Reluarea locuințelor pentru a schimba zilele medii pe piață

Unul dintre primele lucruri pe care un cumpărător dorește să le știe despre o listă este cât de multe zile a fost pe piață. Zilele de pe piață (DOM) reprezintă numărul de zile în care listarea este activă în mai multe servicii de înregistrare înainte de intrarea în starea în așteptare. Statutul în așteptare este atunci când o ofertă a fost acceptată de vânzător, dar tranzacția nu a fost încă închisă.

Mediana a fost de 29 de zile în 2017, potrivit Asociației Naționale a Agenții Imobiliari. Jumătate din toate casele se aflau pe piață mai mult decât jumătate și jumătate erau pe piață mai puțin.

Zilele medii de pe piață

Mulți agenți se referă la "zilele medii de pe piață", un număr care a sosit adăugând toate zilele de pe piață ale fiecărei liste și împărțind-o pe numărul de liste. Pe piața cumpărătorului, DOM este, în general, mai mare, deoarece inventarul necesită mai mult timp pentru a vinde. Pe piața vânzătorului, DOM sunt mai puține.

Agenții folosesc ultimele 30 de zile până la șase luni de înregistrări vândute. Să presupunem că șase înregistrări au intrat în așteptare în decembrie. Trei dintre aceste liste au fost pe piață timp de cinci zile, unul a fost pe piață timp de 21 de zile, iar două au fost listate timp de 30 de zile înainte de acceptarea ofertelor.

Adunați toate zilele pe piață: 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30. Aceasta este egală cu 96 de zile. Împărțiți 96 cu șase liste pentru a stabili 16 zile medii pe piață.

De ce zilele medii de pe piață au legătură?

Care este mai important? Cele 16 zile medii de pe piață sau numărul de zile de pe piață pentru fiecare listă individuală?

Dacă sunteți cumpărător, este locul în care doriți să aveți importanță. Dacă sunteți vânzător a cărui locuință a fost pe piață timp de 17 zile, veți fi căzut în cele mai mici 50% din casele care au vândut în luna precedentă. Studiile au arătat că, cu cât o locuință este mai mult pe piață, cu atât este mai puțin probabil ca proprietarul să primească prețul său solicitat.

Cum cumpărătorii văd zilele de pe piață

Nu există dacă și cum ar fi cumpărătorii - când cumpărătorii văd zilele extinse pe piață, se consideră că vânzătorul este disperat să vândă, deoarece locuința este încă disponibilă.

Cumpărătorii au de asemenea tendința să creadă că ar putea exista ceva în neregulă cu casa, un defect care a cauzat altor cumpărători să-l treacă. Acest lucru le poate preocupa atunci când văd proprietatea. Acest defect potențial și probabil imaginar este în mintea lor, chiar dacă este subconștient.

Ambele ipoteze pot fi greșite. O casă poate rămâne pe piață din mai multe motive.

Este supraevaluat

Motivul comun pentru zilele lungi de pe piață este supraevaluarea. Într-un efort de a obține listarea, agentul ar fi putut să inducă în eroare vânzătorul să creadă că casa merită mai mult decât piața pe care o va suporta. Nu este neobișnuit ca un agent să ia în mod deliberat o listă exagerată.

Și uneori vânzătorii doresc să testeze piața prin prețuri prea ridicate doar pentru a vedea dacă pot găsi un nebun să plătească acel preț. Este cunoscut ca una dintre greșelile celui mai rău vânzător.

Efectul pieței

Vânzătorii pot, de asemenea, să se blocheze la un preț și sunt dispuși să aștepte pe piață până când vor prinde până la ceea ce vor pentru proprietățile lor. Ea poate dura mai mult timp pentru a vinde o casă pe piețele cumpărătorilor decât pe piețele vânzătorului. O locuință care ar putea vinde în cinci zile pe piața vânzătorului ar putea vinde în 90 de zile pe o piață imobiliară în jos.

Este nedisponibil sau necorespunzător pentru a fi afișat

În cazul în care proprietatea este ocupată de un chiriaș, uneori este dificil să obțineți o întâlnire de la chiriaș. Nu este nimic în afacere pentru el și el nu dorește neplăcerile. În majoritatea cazurilor, casele cu cutii de blocare sunt afișate mai des decât cele fără.

Uneori vânzătorii pun case pe piață înainte de a fi gata să le permită cumpărătorilor să le vadă. S-ar putea să termine reparațiile de revânzare sau să picteze în primele 30 până la 60 de zile ale listei. Da, proprietatea a fost pe piață … dar nu a fost arătată sau este arătată prost.

Unii vânzători cred că un cumpărător va respecta perioade de prezentare stricte, cum ar fi 9 dimineața în zilele de luni sau numai între 5 și 6 dimineața. în zilele de vineri. Cumpărători case de turism în funcție de propriile programe. Dacă locuința dvs. nu este disponibilă în momentul în care cumpărătorul dorește să o vadă, probabil că nu o va vedea.

Probleme cu agenții

Agenții de cumpărare sunt obligați să afișeze toate înregistrările despre care un cumpărător manifestă un interes, dar mulți agenți evită să arate casele care nu plătesc aceeași comisionă ca și alte proprietăți concurente. Adesea, aceste case sunt listate de brokeri cu discount.

Și dacă locuința are o singură fotografie în MLS, cumpărătorii sunt în măsură să transmită listele și să privească în schimb casele care au mai multe fotografii.

Reluând revenirea zilelor de pe piață

O practică obișnuită printre agenții imobiliari este aceea de a retrage o înregistrare din MLS după un anumit număr de zile și de ao reloca din nou ca o listă nouă. Agentii se angajeaza sa arate zero zile pe piata pentru ca stiu ca cumparatorii graviteaza spre noi listari.

Mulți cumpărători nu doresc această practică deoarece simt că este înșelătoare. Evident, nu este o imagine exactă a numărului de zile de pe piață. Nu este neobișnuit ca o casă să vândă în termen de cinci zile după ce a revenit pe piață ca o listă nouă după ce a fost pe piață timp de 60 până la 90 de zile.

Și uneori expirarea înregistrărilor. Mulți agenți iau o listă timp de 90 de zile, iar un nou agent blochează înregistrarea imediat ce ceasul se învârte. Noul agent primește recompensele muncii grele a primului agent. Dacă sunteți mulțumit de agentul dvs. prezent, vă recomandăm să vă reîntregeți cu el.

Aflați zilele cumulate pe piață

Unele sisteme MLS refuză să permită agenților să retragă o listă și să o introducă ca o listă nouă, fără ca aceasta să fie anulată sau expirată. În ambele cazuri, este relativ ușor pentru un agent experimentat să determine numărul de zile de pe piață. Nu este întotdeauna atât de ușor pentru un cumpărător.

O modalitate este de a introduce adresa de proprietate în MLS pentru a găsi o listă duplicat, expirat sau retras. Unele sisteme MLS au schimbat modul în care sunt raportate înregistrările și vor include zile cumulate pe piață în listare în sine.

Internetul este prietenul tău. De asemenea, puteți introduce adresa de proprietate într-un motor de căutare, cum ar fi Google sau Yahoo, într-o varietate de moduri. Toate listele sale online anterioare ar trebui să apară.

Dacă lucrați cu un specialist în cartier, ar trebui să aibă o idee destul de bună dacă casa a fost înregistrată înainte și pentru cât timp și de către cine.

Agenții imobiliari nu pot să denatureze o proprietate, astfel încât să puteți solicita agentul de listare direct. Do nu întrebați cât timp casa a fost pe piață pentru că aici există o cameră de șchiopătător. S-ar putea să fi fost o reducere a prețului, astfel încât agentul se va simți justificat în a vă spune doar zilele de pe piață la noul preț. Întrebați dacă listarea a expirat sau dacă a fost retrasă sau anulată, apoi relocată. Fii specific.

În cele din urmă, întrebați vecinii. Ei știu tot ce se întâmplă în zonele lor și sunt aproape întotdeauna fericiți să vă spună cât timp o casă a fost pe piață.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.