Cum de a alege un agent de listare

Două dintre cele mai mari greșeli ale vânzătorilor de case la alegerea agentului de listare sunt selectarea unui agent exclusiv pe baza celor două lucruri: cel mai mare preț al listei pentru casa dvs. și cea mai mică comision.

La prima vedere, un vânzător ar putea spune: "Ce ești nebun?" deoarece vânzătorii doresc cel mai mare preț posibil și să plătească cel mai mic comision. Dar cele două criterii nu au prea multe de-a face cu angajarea unui agent competent și, în multe cazuri, sunt complet irelevante. Să ne uităm de ce.

Cel mai mare preț de listă sugerat

Agenții nu vă pot spune cât va vinde casa dvs. E o eroare. Un agent de listare vă poate arăta vânzări comparabile, vânzări în așteptare și vânzări active. Dar TU alegeți prețul de vânzare și un cumpărător vă va spune dacă prețul este corect. Un agent poate sugera prețul de listă care va atrage un cumpărător. În cazul în care merge de acolo, în general, este lăsat până la cumpărător.

• Pentru a obține listarea, unii agenți distorsionează adevărul. Din moment ce agenții nu vă pot garanta prețul de vânzare, agentul de listare care sugerează cel mai mare preț ar putea fi foarte puțin fals. Cereți agentului să vă arate numere care să susțină prețul de listă sugerat. Dacă agentul nu are statistici sau vânzările la domiciliu sunt situate într-un cartier diferit, ar putea fi un steag roșu.
• Căutați un agent care să vă ofere o listă. Există adesea, dar nu întotdeauna, un interval de prețuri. S-ar putea să fie mai multe 10 000 de dolari pe segmentul inferior versus înalt, sau răspândirea ar putea fi mai mare. Mulți factori determină gama, printre care locația, temperatura pieței și îmbunătățirile în casă.

• Prețul este o artă.Cel mai bun moment pentru o ofertă este în primele 30 de zile pe piață. 21 de zile este ideal. Dacă locuința este corectă, veți primi o ofertă. Dacă prețul este prea mare, este posibil să nu obțineți deloc spectacole; cumpărătorii vă vor evita casa și, în cele din urmă, veți ajunge la reducerea prețului, lăsând cumpărătorii să se întrebe ce este în neregulă cu casa dvs.

Ar trebui să alegeți un agent pe bază de comisie?

Agenții imobiliari nu sunt egali; fiecare este unic. Rețineți că aproximativ 10% dintre agenți fac aproximativ 90% din afacere. Fiecare are tehnici proprii de marketing și buget de publicitate. Alegerea unui agent cu un buget mare de publicitate și dolari de companie pentru a se potrivi, ar putea să câștige o expunere mai mare la cel mai mare număr de cumpărători, ceea ce este ideal. A ajunge la un număr mai mare de cumpărători înseamnă șanse mai mari de ofertă bună.

• De ce un agent ar lucra cu bunăvoință pentru mai puțin decât concurenții? Există întotdeauna un motiv pentru care un broker sau un agent imobiliar să reducă o taxă imobiliară. Uneori este singura modalitate în care agentul consideră că este posibil să concureze într-o afacere extrem de competitivă, deoarece agentul nu se poate opune în alt mod concurenței în ceea ce privește serviciile, cunoștințele sau abilitățile de negociere.Dacă unicul avantaj pe care un agent îl aduce la o masă este o taxă ieftină, întrebați-vă de ce. Este agentul disperat pentru afaceri sau necalificat? Vrei să lucrezi cu un agent disperat?

Uneori, agenții cu servicii complete vor negocia comisioane mai mici în circumstanțe speciale, cum ar fi:

• Cumpărați o casă și vindeți o casă în același timp, dând ambele tranzacții unui agent. Nu ofer reduceri de genul asta, dar unii agenți o vor face.
• Sunteți dispus să faceți tot legwork, publicitate, marketing, și să plătiți pentru cheltuielile legate de vânzare.
• Promiti să faceți mai multe afaceri agentului, ceea ce ar duce la mai multe tranzacții.
• Vânzați mai mult de o casă.
• Nu aveți suficiente fonduri pentru a plăti o comision plin.
• Agentul te acceptă ca pe un caz pro bono.
• Agentul va pierde lista dacă nu se potrivește cu un comision al concurentului.
• Agentul dorește ca semnalizarea (expunerea la trafic) să suprascrie o comisie completă.

Dacă sunteți intervievați agenți care oferă servicii similare și nu pot decide între ele, cereți să vedeți un istoric al prețului de listă original al fiecărui agent și al numărului final de vânzare. Cotele sunt cel mai mic agent de taxe vor arăta mai multe reduceri de prețuri și mai mult DOM. Diferența dintre un agent care plătește 5% și 6% este de 1%. Întrebați-vă cum ieșiți înainte dacă prețul dvs. se termină până la 2%, deoarece ați ales un agent cu taxă mai mică, care nu și-a putut permite să vă comercializeze acasă.

Sfat: dacă locuința dvs. se află într-un cartier greu de vândut, luați în considerare un agent cu experiență care vinde case greu de vândut.

Importanța marketingului agentului

Dincolo de mașina scumpă sau îmbrăcămintea fantezie, un bun agent de înregistrare trăiește și moare prin marketing. Deoarece marketingul vinde case. Cereți să examinați o copie completă a planului de marketing al agentului. Exact, ce va face agentul să vă vândă casa? Aici este minimul oaselor goale la care ar trebui să vă așteptați:

• Semne profesionale, inclusiv numărul de telefon al unui agent
• Lockbox
• Monitorizarea electronică zilnică a accesului la casetele de acces
• Rapoarte ulterioare privind expunerile cumpărătorilor / feedback către vânzător
• Broker previzualizări
• Stimulente pentru previzualizarea brokerilor / birourilor
• Recomandări de consiliere
• Marketing orientat digital
• Publicitatea în ziarele locale, numai dacă este justificată
• Expunere MLS cu fotografii profesionale de 36+
• Tur virtual
• Distribuția pe site-uri importante
• Plăcuțe cu patru culori, dacă este cazul
• Finanțarea pliante pentru cumpărători
• Minim două case deschise, oferind locația sa, este un candidat
• Poștă directă către vecinii înconjurători, cumpărători / brokeri din afara zonei
• Expunerea la Consiliul de ședințe de agent imobiliar
• Feedback către vânzătorii privind semnăturile cumpărătorilor și expunerile cumpărătorilor
• CMA-uri actualizate după 30 de zile
• E-mail feed-uri de noi listări care concurează
• Actualizări privind faptele, tendințele și vânzările recente

Amintiți-vă, nici o tactică unică nu vinde case. Este o combinație a tuturor metodelor care vinde casele.

Caracteristicile unui agent bun de listare

Veți avea o relație cu agentul dvs. de înregistrare timp de o lună sau două sau mai mult. Alegeți un agent care vă place și la care vă puteți referi. Iată câteva din caracteristicile pe care vânzătorii spun că le doresc într-un agent:

• Experiență: Lăsați agenții noi să învețe afacerea pe banii altcuiva.
• Educație: Întrebați despre diplome și certificări.
• Onestitate: încredere în intuiția ta. Agentul tău ar trebui să vorbească din inimă.
• Lucrul în rețea: aceasta este o afacere pentru oameni. Unele case vin, deoarece agenții au contactat alți agenți.
• Competențe de negociere: Vrei un negociator agresiv, nu pe cineva să facă o vânzare rapidă pe cheltuiala ta.
• Comunicator bun: vânzătorii spun că comunicarea și disponibilitatea sunt esențiale.

În cele din urmă, cereți o garanție personală. Dacă agentul nu vă garantează performanța și vă eliberează de la o listă la cerere, nu angajați agentul respectiv.

* Motivul pentru care producătorii care sunt conducători de echipă de obicei nu oferă reduceri este că liderul echipei ar putea să nu lucreze cu cumpărătorii. Ar putea să-i atribuie vânzătorului un membru al echipei pentru sfârșitul cumpărării tranzacției.