Aflați cum o vânzare în lipsă sau o blocare a pieței afectează creditul

Vânzătorii se pot întreba dacă o vânzare în lipsă le-ar afecta mai puțin creditul decît realizarea unei blocări și dacă există și alte avantaje între cele două. În timp ce în blocare și în funcție de legile statului, un vânzător ar putea rămâne în proprietate, în principal în chirie, timp de patru luni până la un an înainte de a fi forțat să plece. Dar acest fapt singur nu înseamnă că o blocare a pieței este mai bună.

Întrucât o vânzare în lipsă implică oferirea casei de vânzare, în general listată prin MLS. Potențialii cumpărători de case vor face întâlniri pentru a vedea casa, unii vor face oferte lowball, agenții ar putea deține case deschise și, în general, viața unui vânzător va fi întreruptă, toate în speranța că un cumpărător va cumpăra casa.

Noțiuni de bază despre o vânzare scurtă

Vânzările rapide se întâmplă atunci când un creditor este de acord să accepte mai puțin decât suma datorată casei sau pentru că nu există suficient capital pentru a vinde și a plăti toate costurile de vânzare. Nu toți creditorii vor negocia o vânzare în lipsă și de aceea un agent imobiliar sau un avocat poate fi un ajutor extraordinar prin contactarea departamentului de reducere a pierderilor al creditorului pentru a afla.

Nu poți să te trezești într-o dimineață și să hotărăști că îți vinzi casa în pierdere solicitând o vânzare în lipsă. De obicei, creditorii nu ar considera o vânzare în lipsă dacă plățile sunt actuale, dar acest lucru sa schimbat. Cu toate acestea, dați seama că creditorii vor fi mai acceptabili la negociere dacă plățile dvs. sunt arierate. În plus, dacă aveți active în numerar, creditorul ar putea încerca să atingă acele conturi.

Cum este afectat un credit vânzătorului cu o vânzare scurtă?

Fair Isaac a lansat un raport care spune că scorurile de credit sunt afectate la fel, fie că un vânzător face o vânzare în lipsă sau blocare. Fair Issac spune că punctele medii pierdute pe scorul FICO sunt după cum urmează:

• 30 de zile întârziere: 40 la 110 de puncte
• 90 de întârziere cu întârziere: 70 - 135 de puncte
• Împuternicire, vânzarea pe scurt sau fapta-în-lieu: 85 la 160
• Faliment: 130 la 240
• Împuternicirea sau fapta de închidere:Ambele soluții afectează creditul la fel, spune David Steep de la Vitek Ipoteca. Vânzătorii vor avea o lovitură de 200-300 de puncte, în funcție de starea generală a creditului. Aceasta înseamnă că, dacă scorul FICO al unui vânzător înainte de blocarea a fost de 680, ar putea scădea la 380.
• Vanzare pe scurt:Steep susține că efectul unei vânzări în lipsă (furnizarea vânzătorilor are întârzieri de peste 59 de zile) pe raportul de credit al unui vânzător este identic cu cel al unei închideri. Ding-ul de credit va apărea ca o pre-blocare a statutului de răscumpărare, spune Steep, care va duce la o pierdere de 200-300 de puncte. Aceasta înseamnă că un vânzător de vânzare cu un FICO anterioară de 720 ar putea vedea că va scădea de la 520 la 420.

Experiența mea personală ca agent a fost oarecum diferită. Am terminat o vânzare în lipsă pentru un vânzător din Sacramento care avea 90 de zile în urmă pe ipotecă. La câteva luni după încheierea vânzării rapide, ea și-a verificat raportul de creditare și a constatat că FICO a scăzut cu doar 100 de puncte la 671. Suspectez că situația fiecărui vânzător variază.

Catherine Coy, broker ipotecar din sudul Californiei, este de acord cu Steep. "Efectul asupra unui raport de credit al unui consumator - blocarea pieței față de vânzarea în lipsă - este diferența dintre a fi lovit de un tren sau de un autobuz", spune Coy, vorbind despre debitori care sunt câteva luni în arierate. Cu toate acestea, de-a lungul anilor, vânzările scurte tind să aibă mai mult și mai puțin stigma.

Perioada de așteptare înainte de a cumpăra o altă locuință

• Împuternicirea sau fapta de închidere:Steep spune că un vânzător care dorește să cumpere o altă locuință după blocarea pieței va ajunge să aștepte între 24 și 72 de luni înainte ca un creditor să ofere orice tip de rată a dobânzii care are sens. Coy spune: "Vestea bună este că o vânzare scurtă va permite consumatorului să obțină un împrumut instituțional pentru o nouă locuință în termen de doi ani".
• Vanzare pe scurt:Unii agenți spun că vestea bună pentru vânzătorii de vânzări de scurtă durată este așteptarea este mult mai scurtă înainte de a cumpăra altă casă, iar orientările Fannie Mae din 2008 au adoptat proceduri noi. Poate un vânzător să cumpere din nou în mai puțin de doi ani? Nu chiar, spune Coy, "Este un mit total pe care un consumator îl poate cumpăra din nou în aproximativ 18 luni, la o dobândă bună". Cu toate acestea, liniile directoare ale Fannie Mae necesită acum doar condimente de 48 de luni și nu este o veste atât de bună pentru agenții care se specializează în vânzări în lipsă. "
  • FHA a adoptat linii directoare în 2010, care spune că un vânzător care este actual și care face o vânzare în lipsă se poate califica să cumpere imediat o altă locuință. Creditorii nu sunt atât de repede să urmeze aceste linii directoare. Cu toate acestea, Flagstar Bank a oferit unui vânzător de vânzări de scurtă durată Elk Grove un nou împrumut în termen de 2 luni de la închiderea vânzării sale în lipsă, iar acel vânzător era curent la momentul respectiv. FHA poate aproba un împrumut pentru un vânzător de vânzări de scurtă durată care se califică în programul său Back to Work după un an.
  • Rețineți că orientările Fannie Mae permit unui vânzător să solicite imediat un nou împrumut pentru a cumpăra o altă locuință dacă acel vânzător a păstrat plățile curente, nu a avut deplângări mai mari de 30 de zile și nu a acceptat să restituie scutirea datoriei. Mai mult decât atât, plățile întârziate afectează dramatic raportul dvs. de credit, și nu vânzarea în lipsă.

Blocare sau decizie scurtă de vânzare

Dacă sunteți un vânzător care încearcă să decidă dacă să-și lase o casă să treacă prin blocarea pieței în comparație cu încercarea unei vânzări scurte, salvarea creditului dvs. nu poate fi un avantaj pentru a face o vânzare în lipsă, spune Coy. Ea raportează că, în conformitate cu "Codul Factorului de Scor # 22, nu există un avantaj de scor de credit pentru un debitor delincvent pe o vânzare în lipsă a unei blocări".

Însă mă îndoiesc de asta.Din ceea ce am văzut, există mai puține daune la un raport de credit după o vânzare scurtă care implică întârzieri decât o blocare a pieței. Mai mult decât atât, un alt avantaj pentru cei cu delincvențe pe creditul lor este capacitatea de a cumpăra o altă locuință folosind finanțare convențională în termen de 4 ani pe perioada de 7 ani necesară pentru executarea ipotecilor. Unii creditori vor face un împrumut pentru o casă nouă în ziua după ce o vânzare scurtă a fost închisă. Există și alte avantaje de vânzare scurte față de o blocare a pieței.

Dar solicitați consultanță juridică și fiscală înainte de a lua această decizie.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}