Folosirea abordării de leasing propriu pentru proprietăți de închiriere

Cei mai mulți oameni - chiar investitori noi - sunt familiarizați cu strategia de leasing-proprie, cunoscută și sub numele de contract de închiriere sau de închiriere. Dar nu mulți oameni au fost introduși în abordarea "sandwich" de închiriere-proprietate a investițiilor imobiliare.

O înțelegere standard de închiriere proprie

Să presupunem că sunteți un investitor imobiliar nou în joc și săraci în numerar. Sau poate că ești un investitor care și-a depășit capacitatea de a obține o nouă finanțare. Poate e puțin din ambele. În orice caz, doriți să dețineți mai multe proprietăți, astfel încât să le puteți închiria pentru fluxul de numerar, dar le achiziționați definitiv în situația actuală.

Este o rușine pentru că există atât de multe chilipiruri excelente acolo cu proprietarii care au probleme cu ipotecile lor. Deci, tu intri într-un contract de leasing-pe-propriu cu unul dintre ei, astfel încât să puteți cumpăra o proprietate printr-o opțiune de leasing-cumpărare cu proprietarul.

Plătiți o taxă nerambursabilă de închiriere în avans și semnați un contract de închiriere de trei ani cu opțiunea de a cumpăra proprietatea la sau înainte de încheierea contractului de leasing la un preț pre-negociat. Apoi, veți plăti o sumă lunară de leasing și veți obține o plată în avans pentru exercitarea opțiunii dvs. și pentru eventuala achiziție a casei.

Strategia "Sandwich" Lease-Option

Partea din strategia de "opțiune de închiriere" a sandwich-ului pe care s-ar putea să nu fi fost expusă este o altă felie de pâine. Tu esti singura felie. Acum ai nevoie de al doilea.

Nimic nu vă împiedică să ieșiți și să găsiți un chiriaș care vrea să dețină o casă ca acesta, dar are probleme de credit și / sau de numerar care o împiedică să se întâmple acum. Îi arăți domiciliului și îl iubește. El dorește să-l poată cumpăra … și le spui că poate.

Executați un contract de închiriere pe trei ani cu o anumită plată de leasing. El își poate exercita opțiunea de a cumpăra locuința la sfârșitul contractului de leasing la un anumit preț. De asemenea, îi spuneți că trebuie să achiziționeze această opțiune de leasing cu un avans nerambursabil în avans.

Situația este imaginea în oglindă a modului în care ați câștigat controlul asupra casei în primul rând. Există două contracte de leasing cu dvs. în mijloc. Trucul pentru această strategie de cumpărare și de închiriere este găsirea casei potrivite și negocierea de oferte pe ambele părți.

Ce veți avea nevoie pentru ao face să funcționeze

Veți solicita un depozit mai mare de la chiriașul dvs. decât ați plătit locuitorului original. De exemplu, s-ar putea să fi plătit proprietarului un depozit de opțiune de închiriere care nu este rambursabil de 2.000 de dolari, astfel încât chiriașul dvs. să vă plătească 3.000 $.

De asemenea, veți avea nevoie de o plată mai mare de închiriere de la chiriașul dvs. Vom presupune că proprietarul trebuie să vândă sau că își va pierde casa. De obicei, puteți negocia o plată prin leasing care echivalează cu plata ipotecii, care este adesea mai mică decât rata de plată a unei locuințe ca aceasta.

Veți dori un preț de achiziție mai mare de la chiriașul dvs. Proprietarul original a trebuit să vândă și a realizat că un preț scăzut este mai bun decât o blocare a pieței. Cu toate acestea, negociați un preț semnificativ mai mare cu cumpărătorul dvs. de chiriaș.

Acum faci bani în trei moduri. Să presupunem că afacerea noastră de exemplu a implicat o plată în avans de leasing de optzeci de mii de dolari, iar 500 de dolari pe lună de la chiriaș decât tine, investitorul, plătesc proprietarului. Vom spune că prețul de vânzare este de 30.000 de dolari mai mare decât prețul de achiziție pe care l-ați convenit cu proprietarul inițial.

Acesta este un profit brut de 49.000 dolari atunci când casa este cumpărată / vândută la sfârșitul a trei ani. Faceți niște cercetări în zona dvs. pentru a vă oferi oportunități de a vă face să funcționeze pentru dvs.