Factorii de luat în considerare într-o analiză a investițiilor imobiliare

Ideea de a investi în imobiliare închiriate atrage mai mult interes decât oricând. Un investitor de succes în chirie poate avea zeci de case în portofoliul său. Aceștia sunt investitori ascuțiți sau nu vor răscumpăra fluxul de numerar din multe case.

Diverse factori conduc la succese financiare și este necesar să le luăm în considerare pe toate. Achiziția corectă poate avea ca rezultat returnări cu două cifre și un flux solid de numerar de ani de zile.

Venit net din exploatare

Orice analiză a investițiilor începe cu înțelegerea venitului net din exploatare (NOI). Acesta este venitul total pe care proprietatea dvs. o generează mai puține cheltuieli - ceea ce vă costă să vă mențineți proprietatea. Pur și simplu scădea cheltuielile totale din venitul total pentru a ajunge la NOI, dar există o singură captura: Cheltuielile dvs. totale fac nu includ costurile de împrumut.

Determinați NOI dvs. lunar împărțind numărul rezultat cu 12.

Fluxul de numerar

Fluxul dvs. de numerar este ceea ce a rămas atunci când efectuați o ajustare suplimentară pentru acele costuri de împrumut, în mod tipic ipoteca. Ai rămas cu fluxul de numerar când scrii serviciul datoriei de la NOI. Acest este profitul tău.

Cu cât împrumutați mai mult, cu atât fluxul de numerar va fi mai mic. NOI va echivala fluxul de numerar dacă plătiți bani pentru proprietate.

Fluxul de numerar este adesea o funcție a multor contribuții, iar oricare dintre ele poate schimba și poate deteriora sau îmbunătăți situația. Unele sunt influențate de piață și de economie. Cererea de închiriere de proprietăți poate scadea peste noapte când un angajator local se închide sau se mută.

Nu puteți controla lucruri de genul acesta, dar sperăm că veți evita aceste situații făcându-vă diligența cu privire la sănătatea și planurile angajatorilor locali. Probabil că sunteți într-o formă bună dacă sunt profitabili cu un contract de închiriere recent reînnoit.

Factorul de amortizare

Desigur, serviciul intern de venituri va dori un procent din toate aceste venituri din chirii, dar investiția în imobiliare oferă destul de puține pauze fiscale. Deducerea amortizării este o componentă valoroasă în analiza proprietății.

Poate chiar să reducă profiturile impozabile de la alte investiții pentru cei aflați în paranteze ridicate. Puteți utiliza adesea pierderile rămase în urma altor venituri din investiții atunci când costurile de întreținere și închiriere a unei proprietăți plus deprecierea sunt mai mult decât profitul dvs. impozabil.

Nu este o pierdere de numerar, deoarece nu iese din buzunar deprecierea. Este un număr calculat tratat ca o cheltuială în scopuri fiscale. Încă puteți avea un flux lunar pozitiv pozitiv, în timp ce vă prezentați o pierdere operațională în scopuri fiscale.

Taxe de proprietate

Trebuie să plătiți impozitele pe proprietate în cazul în care compania dvs. deține proprietate, dar puteți deduce aceste impozite în scopuri de impozit pe venit. Întreprinderile plătesc impozitul pe proprietate asupra valorii evaluate a proprietății imobiliare în același mod în care persoanele plătesc impozitul pe proprietate asupra valorii evaluate a locuințelor lor.

Impozitul pe an este distribuit între proprietarii anteriori și cei noi, atunci când se vând proprietăți imobiliare, în funcție de cât de mult din an au fost proprietatea.

1031 Schimbul de impozit amânat

Puteți să vindeți o proprietate cu profit și să transferați încasările într-o altă proprietate fără a trebui să plătiți un impozit pe câștigurile de capital, însă se aplică reguli foarte stricte. Conform Codului de venituri interne, titlul 26, secțiunea 1031:

"Nu se recunoaște nici un câștig sau o pierdere pe schimbul de bunuri deținut pentru uzul productiv într-o afacere sau o afacere sau pentru o investiție în cazul în care o astfel de proprietate este schimbată numai pentru bunuri de același fel care urmează să fie deținute fie pentru utilizare productivă într-o afacere sau de afaceri sau pentru investiții. "

Proprietatea de "fel de gen" înseamnă alte bunuri imobiliare. Nu necesită neapărat un schimb de teren-pentru-teren sau birou-pentru-birou.

Puține clase de active de investiții și strategii se pot compara cu închirierea de bunuri imobiliare. Oamenii au nevoie de un loc unde să trăiască și deținerea unei case nu este posibilă sau dorită de toată lumea.