Metoda venitului pentru evaluarea imobilului

Atunci când o destinație a unei proprietăți este de a genera venituri din chirii sau închirieri, modul de venit al evaluării sau al evaluării este cel mai frecvent utilizat. Venitul net generat de proprietate se măsoară împreună cu anumiți alți factori pentru a calcula valoarea sa pe piața curentă dacă ar fi vândută.

Nu numai investitorii în proprietate sunt interesați de venitul net generat de operațiuni. Ei vor aproape întotdeauna să caute finanțare, iar creditorii potențiali vor examina cu atenție detaliile privind veniturile și cheltuielile. Ei vor dori să fie cât mai siguri că investiția lor este protejată.

Creditorii doresc să vadă chirii obișnuite de ocupare care depășesc cheltuielile suficiente pentru a face plăți ipotecare cu un profit rămas pentru proprietari.

Folosind rata de capitalizare (Cap Rate) pentru a estima valoarea

Venitul net din exploatare al proprietății este utilizat atunci când rata de capitalizare este utilizată pentru a evalua o proprietate a venitului. Există o relație inversă între prețul solicitat și rata maximă. Cu alte cuvinte, cu cât este mai mare rata limită, cu atât mai mic este prețul cerut.

Utilizarea multiplicatorului de chirie pentru estimarea valorii

Un multiplicator al chiriilor brute sau GRM utilizează chiriile brute ale unei proprietăți, mai degrabă decât venitul net din exploatare utilizat cu rata maximă.

Acest calcul poate fi realizat într-unul din două moduri, utilizând fie venitul potențial brut (GPI), fie venitul brut din exploatare (GOI). Estimarea valorii este mult mai bună utilizând venitul brut din exploatare, deoarece sunt luate în considerare pierderile pentru ocupare și neplată.

Starea și cheltuielile viitoare trebuie luate în considerare

Este mai subiectiv, dar este foarte important să țineți seama și de starea proprietății. Nici una dintre metodele de evaluare a veniturilor nu ia in considerare conditia proprietatii si cheltuielile potentiale mari de reparatii in viitor, astfel incat acestea trebuie luate in considerare la obtinerea unei estimari finale a valorii.

O proprietate existentă s-ar putea să fi funcționat foarte eficient sau ar putea apărea probleme operaționale care ar deprecia venitul net. Chiriile ar putea să nu fie chiriile reale, iar cheltuielile ar putea fi mai mari sau mai mici decât ar trebui să fie.

Să presupunem că un proprietar a acordat concesii de chirie unor chiriasi în schimbul unor servicii, sau poate că cheltuielile de reparații și întreținere au fost mai mici decât normele pentru proprietăți similare. Proprietarul ar fi fost obosit să se ocupe de îndatoririle de conducere sau poate că pur și simplu nu era preocupat de problemele care se întâmplă pe jos de pe urma unei întrețineri necorespunzătoare.

Investitorii care examinează fiecare aspect al operațiunii vor vedea o oportunitate aici pentru că numărul chiriilor nu este real. Ei vad ca obtinerea chiriasilor in aceste unitati la chiriile curente ar face o diferenta semnificativa in rentabilitatea neta, astfel incat doresc sa o cumpere. S-ar putea să vadă că cheltuielile de proprietate nu sunt așa cum ar trebui să fie și proprietatea se încadrează în stare de nerecunoaștere, determinându-le să transmită achiziția.

Investitorii agresivi și creditorii vor scoate cu grijă separat finanțele proiectului pentru a se asigura că lucrează cu numerele reale. Este surprinzător cât de multe proprietăți comerciale mai mici sunt gestionate prost. Chiriile sunt prea mici, cheltuielile sunt prea mari sau este o combinație a celor două.

Investitorii care se opresc la calculele de evaluare de bază fără să se sapă în chiriile și cheltuielile deseori trec pe cele mai bune oferte sau plătiți cu plată pentru proprietăți.

Cunoaște metoda venitului

Este o idee bună să cheltuiți timp semnificativ învățând metoda venitului de evaluare dacă intenționați să lucrați cu clienții investitori. Nu doriți ca cumpărătorul dvs. de investiții sau clienții vânzătorului să utilizeze terminologia pe care nu o recunoașteți, să o înțelegeți sau să solicitați calcule pe care nu le puteți efectua.

Lucrul cu investitorii poate fi destul de plină de satisfacții, deoarece această piață de nișă este destul de activă. Veți construi, de asemenea, afaceri de mare repet, precum și recomandări de la clienți satisfăcuți de investitori.