Riscul de plată anticipată atunci când plătiți anticipat creditul ipotecar

Aveți un împrumut ipotecar? Dacă da, știi că, deși poți avea o ipotecă de 15 ani sau 30 de ani, este întotdeauna posibil - și chiar recomandabil - să încerci să plătești împrumutul mai devreme. În cele mai multe cazuri, nu există multe dezavantaje pentru a vă plăti mai devreme casa, dacă vă puteți permite să faceți acest lucru.

Există totuși un dezavantaj pentru oricine investesc în ipotecă. În acest articol, vom încerca să explicăm modul în care cumpărătorul unei ipoteci este supus unui lucru numit "risc de plată anticipată". În esență, acesta este riscul cu care se confruntă că ipoteca dvs. va fi plătită devreme, împiedicându-i astfel să primească dobânzi din împrumut.

Obligațiuni ipotecare

În cazul în care cumpărătorii de bunuri imobiliare au împrumuturi ipotecare, este comună o terță parte, cum ar fi o bancă sau o agenție guvernamentală, cum ar fi Fannie Mae sau Freddie Mac, să cumpere ipoteci și să le înmagazineze împreună în așa-numitele titluri garantate cu ipotecă.

Oricine investește într-o garanție garantată prin ipotecă (cunoscută și sub denumirea de credit ipotecar) va primi plăți pe baza plății principalului și a dobânzii din aceste ipoteci. De exemplu, dacă un homebuyer scoate un împrumut ipotecar de 200.000 USD cu o rată a dobânzii fixă ​​de 30 de ani de 5%, entitatea care achiziționează această ipotecă va fi cea care primește plățile de dobânzi.

După cum am văzut în timpul crizei financiare cu aproximativ un deceniu în urmă, titlurile de valoare ipotecare prezintă riscuri, deoarece proprietarul ar putea să nu primească împrumutul. Există, de asemenea, riscul ca proprietarul să plătească mai devreme principalul împrumutului, împiedicând cumpărătorul să obțină toate plățile de dobânzi.

Acesta este riscul de plată anticipată.

Există o serie de alte situații în care o persoană poate plăti în avans ipoteca:

• Dacă aceștia aleg să refinanțeze creditul ipotecar pentru a beneficia de o rată a dobânzii mai mică, vor plăti anticipat ipoteca originală.
• Dacă vinde locuința, ei trebuie să plătească în prealabil întregul credit ipotecar.
• În situația nefericită a faptului că casa lor este distrusă, un asigurător poate să plătească ipoteca.

Acest risc de plată anticipată reprezintă un potențial capăt al investițiilor în titluri garantate cu ipotecă. Investitorii din Trezoreria Statelor Unite sau din obligațiunile corporative nu se confruntă cu acest risc, deoarece nu sunt permise plățile în avans.

CPR și MMM

Dacă sunteți un investitor în titluri garantate cu ipotecă sau alte împrumuturi, în mod ideal doriți să vedeți împrumuturi returnate integral, dar nu prea repede. Cu alte cuvinte, este mai bine să vedeți o ipotecă de 30 de ani plătită înapoi în exact 30 de ani, deoarece nu numai că recuperați investiția, ci obțineți toate plățile de dobânzi de-a lungul drumului. Un împrumut plătit anticipat are ca rezultat un randament mai mic pentru dvs.

Din fericire, există unele date colectate pentru a vă ajuta să înțelegeți cât de probabil este că un împrumut sau o sumă de împrumuturi vor fi plătite anticipat și care ar putea fi randamentul total așteptat. În primul rând, există ceva numit "rata de plată condiționată condiționată" (CPR), calculată ca procentaj. Dacă aveți un CPR de, să zicem, 8%, înseamnă că există o speranță că 8% din împrumuturile dintr-un anumit fond vor plăti anticipat în anul următor.

CPR este în general calculat pe baza datelor istorice și a caracteristicilor bazei de împrumut subiacente. Pot exista anumiți debitori, de exemplu, care tind să plătească mai devreme împrumuturile, în timp ce alții nu.

În plus, CPR se bazează, de asemenea, pe modificările preconizate ale ratelor dobânzilor. Dacă rata dobânzii este de așteptat să scadă, de exemplu, CPR poate fi mai mare, deoarece mai mulți oameni pot alege să-și refinanțeze ipotecile. Luați în considerare, de exemplu, că ratele de plată anticipată au depășit 70% în 2002, deoarece ratele dobânzilor au scăzut în perioada respectivă. Creșterea ratelor dobânzilor, pe de altă parte, poate reduce riscul de plată anticipată.

Utilizând CPR, puteți calcula și "rata unică de mortalitate lunară" sau SMM. Unii oameni numesc aceasta viteza de plata in avans. Acest SMM vă ajută să înțelegeți ratele lunare de plată anticipată. Se calculează după cum urmează: SMM = 1 - (1 - CPR) la puterea 1/12. În acest caz, un CPR de 8% ar avea ca rezultat o SMM de 0,69%.

Scoate stresul

Utilizând CPR și SMM, băncile și agențiile pot oferi o rată de rentabilitate estimată pentru o garanție ipotecară sau pentru o investiție similară.

În calitate de investitor, trebuie să decideți ce returnare căutați și să înțelegeți că o rată de rentabilitate mai mare poate, de asemenea, să aibă un risc mai mare de neplată.

Pentru investitorii de zi cu zi, cu toate acestea, nu merită, în general, efortul de cercetare și investire în titluri garantate cu ipotecă. Ar putea avea sens, totuși, să deținem anumite fonduri mutuale care conțin titluri garantate cu ipotecă ca parte a unui amestec mai mare de obligațiuni corporative sau guvernamentale.

Majoritatea brokerilor cu discount oferă fonduri mutuale de securitate ipotecare sau fonduri de schimb valutar, dintre care multe includ un amestec de credite ipotecare pe termen scurt și pe termen mai lung. Luați în considerare investiții precum ETF-ul Vanguard Mortgage-Backed Securities [NYSE: VMBS] sau iShares MBS ETF [NYSE: MBB]. Aceste fonduri sunt adesea conduse de manageri calificați care înțeleg beneficiile și riscurile hârtiilor de valoare garantate de ipotecă pentru a reduce riscul și pentru a obține cele mai bune rezultate.