Ce sunt serviciile de afișări multiple (MLS) în domeniul imobiliar?

Un serviciu de listare multiplă (MLS) este o bază de date de marketing înființată de un grup de brokeri imobiliari care cooperează pentru a oferi date exacte și structurate despre proprietăți de vânzare. Este, de asemenea, un mecanism pentru listarea brokerilor pentru a oferi compensații brokerilor cumpărători care aduc cumpărători pentru proprietățile enumerate.

Cum a început totul

Oamenii au cumpărat și vând imobiliare încă înainte ca America să devină o națiune și și-au dat seama că aveau nevoie de o modalitate de a împărtăși informații până la sfârșitul anilor 1800. Profesioniștii în domeniul imobiliar s-ar aduna cu organizațiile locale pentru a face schimb de informații și pentru a elabora tranzacții pentru compensare dacă cineva a adus un alt cumpărător.

Aceste întâlniri au fost primele inițiative cunoscute "MLS". Acestea au evoluat de-a lungul anilor în listele tipărite și în acordurile înainte ca electronica și Internetul să preia și au făcut întregul proces infinit mai ușor.

Reguli și proceduri MLS

Brokerii dintr-o zonă de piață se alătură unui MLS pentru a împărtăși informații despre casele de vânzare cu alți brokeri. Este extrem de eficient prin faptul că fiecare broker vrea ca alți brokeri să cunoască lista lor și să aducă cumpărători care au un interes.

Fiecare MLS are propriile reguli și proceduri, dar ele sunt, în general, modelate pe reglementările publicate de Asociația Națională a Agenții Imobiliari®, când membrii sunt toți agenții imobiliari. Prin utilizarea criteriilor rigide de date și prin stabilirea unor norme pentru oferirea de compensații altor brokeri, MLS a devenit vehiculul principal pentru marea majoritate a tranzacțiilor imobiliare de-a lungul anilor.

Normele specifică faptul că brokerii trebuie să indice în fiecare listă procentul comisionului de listare plătit de vânzător. Aceasta este suma pe care o vor împărți cu un alt membru de broker care aduce un cumpărător de succes.

Membrii care nu aderă la structura și regulile de conținut pot fi amendați.

Asociațiile MLS

Termenii "MLS" sau "serviciul de listare multiplă" nu denotă nicio rețea, ci mai degrabă rețelele din întreaga țară. Termenii nu sunt o marcă sau o marcă comercială.

Nu există într-adevăr un număr exact al tuturor organizațiilor MLS din țară, deoarece acestea merg în mod constant și se rupe.

Acuratețea informațiilor

Bazele de date ale bazelor de date MLS sunt considerate cele mai exacte în ceea ce privește detaliile despre proprietăți pe Internet sau în altă parte. Listele noi trebuie introduse într-o perioadă de timp specificată. Amenzile sunt generate dacă un membru nu introduce datele complete ale listei până la data limită. În general, aceasta este de la 24 la 48 de ore după semnarea contractului de listare.

De la metraje pătrat la direcții și locație, asociația MLS dorește să mențină un nivel ridicat de precizie în informațiile introduse. Calitatea și numărul de fotografii incluse sunt adesea mandatate, deși criteriile exacte ale acestei cerințe pot varia din când în când.

În general, fluxurile de feed-uri locale de schimb de date MLS (IDX) și sistemele de căutare sunt considerate cele mai exacte și actualizate, mai bune decât site-urile precum Zillow și altele.

Informațiile sunt disponibile publicului?

Publicul are acces la lista MLS … un fel de. Din punct de vedere tehnic, informațiile sunt disponibile numai brokerilor participanți, dar brokerii sunt generoși în ceea ce privește distribuirea și vor face acest lucru gratuit. La urma urmei, veniturile depind de cuvântul înregistrărilor lor, ieșind afară.

Unele informații sunt, totuși, ținute sub cheie și pentru siguranța vânzătorilor, inclusiv informații personale și de proprietate și note privind dacă casa este vacantă.

Vânzătorii FSBO - proprietățile "deținute de proprietar" - pot fi lăsate în frig fără acces automat la lista caselor lor, așa cum fac brokerii. Numeroși brokeri și servicii online le vor lista, totuși, pentru o taxă.

Reclamații și litigii

Organizațiile MLS mandatează în mod obișnuit fie medierea, arbitrajul, fie ambele pentru litigiile dintre membri. Ei încearcă, de asemenea, să fie prima destinație pentru reclamațiile consumatorilor, deoarece nivelul următor este consiliul de licențiere de stat.

Fiecare MLS local are un comitet de etică care aude plângerile membrilor despre alți membri. Comitetul aude ambele părți ale litigiilor și se pronunță asupra situației. Multe dintre aceste probleme au legătură cu comisioanele.

Probleme ale procesării cauzei

Procurarea cauzei este un concept care decide care agent imobiliar este principalul motiv pentru implicarea clientului în tranzacție. Cu alte cuvinte, cine a luat acest cumpărător până la punctul de contractare pentru a cumpăra această casă?

Internetul a agravat claritatea acestei situații. Oamenii merg la site-uri web și caută înregistrări la domiciliu și ar putea suna sau trimite un e-mail agentului de listare cu o întrebare despre proprietate. Mai târziu, dacă un alt agent aduce acest cumpărător pentru că a lucrat cu ei în găsirea unei case, agentul de listare ar putea spune că primul contact le-a făcut "cauza de procurare".

Comitetul de etică va analiza situația în ansamblu și în contextul a ceea ce a făcut ce și când a făcut-o. În general, agentul cumpărătorului va avea dreptul la comision dacă răspunde la o întrebare despre proprietate este tot ce sa întâmplat cu agentul de listare.

Ofertele de compensare sunt "necondiționate"

Oferte sunt, în cea mai mare parte, ironclad și necondiționate, dar există una sau două excepții. Atunci când un broker de listare pur și simplu nu poate să colecteze o comisie din cauza unor mijloace care îi depășesc controlul, ea este în mod obișnuit în afara cârligului - dar, desigur, și ea nu primește plăți.

Iar despăgubirea poate fi redusă atunci când o instanță dispune că comisionul plătit brokerilor trebuie să fie mai mic decât cel convenit inițial.