Confruntarea cu ofertele de cumpărare care nu pot fi evaluate

În piețele imobiliare super-calde, care constau dintr-un inventar limitat și mulți cumpărători care se luptă adesea pentru aceeași casă, cumpărătorii motivați ar putea simți nevoia de a oferi un preț de achiziție mai mare. Adesea, prețul de ofertă este prea mare pentru a fi justificat de evaluatorul creditorului. Acest lucru ar putea duce la ceea ce este cunoscut sub numele de evaluare scăzută. Cu toate acestea, vânzătorii nu ar trebui să lase posibilitatea unei aprecieri scăzute să nu le oprească să aleagă o ofertă care ar putea fi mai mare decât cea pe care o va evalua casa. Vânzătorii au opțiuni.

Să aruncăm o privire la un exemplu tipic despre ceea ce se poate întâmpla pe o piață a vânzătorilor calzi. În primul rând, casele pe care cumpărătorii de multe ori doresc să le lupte sunt acele case care sunt:

• În cea mai bună stare
• Dreptul de preț
• Într-un cartier cu cerere ridicată
• Situată în general într-un cartier școlar extrem de dorit.

Dacă locuința pe care doriți să o vindeți posedă toate aceste calități și este pe piață pentru o perioadă scurtă de timp, este un semn că dumneavoastră, ca vânzător norocos, ați putea primi mai mult de o ofertă. Mai ales dacă există un indiciu de interes deosebit și de multe vizite la domiciliu, evidențiate de multitudinea de cărți de vizită de agent rămase pe contorul de bucătărie.

Care este oferta multiplă de ofertă peste prețul listei?

Este comun pentru vânzători să fie foarte entuziasmat atunci când o grămadă de oferte de cumpărare sosesc, toate depășind prețul de listă. Primul lucru pe care un vânzător poate să-l creadă este "O h, băieți, am prețuit prea puțin casa , ceea ce este logic, dar nu neapărat adevărat, în general, primirea mai multor oferte înseamnă că vă prețuiți acasă doar la dreapta. Ofertele peste prețul listei reflectă entuziasmul și determinarea unui cumpărător care va fi ales ca ofertă câștigătoare.

Feriți-vă de scrisorile de dragoste emoționale transmise cu oferta de cumpărare. Există multe site-uri web în care cumpărătorii pot descărca și rescrie o literă concepută pentru a trage cuvintele inimii vânzătorului; unele sunt adevărate și unele nu sunt. Vânzătorii ar trebui să încerce cât mai bine pot elimina emoțiile de la decizia de a vinde. A deveni emoțional este primul pas spre un profit inferior.

Acest lucru lasă prețul de vânzare. Cumpărătorii cred că dacă oferă un preț mai mare decât orice alt cumpărător, atunci vânzătorul își va lua oferta ca banii liberi care cad din cer și îl semnează. Dar vânzătorii trebuie să ia în considerare consecințele a ceea ce s-ar putea întâmpla în cazul în care casa nu evaluează pentru această sumă. În cazul în care casa nu va evalua prețul de achiziție, înseamnă că creditorul nu va fi de acord să acorde un sold ridicat de la valoarea împrumutului. Desigur, dacă oferta este în numerar, de obicei nu există o evaluare.

Cea mai bună ofertă de a accepta este oferta care poate închide escrow-ul. Ceea ce înseamnă că este posibil să nu fie oferta cu cel mai mare preț de vânzare.

Exemplu de 3 oferte peste prețul listei care nu poate fi evaluat

Să spunem, de exemplu, că vânzătorul unei case frumoase dintr-un cartier extrem de dorit din Elk Grove, California, decide să-și enumără casa la un preț de 550.000 de dolari. Poate că vânzările comparabile într-o rază de 1/2 mile sugerează un preț de vânzare de top de 549.000 de dolari, făcându-și prețurile la domiciliu foarte agresiv. Cu toate acestea, din cauza unui inventar redus și a unei cereri ridicate, vânzătorul primește 3 oferte. Sunt:

• Oferta nr. 1 de la Jane Eyre: 560.000 dolari de la un cumpărător cu o reducere de 3,5% în avans și un împrumut FHA. Acest cumpărător are o blocare a înregistrării în ultimii 5 ani. Jane nu va depăși decalajul dintre împrumut și apreciere, dar va fi de acord să plătească 1.000 de dolari mai mult decât orice alt cumpărător.
• Oferta # 2 de la Arlo Guthrie : 557.000 dolari, cu 10% în jos și un împrumut convențional. Arlo oferă să plătească orice diferență între valoarea evaluată și prețul de vânzare, până la un maxim de 5.000 de dolari.
• Oferta # 3 de la Joe Dimaggio: 559.000 dolari, cu 3.5% în jos și un împrumut FHA. Acest cumpărător a trimis o altă ofertă agenției înscriere pe altă proprietate cu termeni similari și speră pur și simplu pentru cele mai bune. Asta sa întâmplat, dacă puteți să credeți.

În calitate de vânzător, ați putea fi tentați să luați oferta de la Jane Eyre. La urma urmei, cine știe despre evaluatori? O apreciere este doar o opinie a unei persoane de valoare, și ar putea diferi de la evaluator la evaluator. Piața se schimbă și se schimbă în mod constant. Ar putea apărea noi vânzări comparabile sau un evaluator ar putea da mai mult spre upgrade decât un alt evaluator. Există o mare flexibilitate între valorile evaluate.

Sau, poate doriți să luați în considerare scenariul celui mai rău caz. Cel mai rău scenariu ar fi casa care ar putea fi evaluată la 550.000 dolari. În acest caz, Jane Eyre își va anula contractul. Nu mai vorbim, oferte cum ar fi "Voi plăti mai mult de 1.000 de dolari decât cumpărătorul următor" pot fi considerate a nu fi oferte acceptabile din punct de vedere juridic, deoarece nu există un preț real de vânzare oferit. Este ambiguu. În plus, este posibil ca creditorul Janei să nu se califice pentru a-și cumpăra nicio locuință ca urmare a blocării sale, deoarece aceasta este o opțiune a subscriitorului.

Steag rosu.

Oferta de cumpărare de la Joe Dimaggio pare lipsită de sens atunci când Joe este gata să cumpere casa următoare și nu pare a fi angajat în această achiziție particulară. Sa nu mai vorbim, pretul de vanzari al lui Joe este mult mai mic decat ceilalti, iar imprumutul lui este la fel ca cel al lui Jane. Joe a demonstrat deja că nu urmează protocolul și se consideră neiert, dacă nu împotriva legii, să scrie o ofertă pentru mai mult de o casă atunci când cumpărătorul nu își poate permite să cumpere ambele case. În plus, ce agent de cumpărător trimite două oferte diferite pentru două case diferite la același agent de listare?

Probleme scrise peste tot.

Singura ofertă în acest scenariu care face bunul simț vânzătorului este alegerea oferită de Arlo. Este curat, cumpărătorul este dispus să-și pună banii acolo unde semnele stiloului său. În cazul în care casa doar apreciază la 550.000 dolari, vânzătorul va primi o sumă suplimentară de 5.000 dolari de la cumpărător.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California