Ce este un schimb de taxe cu amânare 1031?

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Mulți investitori s-au întrebat exact ce este un schimb valutar 1031, care sunt liniile directoare și termenele și puteți să vă amânați legal impozitele pe câștigurile de capital? Am crezut că ar fi benefic să răspund la unele dintre cele mai frecvente întrebări din acest articol.

Ce este un schimb?

O schimbare este o operațiune în care un contribuabil are dreptul să schimbe o investiție imobiliară în alta prin amânarea consecințelor fiscale ale unei vânzări. Tranzacția este autorizată de §1031 din Codul IRS.

Codul IRS citește: "Nu se recunoaște câștigul sau pierderea în schimbul de bunuri deținute pentru uzul productiv într-o activitate comercială sau de investiții sau în cazul în care o astfel de proprietate este schimbată exclusiv pentru bunuri de același fel care trebuie deținute fie pentru utilizare productivă în comerț sau de afaceri sau pentru investiții. "

Cerințe pentru un Exchange 1031

• Cronologii pentru un schimb 1031Investitorul (sau schimbătorul) trebuie să urmeze instrucțiunile stricte de 45- / 180 de zile pentru un schimb. Odată ce schimbătorul își vinde proprietatea (proprietate renunțată) are 45 de zile pentru a identifica proprietatea (ele) de valoare egală sau mai mare. Odată identificat, schimbătorul are 180 de zile din ziua în care a vândut proprietatea pentru achiziționarea proprietății identificate (sau 135 de zile de la sfârșitul perioadei de 45 de zile).
• Ca proprietate de genul într-un schimb de 1031Investitorul trebuie să achiziționeze proprietatea "de genul". Aceasta înseamnă că trebuie să existe și alte forme de proprietate imobiliară. De exemplu, schimbătorul poate vinde un duplex și poate cumpăra o proprietate comercială, sau poate vinde o bucată de teren și poate cumpăra un bloc de apartamente. Proprietatea trebuie doar să fie "asemănătoare".

• Schimbul de proprietăți deținute pentru investițiiProprietatea vândută (proprietatea renunțată) și proprietatea nou achiziționată (proprietatea de înlocuire) trebuie deținută în scopuri de investiții sau de afaceri. Prin urmare, nu puteți să vă vindeți locuința primară și să cumpărați o proprietate de investiții, nici să vindeți și să investiți proprietăți și să achiziționați o locuință primară.
• Egal sau mai mare datorii și echitate într-un schimb 1031În cazul în care schimbătorul vinde o proprietate pentru 1 milion de dolari, în care 500 000 dolari a fost capital și 500 000 dolari a fost datorie, atunci schimbătorul trebuie să cumpere un milion de dolari sau mai mult în valoare de proprietate. În plus, schimbătorul trebuie să utilizeze toate capitalurile proprii și să înlocuiască toată datoria pentru a amâna 100% din impozitele pe câștigurile de capital.
  • Schimbătorul poate adăuga venituri suplimentare la noua achiziție dacă dorește și schimbătorul poate să primească datorii suplimentare dacă se dorește și ea. În cazul în care schimbătorul nu dorește să utilizeze toate veniturile din vânzări, el / ea poate face un schimb parțial și poate plăti impozitul pe câștigurile de capital aplicabile diferenței. Acest lucru este denumit "boot".
• Declarație constructivă și intermediar calificat pentru un schimb de 1031Schimbătorul nu poate primi bani din vânzare. Aceasta este cunoscută sub denumirea de "chitanță constructivă" și ar declanșa un eveniment impozabil pe acele fonduri primite. Conform dispozițiilor IRS Safe Harbor, schimbătorul trebuie să utilizeze un Intermediar Calificat sau QI pentru a facilita tranzacția 1031.
  • QI este o terță parte independentă (nu dvs. de avocat, agent, broker sau CPA) care deține veniturile din vânzări și cumpără proprietatea de înlocuire în numele dvs. Este extrem de important în mediul de astăzi să se asocieze numai cu intermediari calificați, cu reputație, asigurați și legați.
• 1031 Riscul de schimbCa și în cazul oricărei investiții în domeniul imobiliar, există riscuri asociate cu Delaware Statutory Trusts și / sau cu chiriașii în proprietate comună. Nu este posibilă abordarea tuturor factorilor de risc relevanți în acest forum. Factorii de risc sunt descriși în Memorandumul de plasament privat pentru fiecare ofertă. Investitorii ar trebui să înțeleagă pe deplin toți factorii de risc și să le discute cu reprezentantul lor financiar înainte de a investi într-un Delaware Statutory Trust sau chiriași în schimbul comun.

Una dintre problemele pe care le-am întâlnit atunci când reprezintă vânzătorii care primesc oferte de la un investitor de schimb valutar 1031 este că nu știm dacă intenționează să închidă escrow. S-ar putea numi 3 proprietăți diferite sau oferte de scris pe o grămadă de case diferite, doar pentru a vedea ce este acceptat. Apoi, după ce au o mulțime de oferte acceptate, ele aleg pe cea pe care doresc să o cumpere, ceea ce înseamnă anularea celorlalte. Avocații spun că acest tip de practică încalcă legămintele de bună-credință inerente contractelor, dar nu-l oprește de la întâmplare.

Întrebați agentul dacă aceasta este singura ofertă.

Acest material nu este nici o ofertă de vânzare, nici solicitarea de a cumpăra vreo garanție. Informațiile sunt doar pentru discuții și informare. Nu intenționează să înlocuiască sfaturile juridice, fiscale sau financiare de planificare competente. Codurile fiscale aplicabile se aplică și se referă numai la legea federală. Stările individuale pot avea propriile coduri fiscale suplimentare. Contactați persoana fiscală și juridică corespunzătoare din statul dvs. Aceste informații sunt furnizate din surse considerate a fi fiabile, dar ar trebui să fie utilizate împreună cu sfaturi profesionale care să fie compatibile cu situația dvs. personală.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este un asociat de broker la Lyon Real Estate din Sacramento, California.