Ar trebui să utilizați o clauză de escaladare atunci când licitați pe o locuință?

Un cumpărător ar putea dori să utilizeze această clauză într-o ofertă de cumpărare dacă se pare că alți potențiali cumpărători ar putea face oferte deasupra prețului afișat. Proprietatea ar putea fi listată la 295.000 dolari. Are toate clopotele și fluierele pe care un cumpărător le-ar putea dori și care se află într-un cartier cu cerere ridicată pe un culoar liniștit.

Uneori, un agent de înregistrare va sfătui cumpărătorii că toate ofertele vor fi prezentate într-o anumită zi la un moment dat. Acesta ar putea fi primul dvs. indiciu că vânzătorul se așteaptă să primească mai mult de o ofertă pe această proprietate prun.

Într-o piață a vânzătorilor calzi și cu o casă superbă listată la 295.000 dolari, un vânzător ar putea primi oferte de 290.000 dolari - pentru că există mereu cineva care crede că nimeni altcineva nu va licita - 295.000 dolari, 305.000 dolari, și 310.000 dolari. Dacă cel de-al patrulea cumpărător prezintă o ofertă cu o clauză de escaladare pentru o sumă suplimentară de 1.000 de dolari, ar fi de acord să plătească vânzătorului 311.000 de dolari. Amintiți-vă, plafonul său era de 315.000 de dolari.

Cumpărătorul este fericit, deoarece prețul este de 4.000 de dolari sub prețul maxim pe care era de fapt dispus să îl plătească și vânzătorul este fericit pentru că primește cea mai mare ofertă. Totul pare bine și bine, nu-i așa?

Dezavantaje la o clauză de escaladare

O clauză de escaladare nu este întotdeauna cea mai bună opțiune pentru vânzător. Acceptarea unei oferte cu o clauză de escaladare înseamnă că nu mai poate emite controverse multiple celorlalte părți și nici nu poate continua să negocieze. Cumpărătorul a luat bani de pe masă. Cumpărătorul a fost de fapt dispus să meargă și mai mult, astfel încât vânzătorul a pierdut suma de 4.000 de dolari.

Un vânzător care acceptă un contract cu o clauză de escaladare nu va ști niciodată exact cât de mult ar fi putut cumpăra de fapt cumpărătorul.

Ar putea fi în interesul vânzătorului să emită în schimb un contraforfer. Un vânzător poate face un contracer diferit fiecărui cumpărător în unele state, sau câteodată la unul sau doi cumpărători. În general, vânzătorul are mai multe opțiuni disponibile într-o situație cu mai multe contracte. Fiecare counteroffer ar putea fi în mod ideal cântărit și analizat separat.

De exemplu, să spunem că vânzătorul decide că cererea de pe piață este atât de puternică pentru casa pe care ea ar putea să nu o ia orice din ofertele de cumpărare sau pentru a contracara oricare dintre ele. În această situație, vânzătorul ar putea schimba prețul de vânzare al casei la 315.000 USD și ar putea începe din nou procesul de licitare.

Desigur, dezavantajul față de acest scenariu este că este posibil să nu existe niciun beneficiar imediat și proprietatea ar putea să rămână mai mult timp pe piață. Acesta este întotdeauna un risc atunci când vânzătorul își ridică prețul de listă. Ar putea totuși să fie o soluție viabilă și merită analizată în loc să accepte un contract de clauză de escaladare.

De ce cumpărătorii gravitează spre clauzele de escaladare

Nu toți cumpărătorii de domiciliu se bucură de suspansul și tensiunea care vin cu negocierile pentru a cumpăra o casă. Cumpărătorii sunt adesea îngrijorați de concurență, iar unii chiar refuză să prezinte o ofertă în situații cu mai multe oferte. Introducerea unei clauze de escaladare poate crește șansa cumpărătorului de a accepta oferta și stabilește parametri specifici care definesc zona de confort a cumpărătorului.

Indiferent dacă o clauză de escaladare este "legală" în fiecare stat depinde de interpretare, dar acest lucru nu oprește agenții să sugereze că ei sau cumpărătorii nu doresc să o facă. În toate scopurile practice, cu toate acestea, ar putea fi mult mai ușor pentru cumpărător să facă pur și simplu o ofertă cea mai mare și cea mai bună și să fie făcut cu ea.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.