Cum să-ți vinzi casa printr-un contract de teren

Contractele de teren sunt instrumente utile pentru vânzătorii care vinde o casă și care intenționează să efectueze finanțarea pentru un cumpărător. Oferă vânzătorilor un venit încorporat și, în general, o rată a dobânzii mai bună decât ratele oferite pe conturile de pe piața monetară sau prin certificate de depozit. Cu toate acestea, un vânzător prudent ar trebui să ia măsuri pentru a proteja echitatea și pentru a se asigura că cumpărătorul poate îndeplini condițiile contractului de teren.

Diferența dintre un contract de teren și o ipotecă

Contractele de teren sunt acorduri de securitate între un vânzător, cunoscut ca un vânzător, și un cumpărător cunoscut drept vânzător. Vânzătorul suportă finanțarea pentru Vendee, care poate sau nu să conțină un împrumut subiacent. O diferență majoră între un contract de teren și o ipotecă este cumpărătorul nu primește o faptă sau un titlu clar asupra proprietății, până când contractul de teren nu este achitat.

Unele state au legi care tratează un contract de teren asemănător cu un act de încredere, iar contractele de teren în cauză prevăd un mandatar, oferindu-i o "putere de vânzare" a unui mandatar pentru a iniția proceduri de blocare a contractului în cazul nerespectării contractului de către Vendee. Alte state oferă cumpărătorilor o perioadă mai lungă de răscumpărare, asemănătoare cu cea a ipotecii. Din aceste motive, este important să reduceți șansele de neplată prin pre-calificarea vânzătorului.

Protejarea vânzătorului la un contract de vânzare de teren pentru locuințe

Dacă aveți un împrumut subiacent, având la dispoziție posibilitatea de a alege între un contract direct sau un contract de împachetare, oferiți contractul de împrăștiere a terenului. Acesta vă va oferi o suprascriere asupra ratei dobânzii existente a primului credit ipotecar. Solicitați sfaturi juridice despre o clauză de înstrăinare. Creditorul ar putea să vă plătească împrumutul datorat și plătibil în cazul în care creditorul descoperă că ați vândut locuința printr-un contract de teren.

• Obțineți un raport de credit asupra cumpărătorului. Dacă cumpărătorul a înaintat un faliment, a efectuat plăți întârziate către alți creditori sau, mai rău, niciun credit, acele înregistrări derogatorii sunt un drapel roșu.
• Solicitați o politică de titluri de asigurare. Căutările de titlu ale înregistrărilor publice vor afișa, de asemenea, cauze sau hotărâri depuse împotriva unui cumpărător. Compania de titlu va solicita, probabil, satisfacerea acestor greutăți înainte ca aceasta să asigure contractul de teren pe o politică de titlu. Cereți să vedeți o copie a raportului de titlu preliminar (sau angajamentul pentru asigurarea titlului) pentru a determina dacă o căutare dezvăluie ceva despre cumpărător.
• Cereți o plată în avans. Cumpărătorii sunt mai puțin susceptibili să renunțe la un contract de teren sau să nu mai plătească contractul de vânzare în rate dacă cumpărătorul a efectuat o plată în avans. Cu cât mai mulți bani investiți în avans, cu atât mai puțin probabil că un cumpărător riscă să-l piardă.
• Transportați finanțarea pe termen scurt. Ați putea amortiza plățile timp de 30 de ani, însă cereți o plată cu baloane după cinci sau zece ani. Acest lucru va permite cumpărătorului să refinanțeze sau să vândă proprietatea pentru a vă plăti anticipat. Verificați dacă acest tip de finanțare respectă legile dvs. de stat. Plățile prin balon ar putea fi interzise.
• Verificați angajarea cumpărătorului. Asigurați-vă că cumpărătorul este angajat și a fost angajat timp de cel puțin doi ani, de preferință mai mult. Întrebați dacă cumpărătorul este angajat de către companie sau este contract de muncă și dacă termenul de angajare ar putea fi plătit pentru terminarea în orice moment în curând.
• Cereți referințe personale. Verificați referințele cumpărătorului, inclusiv proprietarii trecutului. Întrebați despre istoricul plăților pentru chiriile anterioare, nu doar despre chiria curentă, deoarece uneori proprietarii vor spune ceva pentru a scoate chiriașul din proprietate. Întoarceți-vă la proprietar înainte de proprietarul existent și întrebați-vă.
• Insistați cumpărătorul să obțină o poliță de asigurare a proprietarului. Nu doriți să fiți responsabil pentru locuință după ce contractul de teren a fost semnat și notat. Asigurați-vă că cumpărătorul vă numește ca un asigurat suplimentar și obțineți o copie a politicii de asigurare a proprietarului.
• Configurați un cont de debursare. Multe bănci și instituții financiare oferă un serviciu care va colecta plățile de la cumpărător și le va trimite sau le va depozita în contul dvs. bancar. Împiedică cumpărătorul să știe adresa dvs. de domiciliu, iar aranjamentul vă eliberează să călătoriți.
• Colectați taxele de la vânzător. Cereți vânzătorului să plătească impozitele către compania dvs. de plăți. Compania poate apoi să efectueze plățile fiscale către evaluatorul dvs. de proprietate și puteți fi siguri că taxele vor fi plătite la timp.
• Includeți o taxă de întârziere a plății în contractul de teren. Dacă plătiți o plată sub formă de împrumut, veți dori să primiți plățile în timp util pentru a evita propriile plăți târzii. Încărcați cumpărătorului o taxă rezonabilă pentru plățile primite cu întârziere pentru a atrage cumpărătorul să plătească la timp.
• Asigurați întreținerea și îngrijirea continuă. Luați în considerare includerea unei clauze de accelerare în contract, care vă va permite să refinanțați Vendea proprietății dacă condiția proprietății devine un risc pentru investiția dvs. financiară.
• Împiedicați vânzătorul să atribuie contractul. După ce ați făcut temele pentru a aproba acest cumpărător, nu doriți să oferiți cumpărătorului dreptul de a atribui contractul unei entități necunoscute.
• Vorbiți cu un avocat. Merită să cheltuiți câteva sute de dolari pentru a obține consultanță juridică înainte de a intra într-un contract de teren. În plus, un avocat ar putea să se gândească la ceva ce mi-a ratat în această listă de gloanțe.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.