Este locația comună cea mai bună opțiune pentru titlul dvs.?

Angajamentul în comun este o opțiune atât de populară pentru atât de mulți cumpărători de domiciliu pentru prima dată, încât este adesea opțiunea implicită aleasă de cumpărători fără o explicație sau gândire la celelalte opțiuni disponibile. De fapt, unele contracte de achiziție conțin o prevedere pentru alegerea modului în care un cumpărător va deține titlu, deși nu este o practică obișnuită în state precum California.

Alegerea chiriei comune ca metodă de deținere a titlului asupra faptelor de proprietate este de obicei selectată în escrow sau la închidere fără o mulțime de explicații. Asta pentru că ofițerii escrow, alături de agenții imobiliari și alți profesioniști fără diplomă de drept, nu pot practica legea. Doar un avocat imobiliar poate consilia un client cu privire la dreptul imobiliar în multe state, așa cum probabil ar trebui să fie. Nu vrei să ai sfaturi rău. Și dacă o faci, vrei să ai o persoană responsabilă legal pentru tine pentru sfatul rău.

Cum funcționează Joint Tenancy

Angajarea în comun poate fi deținută de două sau mai multe persoane. Fiecare persoană deține o cotă egală. Cu toate acestea, închirierea în comun a dreptului de supraviețuire include, de asemenea, transferuri speciale care permit ca titlul să treacă la chiriașii rămași în comun după moartea unui chiriaș comun. În acest caz, o declarație de moarte este de obicei înregistrată în registrele publice, împreună cu o copie a certificatului de deces al unui chiriaș comun. Combinația acestor două elemente este suficientă pentru a permite chiriașilor rămași în comun să vândă locuința.

Există patru unități care trebuie să existe pentru a crea un loc de închiriat comun. Unitățile cuprind ceea ce se referă în cercurile juridice ca TTIP:

• Timp: Fiecare persoană trebuie să primească sau să obțină titlu la proprietate în același timp.
• Titlu: Fapta trebuie să reflecte numele fiecărei persoane pe același document.
• Interes: Fiecare persoană deține o parte egală din proprietate.
• Deţinere: Fiecare persoană posedă același drept de a ocupa proprietatea.

Dacă oricare dintre aceste patru cerințe nu există, este posibil ca chiria pe care ați crezut că a fost creată să poată fi contestată sau contestată și nu ar putea duce la o determinare finală a contractului de închiriere în comun.

Moartea unui chiriaș comun

O posibilă consecință a închirierii în comun a dreptului de supraviețuire este dacă un chiriaș comun moare, că chiriașul comun nu poate moșteni proprietatea asupra unui moștenitor, altor rude supraviețuitoare sau altora. De exemplu, dacă o soră și un frate dețin titlul de chiriași cu drept de supraviețuire, iar sora se căsătorește, soțul surorii nu poate primi titlul asupra proprietății după moartea ei, chiar dacă fratele ei nu locuiește în casă.

S-ar putea spune, hei, stai puțin. Dacă sora și soțul ei locuiesc în casă și statul este un stat proprietate comunitară, soțul sorei nu are dreptul la un fel de interes, poate prin fonduri mixte? Asta pentru avocați să discute, dar probabilitatea este ca Tenancy-ul comun să permită casei să treacă 100% fratelui și, sperăm, fratele să fie la fel de bun încât să-l lase pe cumnatul său să stea pentru o vreme.

Dacă nu vroiai să se întâmple asta, atunci, probabil, locatarii în comun ar fi fost un alt mod de a deține un titlu care ar fi putut fi elaborat ca o opțiune mai bună în acest aranjament. Cu chiriașii în comun, există o singură unitate care este împărtășită și că unitatea este dreptul de posesie. Chiriașii în persoane obișnuite pot deține părți egale sau inegale, iar interesele pot fi dobândite la momente diferite.

Joint Tenancy Vs. Chiriașii în comun

Una dintre principalele diferențe dintre închirierea în comun a dreptului de supraviețuire și a chiriașilor în comun este modul în care titlul este transferat după moarte și drepturile moștenitorilor. Dacă fratele, sora și sotul surorii sale au avut titlul de chiriași în comun, fratele nu putea să-i ceară lui cumnatul să părăsească proprietatea, dacă sora moare. Nici cumnatul nu poate cere ca fratele să se retragă. Fiecare dintre ei are dreptul egal la posesie. De asemenea, interesul surorii ar trece la moștenitorul ei, care ar putea fi soțul ei dacă ar fi specificat așa.

În conformitate cu proprietatea comunitară, în general, titlul va fi supus probate sau va trece la un moștenitor după moartea uneia sau mai multor părți, în funcție de legile dvs. de stat. Cu toate acestea, proprietatea comunitară poate include și dreptul la supraviețuire, caz în care titlul nu se va transfera la moștenitori. Să nu vorbim chiar despre impozitare.

Puteți vedea de ce această problemă a modalităților de a deține titlu poate deveni foarte complicată pentru un cumpărător de acasă la momentul cumpărării. Unii cumpărători nu doresc să se ocupe cu asta, deoarece sunt prea entuziasmați de închiderea casei. Dar ar trebui să vorbiți cu un avocat imobiliar și să analizați cu atenție fiecare dintre modalitățile de a deține titlul, să discutați argumentele pro și contra ale fiecăruia înainte de a selecta automat locatarii în comun. Deoarece închirierea în comun nu ar putea fi soluția potrivită pentru dvs.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.