Cum se creează o agenție în domeniul imobiliar

Agenția Express

Agenția Express este creată fie printr-un acord oral, fie printr-un acord scris între principal și agent. Aceasta indică intenția lor expresă pentru acest statut reprezentativ.

În domeniul imobiliar, agenția este în mod normal creată fie printr-un contract de listare scrisă cu un vânzător, fie printr-un contract de agenție de cumpărare cu un cumpărător. Unele state permit acorduri verbale, dar cele mai multe nu.

Agenția implicită

De asemenea, este posibil să se creeze o relație de agenție prin acțiunile părților. Dacă un agent imobiliar își asumă responsabilități care sunt, în mod normal, cele ale unui agent, dar nu a semnat un contract de agenție, ea poate fi considerată în continuare agent prin agenție implicită. De asemenea, dacă clientul solicită agentului sfatul sau acțiunile care sunt, în mod normal, cele din agenție, atunci ar putea fi creată o agenție implicită.

Unele state au creat o legislație specifică care prevede că nicio agenție nu poate exista fără un acord scris de agenție. Acest lucru ajută la evitarea agenției implicite accidentale.

Nu deveniți un Agent Dual Undisclosed

În statele care nu au exclus agenția implicită, dacă aveți un statut de reprezentare a agenției cu clientul dvs. de înregistrare, aveți grijă ce faceți dacă lucrați cu un cumpărător interesat de înregistrarea respectivă. În primul rând, va trebui să dezvăluiți statutul agenției cumpărătorului și apoi să nu-și asume obligații care ar implica faptul că sunteți, de asemenea, agentul lor.

Calea pe care o facem în majoritate astăzi

Licența mea se termină în New Mexico, dar de asemenea am deținut licențe de broker în Texas și Colorado în trecut. Multe state au acum documente și dezvăluiri care susțin "brokerajul de tranzacții", sau numite prin alte denumiri, reprezentarea unui cumpărător sau a unui vânzător fără "agenție". Termenul de agent imobiliar rareori înseamnă că în aceste zile.

Deci, pot lua o listă și nu pot fi un agent al vânzătorului, și asta este exact ceea ce am făcut mereu. Singurul moment în care întrebarea agenției a venit vreodată cu un cumpărător sau cu un vânzător era dacă lucram cu un avocat sau un judecător. Din anumite motive, le-am atras cu site-ul meu. Ei nu au vrut să fiu agentul lor datorită răspunderii vicarioase.

Răspunderea vicarială pune clientul agentului la risc pentru activitățile agentului său. Deci, dacă aș face ceva greșit sau ar face o greșeală, clientul meu va fi tras la răspundere. Acești oameni legali știau că nu doreau acest risc, chiar dacă știau că am urmat regulile cu atenție.

Când am lucrat cu cumpărători, am lucrat întotdeauna ca broker de tranzacții, niciodată agent. Aproape niciodată nu au cerut, iar forma noastră de divulgare a statului ne-a stabilit în mod clar îndatoririle față de clientul meu. Aici sunt direct de la lege:

A. onestitatea și îngrijirea rezonabilă, astfel cum sunt enunțate în dispozițiile acestei secțiuni;

B. respectarea legilor locative, de stat și federale privind locuințele și antidiscriminarea, a legii privind licențele imobiliare din New Mexico și a regulilor privind comisioanele imobiliare și a altor legi și reglementări aplicabile la nivel local, de stat și federal;

C. îndeplinirea oricăror acorduri scrise încheiate cu clientul sau clientul;

D. asistență acordată clientului sau clientului brokerului pentru finalizarea tranzacției, cu excepția cazului în care clientul sau clientul a convenit în scris, inclusiv:

1. prezentarea tuturor ofertelor sau contra-ofertelor în timp util; și
2. asistență pentru respectarea termenilor și condițiilor contractului și încheierea tranzacției; dacă brokerul din tranzacție nu furnizează serviciul, consilierea sau asistența descrisă la paragrafele 1 și 2 din subsecțiunea D din NMAC 16.61.19.8, clientul sau clientul trebuie să convină în scris că brokerul nu este de așteptat să furnizeze astfel de servicii, consultanță sau asistență, iar brokerul va prezenta în scris existența unui astfel de acord celorlalți brokeri implicați în tranzacție;

E. confirmarea de către broker că pot exista chestiuni legate de tranzacție care nu se află în afara cunoștințelor sau expertizei brokerului asociat sau a brokerului calificat și că brokerul asociat sau brokerul calificat vor sugera că clientul sau clientul solicită consiliere de specialitate cu privire la aceste aspecte;

F. contabilizarea promptă a tuturor banilor sau bunurilor primite de broker;

G. dezvăluirea scrisă către clientul sau clientul său și către alți brokeri implicați în tranzacție cu privire la orice potențial conflict de interese pe care brokerul îl are în tranzacție, incluzând, dar fără a se limita la:

1. orice relație scrisă de brokeraj pe care brokerul o are cu orice altă parte la tranzacție sau;
2. orice interes material sau relație de natură comercială, personală sau familială pe care brokerul o are în tranzacție;
3. alte opțiuni de relații de brokeraj disponibile în New Mexico;

H. dezvăluirea scrisă a oricăror fapte materiale nefaste cunoscute de brokerul asociat sau brokerul calificat cu privire la proprietate sau tranzacție sau despre capacitatea financiară a părților la tranzacție de a finaliza tranzacția; faptele materiale nefavorabile care necesită divulgarea nu includ nici o informație acoperită de legile federale privind locuințele echitabile sau Actul privind drepturile omului din New Mexico;

I. păstrarea oricărei informații confidențiale învățate în cursul oricărei relații de agenție anterioare, cu excepția cazului în care divulgarea este cu acordul fostului client sau este cerută de lege;

J. cu excepția cazului în care este autorizat în scris altfel, un broker asociat sau un broker calificat nu va dezvălui clientului sau clientului în timpul tranzacției că vânzătorul sau clientul său au indicat anterior că vor accepta un preț de vânzare mai mic decât prețul cerut sau listat al unei proprietăți ; că clientul sau clientul cumpărător a indicat anterior că vor plăti un preț mai mare decât prețul prezentat într-o ofertă scrisă; motivația clientului sau a clientului pentru vânzarea sau cumpărarea de bunuri; că clientul sau clientul vânzătorului sau clientul sau clientul cumpărătorului vor fi de acord cu alte condiții de finanțare decât cele oferite; sau orice alte informații solicitate în scris de către clientul sau clientul brokerului asociat sau clientului clientului calificat să rămână confidențiale, cu excepția cazului în care divulgarea este prevăzută de lege.

Asta se ocupă de îngrijorarea pe care o aveau clienții mei.