Definiția venitului brut din exploatare (GOI)

Un termen de investiții imobiliare, venitul brut din exploatare se referă la rezultatul scăderii pierderilor de credite și a posturilor vacante din venitul potențial brut al unei proprietăți. Indicele GOI este, de asemenea, uneori cunoscut ca venituri brute efective (EGI)

Ce să ia în considerare venitul brut din exploatare

Cea mai mare remiză pentru investitorii imobiliari de închiriere de bunuri imobiliare este fluxul de numerar pozitiv regulat Este vorba despre banii care merg în bancă în fiecare lună. Sigur, vrem ca și proprietatea să aprecieze în valoare, dar putem cumpăra și menține stocuri pentru a obține acel rezultat (de obicei).

Înainte de a ajunge la venitul brut din exploatare, GOI, începeți cu venitul potențial brut, GPI. Potențialul este explicabil într-un fel. Este un venit potențial, dar nu este în mod necesar realitate. GPI este chiria pe care o veți primi în decurs de un an de la proprietatea de închiriere dacă este închiriată întreaga perioadă de 365 de zile și dacă chiriașii își plătesc chiria integrală după cum a fost convenit.

Pierderea locurilor de muncă: Proprietățile de închiriere nu rămân închiriate 365 de zile în fiecare an. Nici chiriașii nu își plătesc întotdeauna chiria integrală, așa cum au convenit în contractul de închiriere. Lucrurile se întâmplă. Chiriasii se îndepărtează, uneori cu atenție și uneori nu. Ideea este că între chiriași există o perioadă în care nu veți primi chirie plătită. Pentru acea perioadă de timp, veți experimenta ceea ce numim "pierderea postului vacant". Acesta este venitul pierdut pentru perioada în care nu aveți chiriaș plătitor de chirie.

Deci, primul lucru pe care îl deducem din GPI pentru a ajunge la GOI este venitul pierdut din chirii atunci când proprietatea este goală. Dacă ați deținut proprietățile de închiriere pentru o perioadă, veți avea câteva numere de experiență pentru a vă ajuta să estimați acest număr. Evident, aceasta va varia, dar când estimați venituri în viitor, GOI, trebuie să aveți o idee despre ceea ce veți experimenta pentru pierderea posturilor vacante.

Pierderea creditului:În continuare trebuie să ne gândim că nu fiecare cec de chirie va ajunge, sau că vor, dar nu vor șterge banca. Acest lucru este rar un cost mai mare decât pierderea postului vacant, dar nu credeți că nu veți experimenta din când în când. Din nou, dacă ați fost în afacere timp și aveți un număr istoric pentru a aplica aici, atunci minunat. Știm cu toții că este o estimare oricum, deoarece chiriașii de anul viitor sunt diferiți de anul trecut.

Controlul ambelor variante ale noastre

Un factor important în reducerea pierderilor de posturi vacante este păstrarea unei supravegheri atente a proprietăților dvs. pentru a vă asigura că acestea rămân în stare bună. Când cineva se îndepărtează, vrei un proces în loc, care va face ca unitatea să fie pregătită pentru un nou chiriaș rapid. Ar trebui să fiți întotdeauna marketing, deoarece este mai bine să spuneți apelanților că nu veți avea un post vacant decât în ​​viitor, decât să așteptați apelurile cu o unitate goală.

Pentru pierderea creditelor, primul lucru evident este de a efectua verificări de credit asupra solicitanților. De asemenea, verificați referințele lor de la proprietarii din trecut, dacă aceștia le au. Închirierea unui chiriaș cu risc mai mare este cea mai eficientă metodă de a reduce pierderile de credit.

Lucrul constant pentru a reduce diferența dintre venitul potențial brut și venitul brut din exploatare este modul în care vă veți menține pe parcursul timpului numere scăzute de posturi vacante și pierderi de credite.