Fac băncile mai multe despre Foreclosures sau vânzări scurte?

Întrebare: Bancile fac mai multa banca pe Foreclosures decat vanzarile scurte?

Un cititor spune: "Am încercat să-mi cumpăr prima casă, dar în gama de prețuri pe care o caut, toate casele par a fi vânzări în lipsă. Agentul meu încearcă să mă convingă să cumpăr o vânzare în lipsă, deoarece spune că băncile ar prefera să excludă decât să facă o vânzare în scurt timp, este adevărat, băncile fac mai mulți bani pe ipoteze decât vânzările în lipsă?

Răspuns: Întrebarea dacă o bancă câștigă mai mulți bani pe o închidere decât o vânzare în lipsă depinde mai mult de banca individuală și / sau de investitori. Am răsturnat o piață imobiliară începând cu anul 2005, care a înregistrat anunțuri de blocare a contractelor în proporții fără precedent. A fost nebunesc. Mai mult, cel puțin jumătate din modificările împrumuturilor care au fost făcute au revenit la arierate la scurt timp după ce li s-au acordat. Piața a fost o mizerie.

Pentru a complica în continuare problemele, în unele state, cum ar fi Arizona, băncile nu pot vinde o proprietate mai mult decât ipoteca sa. Fiecare stat are propriile reglementări. În California, de exemplu, dacă un proprietar scoate un împrumut de capital propriu după închiderea escrow-ului și apoi implicit, acel creditor junior poate avea dreptul să se pronunțe asupra unei hotărâri privind deficiența, indiferent dacă casa a fost vândută pe o vânzare în lipsă sau că împrumutul a fost a fost șters printr-o închidere de către primul creditor.

De ce ar prefera băncile o vânzare scurtă pe o perioadă de închidere?

Băncile sunt conduse ca o afacere deoarece sunt o afacere. Aceștia sunt în sarcina de a obține un profit. În cazul în care costă mai mult pentru a face o blocare a pieței decât să accepte o vânzare în lipsă, banca este foarte probabil să favorizeze vânzarea în lipsă.

Unii experți prevăd că băncile pot face de fapt cu 20% până la 30% mai mult pe o vânzare în lipsă pe o perioadă de blocare. Cu toate acestea, în unele state, cum ar fi Florida, costă foarte puțin pentru a depune o blocare și a vedea procesul până la sfârșit.

Dacă o bancă primește o ofertă apropiată de valoarea de piață, este mai probabil ca banca să accepte această ofertă în loc de închidere. Motivul este după închidere, în cazul în care banca vrea să vândă casa, este puțin probabil să primească o ofertă mai mare decât oferta de vânzare scurt pe masă. Pe de altă parte, dacă banca consideră că piața imobiliară poate aprecia, o blocare a pieței poate fi o afacere mai profitabilă pentru bancă.

Furnizorii de servicii pot decide dacă vor acorda o vânzare în lipsă sau vor recomanda o blocare a pieței

Potrivit Centrului Național pentru Drepturile consumatorilor, circa două treimi din creditele acordate începând cu anul 2005 au fost securitizate. Securitizarea este un proces care implică strângerea a sute la mii de împrumuturi într-un singur pachet și vânzarea acelui pachet pe piața secundară. Adesea, cumpărătorul este un încredere. Trusturile sunt formate din investitori.

După ce împrumuturile sunt cumulate și vândute, trustul angajează un furnizor de servicii să colecteze plățile lunare și să le distribuie investitorilor. Acest acord de securitizare se numește acord de punere în comun și de servicii de tip PSA.

Nu contează prea puțin pentru furnizorii de servicii dacă valoarea casei cade sau casa se duce în blocare deoarece furnizorul de servicii este plătit indiferent. Furnizorii de servicii câștigă bani în mai multe moduri, cum ar fi primirea unei taxe de serviciu, a comisioanelor implicite, a dobânzii flotate și / sau a intereselor de investiții în împrumuturile furnizorilor.

Centrul Național pentru Drepturile consumatorilor spune că furnizorii de servicii preferă adesea o vânzare în lipsă, deoarece furnizorii de servicii sunt plătiți de mai multe ori în compensație pentru a face o vânzare în lipsă decât o modificare a împrumutului.

Sfat: În cazul în care banca de vânzare scurt este Wachovia, care a achiziționat World Savings, banca preferă să facă o vânzare în lipsă în urma unei blocări. Un insider la Wachovia mi-a spus că banca face mai mulți bani pe o vânzare scurtă decât o blocare a pieței. Wachovia este un creditor de portofoliu, ceea ce înseamnă că împrumuturile rămân in-house. Am primit aprobarea de vânzare scurtă pentru câteva vânzări scurte Wachovia în Sacramento în numai 7 zile.

În cea mai mare parte, este puțin probabil ca băncile să respingă o vânzare în lipsă dacă prețul de vânzare este aproape de valoarea de piață.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, licență # 00697006, este un broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.