Finanțarea creativă a imobilului

Finanțarea creativă în domeniul imobiliar a fost un subiect foarte fierbinte în anii 1970. Mi-e greu să cred că multe dintre legendele de pionierat în finanțarea creativă sunt acum moarte, dar ce plimbare nebună în timpul vârfului.

Atunci când ratele dobânzilor au crescut până la 18% la sfârșitul anilor '70, mulți cumpărători au fost forțați să iasă din piața imobiliară, iar finanțarea creativă a dat naștere acestei nevoi. Multe case de vânzare au fost publicate cu inițialele OWC, ceea ce înseamnă că proprietarul va purta (finanțarea proprietarului).

În această perioadă de timp, totul și totul se făceau sub masca finanțării creative. Rata a fost atât de frenetică încât mulți agenți nu s-au oprit să ia în considerare dacă tipurile de tranzacții pe care le-au pus laolaltă erau mult mai puțin etice legale. Aproape orice proces care ar putea fi conceput, chiar dacă nu era o idee bună, a fost adesea folosit.

Tipuri de opțiuni de finanțare a creării

• Off-shore trusturi străine. Unii oameni mai funcționează astăzi sub o încredere străină, dar dacă IRS le găsește, acești oameni ar putea ajunge în închisoare. IRS nu arată amabil cu privire la trusturile străine în afara teritoriului, indiferent de ceea ce spune un vânzător care vorbește rapid într-un costum italian scump. O încredere străină în afara granițelor este o modalitate de a muta în secret bani în altă țară. Apărătorii de taxe au lăsat apoi trustul domiciliat în acea țară străină să cumpere proprietăți.
• Sub rezerva tranzacțiilor. Multe credite nu au avut clauze de înstrăinare care au cerut accelerarea, astfel încât cumpărătorii să poată prelua plățile pe un împrumut existent, să lase numele vânzătorului pe împrumut și a fost OK. Uau. Băncile nu i-au plăcut să fie blocate într-o rată a dobânzii mai mică și să-și piardă un împrumutat potențial atunci când cumpărătorii au cumpărat case cu finanțare obiectuală. Subiectul tranzacțiilor este riscant astăzi, deoarece creditorii pot și vor chema creditul datorat la vânzare. Nu mai vorbim, majoritatea vânzătorilor nu doresc răspunderea asociată cu o tranzacție subiect-la.

• Credite suportate. Unele tipuri de credite ipotecare au publicat în mod deschis că un cumpărător nou putea să-și asume împrumutul proprietarului. În cazul în care cumpărătorul sa calificat să își asume împrumutul, banca a eliberat vânzătorul de răspundere. O ipoteză de credit a salvat un cumpărător în acele zile, mii de dolari în comisioane de împrumut, iar multe vânzări s-ar putea închide rapid în acești termeni. Astăzi, există puține credite ipotetice care nu pot fi disponibile.
• Contractele de teren. O problemă cu un contract de teren constă în găsirea unei societăți de asigurări de titluri dispuse să asigure tranzacția. Ca să nu mai vorbim, un contract de teren, care oferă un titlu echitabil unui cumpărător, în general nu conține o ipotecă de bază, deoarece majoritatea împrumuturilor conțin o clauză de alienare. Un contract de teren este cel mai bine folosit atunci când o locuință este deținută liber și clar de către vânzător.

• Vînzător-transportate ipotecare sau faptă de încredere. Dacă un vânzător deține o proprietate directă și dorește să transfere finanțarea împrumutatului, un instrument ușor de utilizat este un credit ipotecar sau un act de încredere. Fiecare stat are legi proprii cu privire la caracterul obișnuit al înregistrării unei ipoteci sau a unui act de încredere. În California, de exemplu, acordarea de fapte pentru a transmite titluri și fapte de încredere pentru a asigura bilete la ordin sunt utilizate în mod obișnuit.

Legea Dodd-Frank și termenii de finanțare a creării pentru cumpărarea de acasă

Actul Dodd-Frank este un termen scurt pentru Legea privind reforma și protecția consumatorilor de pe Wall Street, semnată în iulie 2010, de către fostul congresman Barnett Frank și senatorul Christopher John Dodd, actul Dodd-Frank a adus modificări profunde la reglementările financiare și a modificat Legea privind Adevărul în Credite. Această transformare cuprinzătoare a creat noi agenții și a schimbat multe legi. Nu poți să pui o pisică moartă în finanțare fără să faci lovitura cu Legea Dodd-Frank. Îmi cer scuze pisicilor sărace pentru această referință; este că fraza se potrivește atât de bine.

O parte din Actul Dodd-Frank se referă la finanțarea vânzătorului. Regulamentul reglementează și interzice anumite tipuri de finanțare ușor accesibile în trecut. Spre deosebire de zilele libere din anii 1970, când cineva putea să-și aranjeze un împrumut și să se plătească pentru el atâta timp cât persoana avea o licență imobiliară, acum o persoană trebuie să fie licențiată ca un inițiator de împrumut ipotecar. Vânzătorii sunt scutiți, cu condiția să nu extindă termenii de finanțare a proprietarilor pe mai mult de 3 proprietăți pe an. Alte reguli sunt:

• Vânzătorul poate oferi finanțarea proprietarului atâta timp cât vânzătorul nu a construit casa. Acest lucru elimină constructorii de case din oferirea de finanțare a proprietarilor.
• Nu există nicio plată cu balon. Un mod preferat de a oferi finanțare creativă a fost, în general, un împrumut pe termen scurt, de exemplu 3 sau 5 ani, cu un balon la final, ceea ce înseamnă că întregul sold ar fi datorat și plătibil. Împrumuturile finanțate de proprietar trebuie acum amortizate.
• Vânzătorul nu poate oferi finanțare pentru proprietari unui singur cumpărător care se întâmplă de-a lungul timpului. Vânzătorul are responsabilitatea de a stabili că cumpărătorul este calificat să cumpere locuința și să plătească împrumutul. Acest lucru ar putea însemna că vânzătorul ar trebui să execute un raport de credit asupra cumpărătorului, ceea ce ar elimina, probabil, toți cumpărătorii de acasă cu credite necorespunzătoare.
• Împrumutul trebuie să fie cu rată fixă ​​sau ajustabil după 5 ani sub rezerva creșterilor rezonabile anuale și a unui plafon rezonabil de viață.
• Împrumutul finanțat de proprietar trebuie să îndeplinească alte criterii stabilite de Comitetul Federal de Rezervă. Cu toate acestea, este cerința fără balon care va pune capăt multor eforturi de finanțare creative. O soluție pentru unii vânzători și cumpărători ar putea fi o vânzare de opțiuni de închiriere.

Înainte de a cumpăra o locuință prin finanțare creativă, obțineți sfaturi juridice.