Cum sa faci o asumare a unui credit ipotecar

După căderea din grație în deceniile anterioare, ipotezele ipotecare ale creditelor găsesc din nou un loc pe piața imobiliară. Este posibil ca acestea să nu se potrivească fiecărui cumpărător sau să se potrivească obiectivelor fiecărui vânzător, însă ipoteza unui împrumut ar putea fi cea mai bună alegere pentru potențialii consumatori implicați - cu condiția ca, desigur, creditorul existent să permită o ipoteză a ipotecii.

Creditele ipotecare au fost o opțiune de finanțare populară în anii '70 și '80, însă și-au pierdut popularitatea. Aprecierea imobilului a fost puternică în perioada din urmă. Înainte ca piața imobiliară să se prăbușească în 2008, cerințele împrumutătorilor erau mai indulgente și mulți cumpărători au scos împrumuturi combo de 80/20, ceea ce a contribuit la prăbușirea pieței.

Continuați să citiți pentru o analiză mai profundă a ipotecilor presupuse.

De ce unii cumpărători preferă un nou împrumut peste o asumare a împrumutului ipotecar

• Prea multă capitaluri proprii. O parte din motivul pentru care ipotezele de împrumut nu au fost utilizate la sfârșitul anilor '80 și începutul anilor '90 se datorează faptului că, în perioada de boom, vânzătorii aveau prea multe capitaluri proprii, iar cumpărătorii nu aveau suficienți bani pentru a depăși decalajul dintre împrumut și prețul de vânzare. Aceasta a însemnat că mulți vânzători nu doreau să facă finanțare de la proprietar.
• Ratele scăzute ale dobânzii. Un alt motiv pentru care ipotezele de împrumut au căzut de-a lungul timpului de zeci de ani au fost deoarece cumpărătorii ar putea, de obicei, să obțină o rată a dobânzii mai scăzută prin scoaterea unui nou împrumut în loc să-și asume împrumutul existent. Ea a făcut puțin sens financiar pentru a-și asuma un împrumut de 7% atunci când banca de pe stradă a oferit 5%.

• Clauze de alienare. Principalul motiv pentru care foarte puțini cumpărători au efectuat ipoteze de împrumut din 1990 până în 2009 sa datorat aproape oricărei ipoteci care conținea o clauză de înstrăinare. O clauză de înstrăinare a acordat băncii dreptul de a accelera, adică cererea de plată imediată în întregime, în cazul transferului de titluri.

Pași de luat înainte de luarea în considerare a unui credit ipotecar

Clima trebuie să fie potrivită pentru o ipoteză de credit ipotecar. Există, în general, trei tipuri de împrumuturi care permit ipoteze: credite FHA, împrumuturi VA și împrumuturi de portofoliu bancar. Alte împrumuturi solicită de obicei plata integrală în cazul în care locuința este vândută unui alt cumpărător. Uneori, cumpărătorii achiziționează o locuință "supusă" - care poate fi riscantă - și nu își asumă împrumutul. Dar înainte de a obține o ipotecă presupusă, luând în considerare următoarele:

• Comparați ratele dobânzilor. Atunci când ratele dobânzilor sunt mai mari decât rata dobânzii aferente împrumutului existent, ar putea fi de natură financiară să-și asume împrumutul existent la o rată a dobânzii mai mică. Diferența dintre o plată lunară de 200.000 $ la 5% față de 7% este de 257 $ pe lună. Peste cinci ani, aceasta este o economie de 15.420 dolari.
• Comparați taxele de împrumut. Din cauza cerințelor federale TRID, creditorii sunt obligați să dea împrumutătorilor o estimare a împrumutului, care reprezintă o estimare a costurilor de închidere. Estimarea împrumutului descrie toate costurile asociate cu obținerea unui credit ipotecar. În general, cumpărătorii plătesc mult mai mult în taxele de împrumut pentru a obține un nou împrumut decât costurile de a-și asuma un împrumut existent. Diferența ar putea fi de câteva mii de dolari sau mai mult. Cereți băncii să vă prezinte o declarație care să conțină taxele de asumare a împrumutului.
• Obțineți o declarație a beneficiarului și o copie a ipotecii. Înainte de a lua cuvântul vânzătorului pentru acesta și de a cheltui bani la inspecțiile la domiciliu, obțineți o copie a declarației beneficiarului pentru a determina soldul neplătit al împrumutului și dacă împrumutul este cu adevărat asumat. Pe piețele imobiliare mai moi, diferența dintre soldul neplătit și prețul de vânzare ar putea fi suficient de scăzută încât o plată în avans de 10 sau 20% vă va permite să plătiți în numerar împrumutul.

Este înțelept să consultați un avocat în domeniul imobiliar pentru a afla mai multe despre drepturile și responsabilitățile dvs. înainte de a vă angaja în orice opțiuni de finanțare creative. Nimic nu mai este niciodată un slam dunk.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.