Consecințe fiscale pentru birourile de afaceri la domiciliu

Întrebare:

În următorii câțiva ani, intenționez să-mi vând casa. Eu folosesc una din camerele sale numai ca un birou de acasă pentru afacerea mea. Am reclamat deduceri la domiciliu pentru o parte proporțională a deprecierii și a altor cheltuieli asociate utilizării în afaceri a camerei, la fel cum am scos tot echipamentul și mobilierul umplut în birou. Cum funcționează regulile fiscale când îmi vând casa?

Răspuns:

Înainte de 2002, regulile au fost mai dure dacă ați folosit o parte din reședința dvs. în scopuri de afaceri și apoi v-ați vândut casa. Da, legea permite o excludere - o evadare din impozite - a profitului din vânzarea unei reședințe principale. Suma de excludere este de 250.000 $ pentru persoane singure și cupluri căsătorite care depun declarații separate și 500.000 $ pentru cuplurile căsătorite care depun declarații comune. Or, aceste norme au autorizat excluderea numai pentru partea din profit care poate fi atribuită părții de reședință, care interzice orice excludere pentru profit pe partea de birou.

Rezidență vs tratament de afaceri

De fapt, IRS a tratat acest tip de vânzare ca și cum ați fi vândut două piese de proprietate: o reședință și celălalt imobil. În consecință, a trebuit să efectuați calcule separate pentru profiturile de reședință și de afaceri, împărțind prețul de vânzare, cheltuielile de vânzare și baza între părțile de reședință și de afaceri.

IRS a renunțat la vechile reguli și le-a înlocuit cu altele noi, care elimină o alocare între reședință și afaceri. Vânzarea este o singură tranzacție atâta timp cât biroul de acasă și partea rezidențială se află atât într-o singură locuință - "o unitate de locuit", așa cum se spune în regulamentele agenției. Prin urmare, cineva ca tine poate exclude întregul profit, în ciuda folosirii unei părți a casei pentru afaceri.

Recaptarea amortizării

Această pauză este supusă unei restricții de "recuperare" menită să prevină un beneficiu dublu. Vă pierdeți orice excludere pentru partea din profit egală cu orice deduceri de amortizare permise sau permise la biroul de la domiciliu după mai 1997. În schimb, plătiți impozite pe această parte. Permisă sau permisă înseamnă ceea ce ați pretins anterior sau, dacă ați revendicat mai puțin decât ați fi putut revendica, suma pe care ați fi putut revendica. În acest sens, noile reguli nu diferă de ceea ce v-au obligat vechea normă.

Ceea ce realizează IRS este recuperarea amortizărilor care au permis reducerea impozitelor în anii de vânzare. Agenția aplică în continuare regulile de recuperare, chiar dacă încetați să utilizați camera respectivă din motive de afaceri și întreaga locuință este o reședință principală timp de cel puțin doi ani din perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării.

Ajutor de la Recapture

Pentru a vă califica pentru scutire de la recuceri, trebuie să arătați prin "înregistrări adecvate sau alte dovezi" - de obicei, returnările trecute ar trebui să fie suficiente - "că deducerea permisă a amortizării a fost mai mică decât suma admisibilă." nu poate exclude este suma permisă. "

Pentru a ilustra, presupuneți că biroul de la domiciliu v-a calificat pentru a revendica deprecierea, dar puteți arăta că nu ați pretins niciodată. Apoi, nu există nici o reducere a sumei de excludere și nici o recaptare.

Răspunderea fiscală datorată amortizării recuperate

Recuperarea amortizării este impozitată la o rată maximă de 25%, în loc de rata maximă de 15% pentru câștigurile de capital pe termen lung, plus impozitele pe venitul statului aplicabile. Raportați această sumă recuperată pe Planul D (Câștigurile și Pierderile de Capital), și nu pe Formularul 4797 (Vânzarea proprietății de afaceri). În plus, nu suferiți nicio recaptare a altor cheltuieli, cum ar fi impozitele pe bunurile imobiliare și dobânzile ipotecare.

Ca și în cazul oricăror aspecte legate de impozitare, vă rugăm să consultați propria persoană care a pregătit impozitele.

_{Julian Block este un avocat, cronicar sindicalizat și fostul agent special al IRS (investigator penal). Acest articol a fost extras cu permisiunea din broșură: "Ghidul vânzătorului de origine pentru economisirea de impozite: modalități simple pentru ca orice vânzător să scadă taxele la minimul legal", care poate fi comandat prin trimiterea de 19,95 USD pentru o copie postpaid către J. Block, 3 Washington Square, # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

De la această scriere, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 este un asociat de broker la Lyon Real Estate din Sacramento, CA.