Revendicarea dobânzii ipotecare la domiciliu ca deducere fiscală

Deținerea propriei locuințe vine cu câteva avantaje fiscale plăcute. Unul dintre ele este faptul că interesul pe care trebuie să-l plătiți pentru creditul ipotecar este deductibil fiscal.

Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) a fost semnată în lege la 22 decembrie 2017 și afectează oarecum această deducere, dar este încă disponibilă Legea nu nu îl elimină complet din codul fiscal, însă stabilește noi limite și restricții.

Revendicarea interesului ipotecar la domiciliu

Trebuie să detaliați deducerile pe Formularul 1040, Schema A pentru a revendica dobânda ipotecară. Aceasta înseamnă că se va renunța la deducerea standard pentru starea dvs. de depunere - este o situație fie / sau. Aveți posibilitatea să detaliați sau puteți solicita deducerea standard, dar nu puteți face ambele.

Programul A acoperă, de asemenea, multe alte cheltuieli deductibile, cu toate acestea, inclusiv impozitele pe proprietăți imobiliare, cheltuielile medicale și contribuțiile caritabile. Uneori, toate acestea se adaugă la mai mult decât deducerea standard pentru starea dvs. de depunere, făcându-l să merite timpul și efortul de a detalia deducerile. În caz contrar, veți economisi mai multe venituri fiscale prin săriți deducerea dobânzii ipotecare la domiciliu și veți solicita deducerea standard.

Acest lucru ar putea fi cazul în 2018 și va continua până în 2025, când TCJA va expira dacă Congresul nu îl va reînnoi. Din 2017, deducerea standard a fost de 6.350 USD pentru contribuabilii singuri și pentru contribuabilii căsătoriți care au depus declarații separate. Au fost 12.700 de dolari pentru contribuabilii căsătoriți care au depus împreună și pentru vaduvii calificați și 9.350 de dolari pentru cei care au calificat ca șeful gospodăriei.

TCJA aproape dublează aceste deduceri standard. Ei au acum 12.000 de dolari pentru deputații singuri și căsătorii de căsătoriți cu venituri separate, 18.000 de dolari pentru cei care se califică drept șefi de familie și 24.000 de dolari pentru contribuabilii căsătoriți care depun declarații comune și văduvă calificată. În consecință, s-ar putea să devină mai puțin probabil că veți avea suficiente deduceri detaliate pentru a depăși deducerea standard la care aveți dreptul.

Este de obicei recomandabil să completați Planul A și să comparați totalul deducerilor detaliate la deducerea dvs. standard, pentru a afla care este cea mai avantajoasă metodă pentru dvs.

Calificarea pentru deducerea dobânzii ipotecare

În 2017, dobânda ipotecară include cea pe care ați plătit-o pentru împrumuturi pentru a cumpăra o locuință, pentru linii de credit de origine și pentru împrumuturi pentru construcții. Cu toate acestea, TCJA elimină deducerea datoriei pentru capitalul propriu din 2018 dacă nu puteți dovedi că împrumutul a fost luat pentru a "îmbunătăți substanțial reședința dumneavoastră". Trebuie să utilizați într-adevăr banii în acest scop. Cu alte cuvinte, pentru moment nu mai ai noroc dacă refinci să plătești pentru educația copiilor tăi.

Reducerea este de asemenea limitată la dobânda pe care ați plătit-o la domiciliul principal și / sau la cea de-a doua casă. Dobânzile plătite pentru casele a treia sau a patra nu sunt deductibile. Asta nu sa schimbat.

De asemenea, trebuie să fiți legal pe cârlig pentru împrumut - datoria nu poate fi în numele altcuiva decât dacă este soțul dvs. și vă depuneți o declarație comună. Trebuie să fie un împrumut de bună credință, deoarece aveți o obligație contractuală de a-i plăti înapoi. În cele din urmă, casa dvs. trebuie să acționeze ca garanție pentru împrumut și documentele dvs. ipotecare trebuie să precizeze în mod clar acest lucru.

Casa ta poate fi o locuință unică, o locuință mobilă, o casă mobilă, o cooperativă sau chiar o barcă - aproape orice proprietate care are "facilități de dormit, gătit și toaletă", potrivit Serviciului Internelor.

Determinarea cât de mult ați plătit

Trebuie să primiți formularul 1098, o declarație de interes ipotecar, de la creditorul dvs. ipotecar la începutul noului an fiscal. Acest formular raportează dobânda totală plătită în cursul anului precedent. Nu trebuie să anexați formularul la declarația dvs. fiscală, deoarece instituția financiară trebuie, de asemenea, să trimită o copie a formularului 1098 direct la IRS.

Asigurați-vă că deducerea dobânzii ipotecare pe care o revendicați în Schema A corespunde cu suma raportată pe Formularul 1098. Suma pe care o puteți deduce poate fi mai mică decât suma totală care apare în formularul în baza anumitor limitări. Păstrați formularul 1098 cu o copie a declarației fiscale depuse timp de cel puțin patru ani.

Limitările dolarului la datoria de achiziție la domiciliu

Împrumuturile utilizate pentru a cumpăra sau pentru a construi o reședință sunt numite "datorii de achiziție de acasă". Termenul se referă la orice împrumut pe care îl luați în scopul achiziționării, construirii sau îmbunătățirii substanțiale a unei case calificate. Începând cu anul 2017, nu ați putea deduce datoriile pentru achiziționarea de acasă de peste 1 milion de dolari pentru casa dvs. principală și / sau pentru reședința dvs. secundară. TCJA reduce această sumă la 750.000 de dolari începând cu 2018.

Să presupunem că ați împrumutat 800.000 de dolari pentru reședința dvs. principală și 400.000 dolari pentru reședința dvs. secundară. Ambele împrumuturi au fost utilizate exclusiv pentru achiziționarea sau îmbunătățirea substanțială a proprietăților. Împreună, creditele adaugă până la 1,2 milioane de dolari, depășind limita curentă de 750 000 de dolari pentru achitarea datoriilor la domiciliu. Puteți solicita o deducere a dobânzii ipotecare doar pentru procentul care poate fi atribuit primelor 750.000 de dolari pe care le-ați împrumutat.

Împrumuturi comune

Dacă dețineți împreună ipoteca cu altcineva care nu este soțul dvs., aveți dreptul să deduceți numai dobânda pe care ați plătit-o personal, indiferent de care dintre dvs. ați primit Formularul 1098 de la creditor. Dar este o lacună aici.

Co-debitorii care efectuează plăți în mod specific pentru a preveni blocarea pieței pot deduce dobânda plătită chiar dacă dobânzile ar fi trebuit plătite de altcineva. Redactorii companiei JK Lasser "Impozitul pe venit" treceți de-a lungul acestui sfat:

"Curtea de impozitare a permis unui debitor comun să-și deducă plata unei cote de participare a unui alt debitor la dobânda ipotecară dacă plata este făcută pentru a evita pierderea proprietății și plata se face cu fondurile sale separate". (Pagina 328)

Credite de constructii la domiciliu

Încă puteți deduce dobânda pentru creditele ipotecare utilizate pentru plata cheltuielilor de construcție. Veniturile trebuie utilizate pentru a achiziționa terenul și pentru a construi casa. Cheltuielile efectuate în cursul celor 24 de luni înainte de finalizarea construcției se calculează în funcție de limita de 750.000 dolari pentru datoria de achiziție la domiciliu.

Dar e și o captură aici. Dacă vă deduceți dobânda pentru un împrumut de construcție timp de doi ani și apoi decideți să vindeți proprietatea, mai degrabă decât să vă deplasați și să o utilizați ca reședință, este posibil să trebuiască să vă retrimiteți declarațiile fiscale pentru anii în care ați dedus dobânda pentru a o caracteriza ca investiție interes în schimb. Acest lucru îi poate limita deductibilitatea.

Cu alte cuvinte, IRS ar putea dori niște bani înapoi.

Puncte plătite

Punctele plătite pentru datoria de achiziție pentru casele primare și secundare sunt pe deplin deductibile în anul în care sunt plătite. Punctele nu sunt întotdeauna raportate pe formularul 1098, dar ar trebui să le puteți găsi pe declarația de închidere HUD-1.

Când să căutați ajutorul unui profesionist fiscal

Identificarea deducerii dobânzii ipotecare la domiciliu este simplă pentru unii contribuabili, dar nu atât pentru alții.

Adăugați interesul raportat pe Formularele dvs. 1098 și introduceți totalul în Planul A. Puteți utiliza foaia de lucru în Publicația 936 pentru a calcula deducerea dvs. admisă.

S-ar putea să doriți să consultați cu un profesionist fiscal, cu toate acestea, dacă ați cumpărat sau vândut proprietate în cursul anului fiscal, sau dacă datoria de achiziție de origine depășește noua limită de 750.000 dolari. De fapt, ar fi logic să solicitați sfatul unui profesionist de taxe, chiar înainte de a cumpăra sau vinde bunuri imobile, doar pentru a obține o manevră asupra consecințelor fiscale ale deciziei dumneavoastră.