Diferențele dintre creditele ARM și ipotecile fixe

Când obțineți un credit ipotecar, trebuie să alegeți între ipoteci cu rată ajustabilă (ARM) și împrumuturi cu rată fixă. Alegerea pe care o faceți ar putea avea un efect semnificativ asupra costului dvs. de împrumut, deci este foarte important să cântăriți argumentele pro și contra.

Alegerea între un ARM și un credit ipotecar cu rată fixă ​​se reduce la următoarele caracteristici esențiale:

• Arme au în mod normal plăți lunare inițiale mai mici. Dar plățile se pot schimba și, dacă se ridică, pot deveni inaccesibile.
• Credite ipotecare cu rată fixă începeți cu o rată mai mare, dar rata dobânzii și plata lunară nu se modifică pe durata de viață a împrumutului.

Să explorăm cum funcționează aceste împrumuturi și cum să determinați ce este mai bine pentru dvs.

Rate ipotecare cu rate fixe: ușor de înțeles

Este mai ușor să începeți cu împrumuturi cu rată fixă ​​standard și apoi să examinați modul în care împrumuturile ajustabile funcționează diferit.

• Pro: Creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt sigure. Știți cât veți plăti și nu riscați șocul de plată.
• Consum potențial: Rata dvs. este, de obicei, mai mare decât rata de pornire pe un ARM, deci plata dvs. lunară este, de asemenea, mai mare. Dacă tarifele nu se modifică (sau dacă scad), plătiți mai mult cu un împrumut cu rată fixă.

Predictibilitate: Creditele cu rată fixă ​​păstrează aceeași rată a dobânzii pe întreaga durată a împrumutului. Prin urmare, păstrați aceeași plată lunară (vedeți cum puteți calcula plățile pentru mai multe detalii). Dacă știți că vă puteți permite plata pe un împrumut cu rată fixă, nu vor exista surprize, indiferent de ratele dobânzilor.

Rata dobânzii: Plătiți un preț pentru această previzibilitate. ARM-urile încep cu o rată ușor mai mică decât un împrumut cu rată fixă, toate celelalte fiind egale. Folosind ratele de la Asociația Mortgage Bankers (MBA), rata de pornire pentru un ARM de 5 ani a fost de 4%, față de 4,81% pentru creditele ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani și 4,25% pentru creditele pe 15 ani.

ARM-uri: Riscul de împărțire cu creditorul dvs.

Nimeni nu știe exact ce se va întâmpla cu ratele dobânzilor. Chiar dacă ghiciți în mod corect care dintre ratele de direcție se vor mișca (mai mare sau mai mică), este greu să preziceți calendarul și viteza modificărilor ratei dobânzii. ARM-urile vă permit să împărțiți riscul acestei incertitudini cu creditorul dvs. În schimb, plătiți mai puțin - cel puțin în primii ani.

• Pro: ARM-urile încep de obicei cu o rată a dobânzii mai mică decât creditele cu rată fixă. O rată mai mică duce la o plată lunară mai mică, făcând fluxul de numerar mai ușor de gestionat. Dacă rata scade, rata dvs. poate chiar să scadă.
• Consum potențial: Dacă rata dobânzii crește, plata dvs. lunară poate crește. Dacă se întâmplă acest lucru, s-ar putea să nu vă puteți permite plățile necesare, sau ați putea plăti mai mult decât ați plătit cu ipotecă cu rată fixă.
• O rată care se schimbă: ARM-urile au o rată a dobânzii care se poate schimba odată cu schimbarea ratelor din economie.
• Când se schimbă tarifele: Rata dvs. poate fi stabilită pentru un an, trei ani, cinci ani, șapte ani sau mai mult. După aceasta, sunt posibile schimbări. De exemplu, cu un ARM 5/1, rata este fixată timp de cinci ani (primul număr afișat) și se poate schimba anual (al doilea număr) după aceea.
• Cât costă? Creditorii își bazează în mod obișnuit rata pe un indicator de referință popular ca LIBOR. Pe măsură ce ritmul se mută, împrumutul urmează. În majoritatea cazurilor, rata dvs. este rata de referință plus o rată (sau o sumă suplimentară pe lângă criteriul de referință). Dacă LIBOR este în prezent 2,5% și rata de împrumut este de 2,25%, noua dobândă se va ajusta la 2,75%.
• Caps limite ajustări: Ratele nu se pot schimba la fel de mult ca referința de referință dacă împrumutul dvs. are limite. De exemplu, dacă împrumutul dvs. are un plafon de 2%, dar indicele crește cu 3%, veți simți o creștere de 2% a ratei dobânzii. Împrumuturile pot utiliza capace inițiale pentru primii câțiva ani, capace periodice (pentru fiecare ajustare anuală) și maxime de viață.

ARM vs. Rata fixă: Care este cel mai bun?

Evaluați nevoile dvs. și alegeți împrumutul care se potrivește cel mai bine nevoilor dvs. Ambele tipuri de credite au argumente pro și contra, dar în funcție de situația dvs., alegerea poate fi clară.

Nevoie de certitudine: Dacă aveți un buget strâns și orice schimbare ar fi dezastruoasă, un împrumut cu rată fixă ​​este o alegere mai sigură. Deși plătiți mai mult decât o plată inițială ARM, nu veți fi surprins.

Predicțiile ratei dobânzii: Din nou, este greu să preziceți direcția, calendarul și viteza mișcărilor ratei (dar ați putea ghici unul sau două dintre cele trei corect). Acestea fiind spuse, dacă credeți că ratele sunt scăzute și probabil că acestea vor crește, este posibil să se facă blocarea sensului cu o rată scăzută, cu un împrumut cu rată fixă. Dacă ratele sunt ridicate și se coboară, un ARM permite ca rata dvs. să scadă fără a fi necesară refinanțarea.

Plata anticipată agresivă: Cu excepția cazului în care există o creștere accentuată a ratelor dobânzilor, puteți utiliza o plată lunară relativ scăzută a ARM pentru a vă plăti anticipat creditul ipotecar și a reduce soldul împrumutului. Plata anticipată semnificativă ar putea gestiona riscul creșterii ratei dobânzii viitoare - cu un sold mai mic al împrumuturilor, rata poate să nu conteze prea mult.

Cât timp veți împrumuta? Un timp scurt poate face ARM-urile mai atractive. De exemplu, dacă știți că veți păstra împrumutul doar pentru șase ani, s-ar putea să fiți confortabil folosind un ARM care se ajustează după cinci sau șapte ani.

Ipoteca cu rată fixă ​​vs. ARM Exemplu

Rata poate crește sau scădea, dar este esențial să înțelegeți riscul potențial de utilizare a unui ARM.Plata mai mică este atrăgătoare, dar strategia se poate răsturna dacă ratele cresc suficient.

Să presupunem că împrumutați 200.000 $ și alegeți între un ARM de 5/1 sau o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani. În acest exemplu, presupunem că rata crește, iar rata ARM crește cu 2% la prima ajustare (în anul 5). Ratele continuă să crească cu 1% pe an pentru următorii doi ani.