Cheltuieli de exploatare a proprietăților imobiliare și fluxul de numerar

Am primit un feed de știri RSS astăzi de la o discuție într-un forum de investiții imobiliare. Un nou investitor a fost confundat cu ceea ce este de fapt inclus în "cheltuielile de funcționare" pentru o proprietate de închiriat. Evident, ca și în cazul oricărei afaceri care operează, vom avea venituri și cheltuieli. Trebuie să fii atent să înțelegi ceea ce este inclus în mod normal în cheltuielile de funcționare pentru o proprietate de închiriat.

De fapt, partea care bate niște investitori noi este ceea ce NU este inclus … ipoteca. Și, deoarece o plată lunară este necesară pentru achizițiile fără numerar, "serviciul datoriei" așa cum se numește, este o componentă majoră a fluxului de numerar, pozitiv sau negativ. Scopul investiției imobiliare de succes este un flux de numerar pozitiv, realizând, de asemenea, celelalte beneficii ale proprietății imobiliare și investițiilor. Acestea includ aprecierea în valoare, pauzele fiscale și alte beneficii.

Cu toate acestea, atunci când evaluați eventualele achiziții de proprietăți de închiriere și vedeți o cifră în cele financiare pentru cheltuielile de funcționare, nu există nicio plată ipotecară în acest număr. Nu numai că trebuie să plătiți aceste cheltuieli, ci și plățile principale și dobânzile. Deci, asigurați-vă că analizați fluxul de numerar al investiției cu mare grijă.

Închirierea bunurilor de exploatare a bunurilor imobiliare

• Marketing și publicitate: Când difuzați anunțuri pentru chiriași, puteți deduce cheltuielile, așa cum puteți face și pentru găzduirea și cheltuiala unui site sau a unui blog dedicat afacerii dvs. de închiriere.
• Taxe de proprietate: Chiar dacă se află în plata ipotecară, îi desființați și le deduceți în anul plătit.
• Asigurare de proprietate: Deși probabil sunt de asemenea escrowate și în plăți, prima anuală de asigurare este deductibilă ca o cheltuială de funcționare.
• Utilități: Toate utilitățile pe care le plătiți, de obicei apă și canalizare, puteți deduce ca cheltuieli de exploatare.

• Colecția de gunoi: Aceasta este, de obicei, o taxă municipală lunară și reprezintă o cheltuială operațională valabilă.
• Managementul proprietatii: Dacă angajați conducere profesională, puteți deduce costul în anul plătit.
• Întreținere și reparații: Nu puteți deduce elemente majore amortizabile cum ar fi renovarea, dar puteți deduce întreținerea normală și reparațiile la domiciliu.
• Amenajarea teritoriului, îngrijirea piscinei etc .: Acestea sunt cheltuieli de funcționare și deductibile, de asemenea.
• Contabilitate și juridică: Taxele pe care le plătiți unui contabil sau avocat în legătură cu proprietatea (proprietățile) dvs. de închiriere sunt deductibile ca cheltuieli de funcționare.

• Îndepărtarea zăpezii, controlul dăunătorilor etc.: Acestea sunt deduceri de cheltuieli de exploatare valabile pentru o proprietate de închiriere.

Cheltuielile care nu sunt cheltuieli

Ce? Ei bine, atunci când vorbim despre fluxul de numerar și despre banii pe care îi scoți din buzunar sau pe care îi puneți în buzunar dintr-o proprietate de închiriat, există un lucru foarte plăcut despre deprecierea unei proprietăți de închiriere. Consultați un contabil, dar acesta este modul general în care funcționează:

• IRS vă permite să depreciați o locuință de închiriere de peste 27,5 ani.
• Luați valoarea casei (scade valoarea terenului) și împărțiți-o cu 27,5 pentru a obține suma anuală pe care o puteți lua ca deducere.
• Amintiți-vă, acesta este banii pe care nu l-ați cheltuit, doar un calcul în scopuri fiscale.

Acesta este unul dintre avantajele proprietatilor de inchiriere asupra stocurilor si obligatiunilor care investesc.

Fluxul de numerar pozitiv lunar este principalul motiv pentru care cei mai mulți investitori aleg proprietatea de închiriere ca fiind o nișă de investiții imobiliare. Sunt venituri mari în pensionare și construiesc și proprietăți în proprietate. Această verificare lunară, înmulțită cu mai multe proprietăți de închiriere, finanțează unele moduri de viață pline de pensii acolo. Oricine are în vedere investiția în imobiliare, poate fi încântat de a schimba casele când văd guruii la televizor. Dar, este faptul că venitul constant din proprietăți de închiriere este foarte interesant și pe termen lung.