Elementele de bază ale opțiunilor de închiriere și vânzările de vânzare de leasing

Vânzările de opțiuni de leasing au devenit mai întâi instrumente de finanțare populare la sfârșitul anilor 1970 și începutul anilor 1980. Ele au fost folosite în primul rând ca o modalitate de a eluda clauzele de înstrăinare în ipoteci, dar au și alte avantaje. Susținătorii au susținut că vânzarea nu era într-adevăr o vânzare deoarece era un contract de închiriere, dar instanțele au susținut altfel.

În prezent, opțiunile de cumpărare, opțiuni de închiriere și contracte de închiriere sunt trei documente separate de finanțare. Sunt foarte asemănătoare, dar diferă în detaliile mai fine.

Variantele sunt specifice statului și nu toate statele au legi identice. Consultați un avocat imobiliar înainte de a intra într-unul dintre aceste acorduri cu un vânzător, astfel că sunteți sigur că înțelegeți implicațiile acestuia.

Elementele de bază ale unei opțiuni

Cumpărătorul plătește vânzătorului opțiunea de bani pentru dreptul de a achiziționa ulterior proprietatea atunci când intră într-o opțiune de opțiune. Această opțiune banii poate fi substanțială sau poate fi la fel de mică ca $ 1.

Cumpărătorul și vânzătorul ar putea să fie de acord cu un preț de achiziție la momentul respectiv, sau cumpărătorul poate fi de acord să plătească valoarea de piață în momentul în care opțiunea sa este exercitată. Este negociabil, dar mulți cumpărători vor să blocheze prețul de achiziție viitor la început.

Termenul acordului de opțiune este și negociabil, dar cea mai obișnuită durată este, în general, de la un an la trei ani.

Banii opțiunii sunt rareori rambursabili. Nimeni altcineva nu poate cumpăra proprietatea în timpul perioadei de opțiune, dar cumpărătorul poate vinde opțiunea pentru altcineva.

Cumpărătorul nu este obligat să cumpere proprietatea. Dacă cumpărătorul nu își exercită opțiunea și achiziționează proprietatea la sfârșitul opțiunii, opțiunea expiră.

Bazele unei opțiuni de închiriere

O opțiune de leasing funcționează la fel în același mod. Cumpărătorul plătește opțiunea vânzătorului bani pentru dreptul de a cumpăra ulterior proprietatea. În acest caz, însă, banii opțiunii de leasing pot fi substanțiali.

Ca și în cazul unei opțiuni, cumpărătorul și vânzătorul pot fi de acord cu un preț de achiziție la începutul acordului sau cumpărătorul ar putea accepta să plătească valoarea de piață în momentul exercitării opțiunii. Este negociabil, dar, din nou, majoritatea cumpărătorilor vor să blocheze prețul de achiziție viitor la începutul contractului de opțiune de leasing.

Cumpărătorul este de acord să închirieze proprietatea de la vânzător pentru o sumă prestabilită de închiriere pe durata contractului de opțiune de închiriere. Termenul este, de asemenea, negociabil, ca o opțiune, este de obicei de la un an la trei ani.

Opțiunea banii nu se aplică, în general, plății în avans, însă o parte din plata lunară de închiriere se poate aplica prețului de achiziție. Banii opțiunii sunt rareori rambursabili.

Nimeni altcineva nu poate cumpăra proprietatea în timpul perioadei de opțiune de leasing și, în acest caz, cumpărătorul în general nu poti atribuiți opțiunea de închiriere fără aprobarea vânzătorului.

În cazul în care cumpărătorul nu exercită opțiunea de închiriere și cumpăra proprietatea la sfârșitul termenului, opțiunea expiră. Cumpărătorul nu este obligat să cumpere proprietatea.

Bazele unei achiziții de leasing

Aceasta este o altă variantă pe aceeași temă, cu unele diferențe minore. Cumpărătorul plătește opțiunea vânzătorului bani pentru dreptul de a cumpăra ulterior proprietatea. Cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord asupra unui preț de cumpărare, de multe ori la un pic mai mare decât valoarea de piață curentă.

Pe durata opțiunii, cumpărătorul este de acord să închirieze proprietatea de la vânzător pentru o sumă prestabilită de închiriere. Termenul acordului de închiriere-cumpărare este negociabil, dar, din nou, durata comună este, în general, de la un an la trei ani.

Cumpărătorul solicită finanțare bancară și plătește integral vânzătorul la sfârșitul termenului. Opțiunea banii nu se aplică, în general, plății în avans, însă o parte din plata lunară a contractului de leasing se îndreaptă spre prețul de achiziție. Suma lunară a contractului de închiriere este de obicei mai mare decât valoarea corectă de închiriere a pieței din acest motiv.

Banii opțiunii nu sunt restituiți. Nimeni altcineva nu poate cumpăra proprietatea, cu excepția cazului în care cumpărătorul se află în stare de neplată În mod obișnuit, cumpărătorul nu poate atribui contractul de vânzare-cumpărare fără aprobarea vânzătorului.

Cumpărătorii sunt adesea responsabili pentru întreținerea proprietății și plata tuturor cheltuielilor legate de întreținerea acesteia pe durata termenului, inclusiv impozite și asigurare, și sunt obligați contractual să cumpere proprietatea.

Efectuarea unei opțiuni de închiriere / cumpărare de leasing

Angajați un avocat în domeniul imobiliar pentru a întocmi documentele și pentru a vă explica drepturile, inclusiv cele privind posesia și consecințele implicite, dacă vă decideți să luați una dintre aceste rute spre proprietatea asupra casei sau să vă vindeți proprietatea.

Proprietatea ar putea fi împovărată de împrumuturile subiacente care conțin clauze de înstrăinare, oferind creditorului dreptul de a accelera împrumutul atunci când proprietarul încheie un astfel de acord. Vrei să te uiți în asta.

Uneori vânzătorii oferă opțiunea de bani agentului imobiliar ca plată integrală a comisionului. Agenții nu sunt întotdeauna implicați în exercitarea opțiunilor de închiriere sau în îndeplinirea contractelor de închiriere și probabil veți avea nevoie de un avocat imobiliar chiar dacă ați păstrat reprezentarea agentului imobiliar. Agenții nu sunt avocați și nu vă pot oferi consultanță juridică.

Obțineți toate dezvăluirile și faceți diligența dvs. ca și cum ați face o vânzare regulată. Aceasta înseamnă obținerea unei inspecții la domiciliu, examinarea politicii titlurilor, obținerea unei evaluări și citirea oricărei divulgări a vânzătorului.

Luați în considerare obținerea inspecțiilor împotriva dăunătorilor, certificarea acoperișurilor, planul de garanție la domiciliu și angajarea altor inspectori calificați.

Beneficiați de cumpărare pentru vânzători și cumpărători

Contractul de închiriere de bunuri este de obicei oferit de proprietarii de proprietăți greu de vândut. Gândiți-vă - proprietarul l-ar vinde unui cumpărător convențional care ar plăti vânzătoarea în numerar dacă proprietatea ar fi o prună și ar fi ușor de vândut.

Vânzătorii primesc, în general, valoare de piață la prețurile de astăzi și scutirea de la a ieși din buzunar pentru plata ipotecilor pe o proprietate vacantă în timpul termenului.

Deși plățile de închiriere pot depăși chiria pieței, cumpărătorul plătește o plată în avans în anumite cazuri și are bancar faptul că proprietatea va aprecia dincolo de prețul de achiziție convenit.

În general, cumpărătorii efectuează o mică plată în avans, cu mici sau fără calificări, ceea ce face ca achiziționarea unui leasing să fie o modalitate atractivă de a ușura beneficiile proprietății imobiliare.

Cumpărătorii intră într-un plan de economii forțate atunci când o parte a plății de leasing este creditată spre prețul de achiziție la sfârșitul contractului de opțiune de închiriere.

În cazul în care cumpărătorul este implicit, vânzătorul nu rambursează nici o parte din plățile de leasing sau opțiunea de bani și își poate păstra dreptul de a da în judecată pentru performanță specifică.

Consecințe fiscale

Serviciul Internal Revenue poate și a clasificat aceste tranzacții ca vânzări în rate, nu în contracte de leasing. Pot fi aplicate reguli speciale la momentul impozitării.

O parte din plățile de închiriere ale cumpărătorului poate fi clasificată uneori ca dobândă și, prin urmare, ar fi deductibilă din punct de vedere fiscal pentru ea.

În ceea ce privește vânzătorul, plata opțiunii poate fi considerată ca o plată în avans sau plata inițială a tranzacției. Suma totală a plăților poate contribui, în cele din urmă, la câștigul sau pierderea de capital, ambele având implicații fiscale. Veniturile din încasări contribuie, de asemenea, la câștigurile de capital.

Vânzătorul nu mai poate solicita o depreciere asupra proprietății dacă se consideră că nu mai deține - a intrat într-o vânzare în rate.

Se aplică și alte reguli potențiale de impozitare, astfel încât este posibil să doriți să consultați un contabil înainte de a încheia o astfel de tranzacție.

Pentru mai multe informații, contactați un avocat imobiliar. Aceste informații reprezintă o imagine de ansamblu și nu sunt concepute ca sfaturi juridice.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.