Depuneri de bani banesti pe case detinute de banci

Atunci când faceți o ofertă pe o proprietate deținută de o bancă sau de o proprietate imobiliară (REO), vă recomandăm să faceți un depozit de bani serios (EMD) la fel cum ați face cu orice altă achiziție imobiliară. Nu este întotdeauna necesar cu REO, dar arată bună-credință și indică faptul că într-adevăr doriți proprietatea ca și în cazul altor tranzacții.

Dar regulile pentru EMD pot fi puțin diferite în ceea ce privește REO-urile. Pentru a face lucrurile și mai complicate, există puțină concordanță între creditorii REO cu privire la modul în care fiecare vânzare este procesată. Cumpărarea unei case la licitație pe pașii instanței nu este o REO. Aceste reguli sunt diferite. REO-urile sunt ipoteci făcute direct între creditor și cumpărător.

Cum sunt depuse depozitele banesti pe o vânzare regulată

Cele mai frecvente tranzacții imobiliare sunt tratate la fel. Un cumpărător face depozitul de bani serios plătit pentru escrow, titlu, sau pentru brokeraj imobiliar. Este de obicei rambursabilă cumpărătorului în perioada de inspecție.

Depozitul de bani serios nu este returnat în mod normal sau automat cumpărătorului, până când instrucțiunile de anulare sunt semnate de ambele părți. Uneori apar litigii, ceea ce poate întârzia rambursarea.

Băncile nu vor să ajungă la jumătatea perioadei escrow doar pentru a descoperi că un cumpărător nu a fost serios în legătură cu cumpărarea blocării. Băncile vor să limiteze rata de renunțare / anulare și, de obicei, vor face anumite cerințe în etapele de negociere a contractului. Puteți face totuși câteva lucruri pentru a eficientiza procesul.

Faceți EMD plătibil la titlu sau escrow

Brokerul trebuie să aștepte ca fondurile să fie șterse înainte de a emite un cec către compania titulară, dacă vă faceți datoria EMD la o brokeraj. Cecul este depus în contul de încredere al brokerajului, iar banca ar putea să nu aștepte eliberarea.

Banca va insista, cel mai probabil, ca cecul să fie trimis direct companiei de titlu, astfel încât să vă salvați durerea și să o faceți "titlul sau escrow compania", al cărui nume poate fi completat mai târziu. Acest lucru va împiedica brokerajul să depună cecul.

Fondurile trebuie să fie în contul dvs.

Poate fi dezastruoasă dacă verificarea banilor serioși revine. Banca ar putea anula tranzacția. S-ar putea să trebuiască să faceți alte concesii pentru ao menține în viață, cum ar fi renunțarea la unele sau toate contingențele contractelor.

Dacă ai avea de-a face cu o afacere bună, asta ar putea schimba. Cel mai probabil, va trebui să aveți banii conectați cât mai curând posibil, permițând weekend-urile și sărbătorile, pentru a salva situația.

Înlocuiți depozitul cu o verificare a casieriei la acceptare

Unele bănci vor cere ca cumpărătorul să înlocuiască cecul original de bani serios cu un cec de casă atunci când o ofertă este acceptată. S-ar putea să nu puteți obține imediat cecul dacă conturile dvs. bancare sunt ținute la instituții în afara statului.

Peste noapte EMD Dacă este necesar

Aflați unde se află cel mai apropiat operator de transport peste noapte. Companiile escrow vă vor permite uneori să vă utilizați contul pentru a trimite fonduri, așa că întrebați acest lucru, dar asigurați-vă că fondurile sunt trimise peste noapte pentru livrarea următoare.

Obțineți o chitanță în scopuri de urmărire în cazul în care cecul nu apare la timp.

Luați în considerare conectarea directă a fondurilor

Acest lucru este de preferat în multe cazuri, dar aveți grijă cu instrucțiunile de cablare. Apelați titlul sau compania escrow pentru a verifica dacă instrucțiunile sunt valide. Unii escroci deturnează escrow-uri, trimit propriile instrucțiuni de cablare și vor lua cu banii.

Aliniați-vă finanțarea

În general, este o idee bună să începeți procesul de calificare a împrumutului cât mai curând posibil. Încercați să obțineți aprobarea prealabilă înainte de a face o ofertă și scrieți acel cec EMD. Este posibil să vă pierdeți depozitul dacă se dovedește că dvs. nu se poate obțineți finanțarea pe care o așteptați. Cel puțin, s-ar putea să fiți nevoit să plătiți o amendă per diem până când veți primi aprobarea.

Vindeți prima dvs. locuință

REO creditorii nu doresc să audă că mai întâi trebuie să-ți vinzi casa înainte să poți închide pe una nouă. Aceasta este o situație de risc pe care probabil că nu o vor distra.

Nu încercați să lăsați nici un fel de informații din negocieri. Când vânzătorul află, afacerea va scădea aproape sigur și veți pierde EMD-ul.

Negociați un depozit sub maximul pentru instanța pentru cereri de despăgubiri cu valoare redusă

În general, este mai ușor și mai rapid să vă luați cazul în fața Curții pentru cereri cu valoare redusă dacă se întâmplă cel mai rău și veți ajunge în instanță. Dar aceste instanțe aproape întotdeauna impun limite asupra sumei pentru care dai în judecată. Nu veți primi întregul sold al DEM chiar dacă câștigați procesul în cazul în care depunerea depășește suma maximă stabilită de instanță - cu excepția cazului în care faceți o plângere într-o altă instanță.

Timpul negocierilor

Unele bănci vor dori să vă facă depozitul de bani serios nerecuperabil, deci vă recomandăm să vă programați inspecțiile la domiciliu după acceptarea verbală a ofertei dvs. S-ar putea să aveți mai puțin de 24 de ore pentru a efectua aceste inspecții, astfel încât să aliniați inspectorii dvs. înainte de timp și să fie gata să acționeze în momentul în care agentul dumneavoastră vă spune că oferta va fi acceptată.

Veți avea inspecțiile finalizate înainte de a livra acel depozit de bani serios și acest lucru vă poate salva o mulțime de durere și vă faceți griji dacă știți că doriți cu certitudine să continuați cu tranzacția.

Lucrează cu agentul tău

Asistența unui agent imobiliar de experiență poate fi de neprețuit în situațiile REO.Un agent ar putea avea chiar și experiență cu creditorul special cu care aveți de-a face, astfel încât va fi deja familiarizată cu quirks și cerințele împrumutătorului. În orice caz, un agent vă poate ajuta să vă călăuzească prin proces, astfel încât să nu faceți greșeli costisitoare.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.