Pericolele de a cumpăra case flipped Foreclosure

Nu fi lăudat de o vopsea proaspătă de vopsea, aparate noi strălucitoare sau plăci de granit pe tejghele, o flipper acasă poate avea multe lucruri în neregulă cu ea sub suprafață - lucruri pe care probabil că nu le descoperi până nu este prea târziu să facă ceva despre asta.

Atunci când un investitor preia o casă deținută de bancă, fie prin cumpărarea acelei locuințe într-o achiziție în vrac direct de la bancă, fie prin licitarea casei la o licitație, gândul cel mai important din mintea acelui investitor este de a realiza un profit. Dar când vedeți casa de vânzare, vă uitați la valoarea ei estetică și la modul în care această locuință se potrivește parametrilor dvs. Din cauza recursului emoțional, este posibil să nu observați defectele de construcție.

Fixarea unui Flipper de blocare a pieței

Asta nu înseamnă că toți investitorii își taie colțurile atunci când recalifică o proprietate. Mulți investitori sunt conștienți și angajează echipaje de construcție de calitate. Dar unii investitori - și rareori știți care sunt aceștia dacă le privești - angajează cea mai ieftină forță de muncă pe care o găsesc și folosesc materialele cele mai ieftine, încercând să-și mărească marjele de profit. Iată câteva domenii de interes:

• Matrite:Unele case deținute de bancă stau goale, fără căldură sau aer condiționat, de luni întregi. Dacă există o scurgere sau o umiditate a conductei, mucegaiul se poate dezvolta și se poate răspândi. Restabilirea mucegaiului costă mii de dolari. Ar veni un investitor peste vopsea? Tu ce crezi?
• Rapoartele Pest:Investitorii achiziționează case deținute de bănci în condiții "așa cum sunt". Băncile rareori plătesc pentru munca împotriva dăunătorilor. Stângacii netratați, termiții sau gâturile post-pulbere ar putea să devoreze integritatea structurală a casei. Pereții interiori ar putea fi susținuți de bolțuri de putregai.

• Azbest:O soluție rapidă și ușoară pentru acoperirea pardoselilor din linoleum care conțin azbest este aceea de a pune laminat sau ceramică peste acesta. Dacă substratul nu este fixat bine pe substrat, acesta se poate desprinde în timp. Ditto pentru siding exterior. Ce este sub noul siding?
• Permisele de construcție:Investitorul a adăugat sau a eliminat o cameră sau a făcut orice tip de îmbunătățire care necesita o autorizație? S-ar putea să nu știți, deoarece este puțin probabil ca un investitor să dezvăluie toate lucrările efectuate. Unele lucrări ar fi putut necesita o autorizație în timp ce nu s-au obținut autorizații.
• Materiale de construcție neconforme:Cu excepția cazului în care flipper-ul de închidere este o locuință high-end, probabil că investitorul a cumpărat aparate de înaltă calitate, dulapuri de joasă tensiune realizate din tablă presată și corpuri de iluminat ieftine sau geamuri ieftine, care se pot uza repede. Nu veți ști dacă antreprenorul a folosit gips-carton de jumătate de inci sau jumătate de incholar decât dacă scoateți capacul recipientului și măsurați.
• Subcontractanți fără licență:Este posibil ca contractantul investitorului să fi angajat lucrători nedocumentați / fără licență sub salariul minim pentru a efectua lucrări complexe pentru care muncitorii nu au fost instruiți. Chiar și o lucrare simplă, cum ar fi agățat gips-carton, noroi și șlefuire poate fi făcut incorect, și nu veți ști până când șuruburile începe popping luni în jos pe drum.

Regulă de răsturnare de 90 de zile

Regula 90 de flipping se aplică sezonului titlului. Multe orientări și suprapuneri ale creditorilor impun investitorului să dețină proprietatea timp de cel puțin 90 de zile înainte ca creditorul cumpărătorului să facă un împrumut acelui cumpărător. Data contractului trebuie să fie de cel puțin 90 de zile după înregistrarea actului investitorului.

FHA a ridicat temporar această regulă de la 1 februarie 2010 până la 31 ianuarie 2011. Cu toate acestea, există restricții care se aplică chiar și în perioada respectivă, dintre care unele depind de raportul procentual dintre noul preț de vânzare și prețul inițial de vânzare. Banca poate solicita chitanțe pentru a dovedi că au fost finalizate lucrări substanțiale pentru a justifica noul preț de vânzare.

Mijlocul lui Mechanic asupra Flipperilor din Foreclosure

În California, de exemplu, subcontractanții au 90 de zile pentru a depune o garanție mecanică pentru munca neremunerată. Aceasta înseamnă că, în cazul în care un contractor nu a plătit un subcontractant sau dacă materialele au fost livrate fără plată, un cumpărător ar putea găsi că a fost depusă o garanție împotriva casei după închiderea casei de escrow.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}