Calculul profitului net de închiriere pentru investitorii imobiliari

Începutul unei strategii de investiții imobiliare de succes este o estimare precisă a randamentului de închiriere pentru proprietatea potențială. Rentabilitatea netă a chiriilor ia în considerare cheltuielile cu proprietatea, dar nu serviciul datoriei, cum ar fi plățile ipotecare.

Apoi ne uităm la aceeași proprietate cu ipoteca inclusă și folosind banii efectivi investiți. Acest lucru ne oferă un randament în chirie în numerar.

Rentabilitate netă

Iată un exemplu dacă închiriați o proprietate pentru 2.400 USD pe lună și este neocupată cu 5 la sută din an. Preluarea pentru postul vacant pentru disponibilitățile anuale este de 27.360 de dolari. Acum calculați aceste costuri:

• Costul anual de asigurare: 1.200 de dolari
• Impozite anuale: 1.400 de dolari
• Buget anual de reparații: 600 USD
• Taxa de administrare a chiriilor: 6%

Aceste cheltuieli totale de numerar anual de $ 4.842. Venitul de 27.360 dolari minus costul de 4.842 dolari lucrează până la 22.518 dolari în veniturile din chirie după cheltuieli.

Acum să spunem că ți-a costat 300.000 de dolari pentru a cumpăra proprietatea. 22.518 dolari împărțit la valoarea de proprietate de 300.000 dolari echivalează un randament de închiriere de 7,5 la sută.

Randament net față de randamentul brut

Există, evident, o distincție semnificativă între acești doi termeni. Prin aceasta, "randamentul" indică pur și simplu chiria generată de o proprietate pe parcursul anului și procentul pe care îl reprezintă prețul de achiziție. În general, randamentele tind să fie mai mari în zonele mai puțin costisitoare.

Randamentul brut nu ia în considerare cheltuielile - ce vă costă să păstrați proprietatea în proprietate, inclusiv dobânda pe care ați putea-o plăti pentru împrumuturi și credite ipotecare. Ați rămas cu rata de rentabilitate sau cu "randamentul net" când scăpați aceste cheltuieli.

Cash-on-Cash de închiriere

Vom folosi aceleași prezumții aici: Chiria lunară este de 2.400 $, iar proprietatea este neocupată cu 5% din an. Preluarea pentru posturile vacante în numerar anual rămâne la 27.360 de dolari. Acum vom spune că ați pus 60.000 de dolari în numerar în detaliu, așa că ați împrumutat 240.000 $. Calculul va funcționa astfel:

• Plata principalului și dobânzii lunare: 1.556,64 dolari
• Costul anual de asigurare: 1.200 de dolari
• Impozite anuale: 1.400 de dolari
• Buget anual de reparații: 600 USD
• Taxa de administrare a chiriilor: 6%

Aceste cheltuieli totale sunt în numerar anuale de 23.521,28 dolari. Venitul de 27.360 de dolari minus costurile de 23.521 dolari este echivalentul a 3.839 dolari în numerar a reveni la numerar, iar 3.839 dolari împărțit de o investiție în numerar de 60.000 dolari echivalează o rentabilitate în numerar de închiriere de 6,4 la sută.

De ce are importanță

Rentabilitatea netă de închiriere nu există într-un vid, dar poate merge mult spre a vă spune dacă investirea într-o anumită proprietate este o mișcare înțeleaptă sau nu așa de înțeleaptă. În termeni simpli, vă spune dacă plătiți prea mult pentru o proprietate, atât de mult încât să găsiți o rată mai bună de returnare în altă parte.

Risc vs. recompensă

Puțini ar susține că piața bursieră poate fi destul de riscantă pe termen scurt. Biletele se corectează adesea și se reîntorc în timp, dar puteți pierde cu ușurință bani dacă nu puteți aștepta. Un pic de veste proastă sau un raport rău de câștiguri pot să-ți iau un pic de greu pentru un timp.

O casă de închiriere selectată în mod corespunzător va oferi fluxul lunar de numerar pozitiv și va fi relativ izolat de știrile economice rele. Chiriașii dvs. au nevoie de încă un loc pentru a trăi chiar dacă piața de valori tocmai a luat o scufundare. De asemenea, trebuie să construiți capitaluri proprii pe termen lung prin aprecierea valorii și achitarea ipotecii. Acest capital poate fi utilizat pentru alte investiții.

Randamentul investițiilor

Obligațiunile sunt mai puțin riscante decât acțiunile, dar compromisul este un randament scăzut. Obligațiunile de obligațiuni pentru obligațiunile municipale și guvernamentale mai sigure sunt mai mici decât cele pentru obligațiunile corporative, dar nici ele nu sunt chiar atât de mari. Este greu să te bucuri de acest tip de investiții, mai ales dacă ești pensionar și cu un venit fix.

Fluxul lunar de numerar al unei case bune de închiriere poate oferi cu ușurință dublu randamente de obligațiuni, în special cu avantajele fiscale pe care nu le obțineți cu alte tipuri de active. De asemenea, puteți utiliza pârghiile cu ipoteci. În loc să iei 150 000 de dolari din obligațiuni pentru a cumpăra o casă pentru bani, ai putea să scoți în jur de 30.000 de dolari pentru o plată în avans și să rămâi diversificat, cu o rentabilitate mai bună a investiției tale.