Definiția ponderii împrumutului la valoarea reală (LTV)

Raportul împrumut-valoare (LTV) al unei proprietăți este procentul din valoarea imobilului ipotecat. Creditorii folosesc cerințe diferite pentru a determina dacă va fi acordat un împrumut, iar LTV este de obicei un factor-cheie.

Este destul de comună pentru locuințele ocupate de proprietari să obțină împrumuturi la VTM de 80%. Majoritatea creditorilor doresc cu adevărat să vadă cumpărătorii potențiali să investească cel puțin 20% din fondurile proprii în tranzacție. Desigur, acest lucru nu este ideal pentru toți cumpărătorii de case. Unii preferă să-și mențină cât mai puțin posibil costurile inițiale de numerar. Și proprietățile comerciale vin cu o mulțime de reguli proprii.

Formula LTV

Calculul LTV este într-adevăr doar matematica foarte simplă. Puteți obține plata LTV împărțind suma ipotecii cu cea mai mică valoare fie cea evaluată, fie prețul de vânzare.

De exemplu, valoarea estimată a unei case poate fi de 300.000 $. Există sau va exista o ipotecă de 240.000 de dolari împotriva proprietății. Raportul împrumut-valoare este de 80%:

240.000 de dolari împărțit la 300.000 de dolari este egal cu 80 sau 80%.

Asta e rezonabil, dar ce ar fi dacă ați căuta să obțineți o ipotecă de 95.000 de dolari pe o proprietate evaluată la 100.000 $? Apoi ecuația ar arăta astfel:

95.000 de dolari împărțită la 100.000 de dolari este egală cu 95 sau 95%.

Și nu este așa de rezonabil.

De ce conteaza?

Pune-te în poziția creditorului. Doriți cât mai mult confort posibil ca împrumutul ipotecar pe care îl extindeți să fie rambursat în timp util și fără agitație. Bine sau rău, creditorii iau poziția că LTV-urile mari merg în mână, cu o probabilitate crescută ca împrumutatul să nu primească împrumutul.

Și dacă asta face se întâmplă, creditorul s-ar putea afla într-o poziție foarte incomodă dacă LTV este prea mare. Presupunând că este în jur de 90%, creditorul ar trebui să-și vândă locuința cel puțin pentru a evita să-și piardă banii dacă este forțat să-l excludă. Aceasta nu este întotdeauna o așteptare rezonabilă la o licitație de blocare a pieței.

În cazul acelei 95% din LTV, creditorul ar trebui să vândă proprietatea pentru o valoare foarte apropiată de valoarea justă de piață pentru a ieși din afacere. Același creditor ar putea accepta ceva mai puțin decât o valoare de piață echitabilă, cu o cotă de 80% și va recupera investiția. Și dacă LTV este chiar mai scăzută, creditorul cel mai probabil va scăpa de întreaga tranzacție în formă bună.

Avantajele unui LTV scăzut pentru cumpărător

Probabil că ai mai puțin grijă de finanțele creditorului decât de propriile tale șiruri de poșetă, și asta are sens. S-ar putea să nu doriți să vă împărțiți cu mult bani la închidere prin plasarea mai multor bani în jos pentru a vă reduce raportul LTV, dar un LTV mai mic are mai multe avantaje pe termen lung.

Creditele reduse LTV tind să fie recompensate cu rate ale dobânzii mai mici. Luați în considerare acest lucru pe o perioadă de 30 de ani. Și, bineînțeles, dacă valoarea proprietății dvs. este mai mult sau mai puțin depășită, puteți uita, probabil, pentru refinanțare pentru o vreme, dacă va apărea vreodată.

În ceea ce privește cumpărătorii comerciali, cu cât sunt mai mici aceste plăți ipotecare, cu atât mai mici vor fi cheltuielile de funcționare. În cele din urmă, înseamnă mai mulți bani în buzunar.

Asigurarea ipotecară privată

Apoi, există problema asigurării ipotecare private (PMI). Este vorba de faptul că creditorul va dori o asigurare în loc dacă va acorda într-adevăr un împrumut la un LTV de peste 80 la sută. Această asigurare începe să compenseze creditorul în cazul în care implicit. Dar creditorul nu plătește această politică. Proprietarul are - cel puțin până când ajunge la cel puțin 80% din capitalul propriu.

Deci nu, este posibil să nu plătiți la fel de mult în față, dar veți fi nichel și dimed în cursul împrumutului dvs. între rate mai mari ale dobânzii și prime anuale PMI - și asta adesea se adaugă la mai mult.

Ca o chestiune practică, legea prevede că creditorul dvs. trebuie să înceteze automat PMI când LTV scade la 78%. Nici măcar nu trebuie să faceți nimic pentru a organiza sau a face o cerere oficială. Dar, dacă începeți cu o rată LTV de 95%, ar putea dura ceva timp.

Ratele LTV în domeniul imobiliar comercial

Raportul "împrumuturi-valoare" se utilizează și în bunurile imobiliare comerciale, dar creditorii uneori au nevoie de LTV mai mic de 80% atunci când o proprietate este destinată să fie o investiție. Ratele LTV reprezintă unul dintre cele trei rapoarte primare pe care creditorii comerciali le folosesc în mod obișnuit.

În acest caz, valoarea de piață a proprietății se bazează adesea pe o apreciere comercială, dar ca și în cazul proprietăților rezidențiale, prețul de achiziție va fi utilizat dacă este mai mic. S-ar putea să solicitați o ipotecă de 600.000 $. Proprietatea evaluează 750.000 $. Creditul ipotecar împărțit la suma de evaluare se ridică la 80%, ceea ce ar trebui să fie suficient pentru a obține finanțare, dar poate depinde de creditor.

Ca regulă generală, creditorii comerciali nu vor aproba împrumuturi cu LTV de peste 80%, dar unii creditori oferă programe de împrumut neconforme care vor merge mai mult. Și, la fel ca și în cazul imobiliar rezidențial, un nivel mai redus al creditelor în valută străină se întâlnește cu termeni și rate de împrumut mai favorabile.

Creditori convenționali

Un creditor ipotecar comercial convențional face împrumuturi care nu sunt garantate de guvern sau de un program guvernamental. Sunt de obicei bănci și uniuni de credit. Aceștia ar putea lua în considerare ratele LTV în vecinătatea a 75% pentru unele proprietăți de investiții, dar majoritatea nu vor depăși 65% în cazul în care proprietatea este gestionată intensivă.

"Management intensiv" înseamnă că împrumutatul va funcționa și gestiona în mod activ afacerea.Clădirea nu este doar așezată acolo, apreciind pasiv. Proprietățile cu utilizare intensivă pot include moteluri, stații de benzină și stații de distribuție, baruri și restaurante. Acestea implică de obicei un potențial mai mare de eșec.

Creditorii sponsorizați de guvern

Întreprinderile sponsorizate de guvern (GSE) includ programe guvernamentale precum Freddie Mac, Fannie Mae sau Ginnie Mae. De obicei, acestea vor limita ratele comerciale LTV la 80%, însă aceasta poate depinde de tipul de proprietate pe care o finanțezi. Este, de obicei, 80% pentru împrumuturile pentru apartamente, iar GSE nu împrumută de obicei pe proprietăți de investiții comerciale.

GSE-urile sunt mult mai indulgente cu cumpărătorii de case private. Împrumuturile FHA pot fi acordate cu LTV-uri de până la 96,5%, în funcție de scorul de credit al cumpărătorului. Și USDA și VA împrumuturi sunt posibile fără nici o plată în avans pentru persoanele calificate.

Proprietăți ocupate de proprietar

Proprietățile comerciale ocupate de proprietari sunt cele în care compania împrumutatului are efectiv o reședință. S-ar putea să cumpărați un complex de birouri și să vă poziționați propriul birou și centrul intrării principale. Ca proprietar de locuințe, de fapt locuiți în reședință, nu închiriați-o.

Aceste tipuri de proprietăți sunt adesea aprobate la rate mai mari de LTV, cel puțin împrumuturile comerciale realizate prin Small Business Association (SBA). SBA va aproba uneori împrumuturi cu până la 90% LTV.

Rețineți că SBA nu emite aceste împrumuturi. Mai degrabă, le garantează băncilor locale. Și întreprinderile foarte tinere - cele mai mici de trei ani sau nu - se vor califica cu acel raport de 90% LTV. Mai probabil, creditorul va căuta un LTV în vecinătatea a 65% în acest caz.

A doua ipotecă

Dacă solicitați oa doua ipotecă - aveți deja un prim credit ipotecar împotriva proprietății, dar căutați un capital suplimentar de exploatare pentru o perioadă de timp - ați adăuga împreună cele două credite ipotecare înainte de împărțirea cu valoarea evaluată. Ca o chestiune practică, însă, GSE practic niciodată nu permit două credite ipotecare în spatele primelor ipotecare. Nici cele mai multe creditori ipotecare convenționale, cu excepția cazului de proprietăți rezidențiale.