Cum să calculați fluxul de numerar al proprietății de închiriere - un exemplu

Investiția în proprietăți imobiliare de închiriere necesită o mare măsură de cercetare. Un aspect foarte important al procesului este înțelegerea modului în care o proprietate va genera fluxul de numerar din operațiunile de închiriere. Un simplu calcul al fluxului de numerar poate ilustra potențialul de închiriere a bunurilor imobile ca o investiție.

Iată cum funcționează, folosind un exemplu de exemplu. Vom presupune că toate cele patru unități sunt destinate închirierii cu normă întreagă și că cumpărătorul și-a făcut cercetarea și a făcut o cumpărare bună asupra proprietății.

Cele elementare

• Prețul de achiziție este de 325.000 USD.
• Cumparatorul a scazut cu 20 la suta - 65.000 dolari - si a finantat 260.000 dolari.
• Ipoteca este un împrumut de 30 de ani la 6,5 ​​la sută, cu o plată principală / dobândă de 1.643 dolari pe lună.
• Impozitele și asigurarea la momentul cumpărării sunt de 3.600 $ pe an pentru o plată totală de 1.943 $ pe lună.

Calculul fluxului de numerar

Cumparatorul vede o cerere constanta de inchiriere pentru aceste unitati, toate din care stau ocupate de cele mai multe ori. Dar, doar pentru a fi prudenți, vom calcula un risc de vacanță și de neplată de 6% pentru a anticipa fluxul real de numerar. Unitățile sunt identice și se închiriază pentru fiecare 900 de dolari pe lună.

Calculul s-ar descompune astfel:

• Venitul brut din chirie este de 900 de dolari x 4 unități x 12 luni: 43.200 de dolari pe an.
• Plățile sunt de 1.943 x 12 luni: 23.316 dolari pe an.
• Cheltuielile de reparare a proprietarului anterior au fost în medie de 1.700 de dolari pe an.
• Vacanțele și pierderea creditelor sunt estimate la 6% din chirii: 2.592 $ pe an.
• Proprietarul cheltuiește anual aproximativ 400 de dolari în costuri diverse și de publicitate, iar ea însăși administrează proprietatea.

Acestea sunt elementele operaționale de bază care intră în calculul fluxului de numerar. Acum, să ne uităm la profiturile noastre. Închirierea de venituri mai puține pierderi de posturi vacante minus plățile minus cheltuielile egalează fluxul de numerar

• 43.200 dolari - 2.592 dolari - 23.316 dolari - 2.100 dolari - 15.192 dolari sau 1.266 dolari pe lună pe parcursul a 12 luni în fluxul de numerar pozitiv

Numerar de numerar investiți

Analizând rentabilitatea dvs. ca "bani pe numerar investiți", vă împărțiți investiția reală în numerar de 65.000 de dolari în returnarea anuală de numerar: 15.192 dolari. Acesta este un randament de 23% din banii investiți! Există puține investiții care dau naștere în acest fel.

Fluxul de numerar poate fi fluid

Fluxul de numerar este o funcție a multor inputuri și oricare sau mai multe dintre ele pot schimba și pot deteriora sau îmbunătăți scenariul. Unele sunt influențate de piață și de economie.

Dacă un angajator local major se închide sau se mută, cererea de închiriere de proprietăți poate scadea peste noapte. Acesta este un lucru pe care nu îl puteți controla, dar, sperăm, puteți evita dezastrul făcându-vă diligența cu privire la sănătatea și planurile angajatorilor locali. Probabil că sunteți într-o formă bună dacă sunt profitabili cu un contract de închiriere recent reînnoit.

Alți factori care nu vă reglementează sunt impozitele pe proprietăți și asigurările de proprietate. Impozitele și primele pot crește, crescând costurile de funcționare și reducând veniturile din exploatare și fluxul de numerar. Acești factori negativi pot fi compensați cu alți factori asupra cărora vă aflați do au un anumit control.

De exemplu, ați putea găsi modalități de reducere a costurilor de marketing, de gestionare și de întreținere. Și, bineînțeles, puteți crește chiriile dacă piața de închiriere este puternică. Dar acest lucru poate fi un echilibru delicat, deoarece ar putea crește numărul de posturi vacante. Pierderea veniturilor din unități mai vacante poate șterge cu ușurință orice câștiguri din chiriile crescute.

Alte calcule

Aceasta nu este singura modalitate de calculare a fluxului de numerar pentru o proprietate de închiriere, deși ar putea fi cea mai ușoară. Puteți include alte calcule pe drumul spre linia de jos.

Unele metode includ orice economie de impozit pe care ați putea-o realiza grație proprietății, iar altele separă separat venitul net din exploatare. Dar această formulă simplă ar trebui să vă ofere un start clar despre ceea ce trebuie să știți înainte de a investi.