BPO Explicație pentru imobiliare

În sectorul imobiliar, BPO-urile sunt adesea asociate cu vânzările în lipsă și vânzările în lipsă, însă alte companii, cum ar fi firmele de relocare, comandă și BPO. Un BPO reprezintă "opinia prețului brokerului" și implică utilizarea unui proces foarte asemănător unei evaluări a imobilului, deși nu este atât de implicat și nici nu este complicat.

Companiile și băncile închiriază de obicei un broker imobiliar pentru a pregăti un aviz de valoare pentru o anumită piesă de bunuri imobile. Reprezentantul brokerului, în general un agent imobiliar, compară cel puțin trei proprietăți similare pe care le-a vândut recent proprietății subiectului, vine cu o gamă de valori și apoi ajustează acest număr în sus sau în jos pentru diferențe, cum ar fi un fond suplimentar sau un acoperiș mai nou. Analiza finală are ca rezultat un aviz al valorii de piață.

Opiniile despre prețul brokerului sunt uneori controversate, mai ales dacă agentul care pregătește BPO are puține experiențe sau cunoștințe despre tehnicile de cartier sau de evaluare. În timp ce BPO pot oferi o opinie mai puțin rafinată sau "corectă" de valoare, acestea costă de obicei mult mai puțin decât o evaluare completă.

În perioada de încetinire a pieței din 2006 până în 2011, băncile plăteau aproximativ 50-25 USD pentru un BPO. Această abordare a avut probleme, deoarece băncile oferea adesea această afacere unor agenți noi, deoarece, în general, acei agenți erau singurii dispuși să lucreze atât de puțin. Nu era neobișnuit ca un agent cu jumătate de normă să ajungă la casa unui vânzător, lăsându-i copiii să fie încuiate în scaunele mașinilor și să-și bată în casă, împușcând rapid câteva fotografii cu telefonul mobil și ieșind afară.

La acel moment, băncile nu păreau să pună accentul pe BPO, deoarece nu era întotdeauna folosit pentru determinarea valorii. Cel mai probabil, anumite linii directoare au cerut un BPO, însă băncile folosesc și alte criterii pentru a determina un preț de vânzare, în special pentru o vânzare în lipsă. Băncile ar putea compara pierderea din linia de jos cu pierderea de la o blocare a pieței pentru a determina dacă luarea pierderii în afara valorii este mai importantă decât o pierdere de vânzare scurtă.

Două tipuri standard de BPO

Există două tipuri de BPO-uri standard: BPO-ul interior și un drive-by BPO. BPO interioară implică fotografierea și evaluarea interiorului casei. Un drive-by BPO implică evaluarea casei numai prin exterior și nu este mult mai util decât unele BPO-uri interioare.

Este posibil ca agentul să nu fi inspectat personal chiar exteriorul casei și poate să se bazeze doar pe fotografiile de acasă deja postate pe un site MLS. În plus, interiorul casei nu este inspectat pentru un drive-by BPO. În acest caz, valoarea de piață este deseori estimată numai prin numere: vânzările comparabile în ultimele 3 luni.

Uneori, un drive-by BPO este denumit BPO desktop, adică software specializat a fost folosit pentru a estima o valoare. Acest lucru funcționează similar cu tipurile de valori estimate de unele site-uri populare, cum ar fi Zillow Zestimate. Acesta poate fi precis într-un anumit grad, dar nu înlocuiește o inspecție interioară, nici o evaluare completă.

De ce bancile comandă BPOs

Cele două motive cele mai comune pentru care băncile comandă o valoare BPO sunt fie pentru o locuință în blocare, fie pentru a intra în inventarul băncii cu casele REO, fie pentru o vânzare în lipsă. Băncile ar putea solicita un BPO de la două companii imobiliare separate. Această estimare a parcărilor pentru o gamă de valori este concepută pentru a ajuta banca să evite valorile BPO inexacte, uneori plasate pe vânzările în lipsă de către agenții neetici.

Băncile nu au nicio obligație să accepte valoarea BPO ca valoare reală de piață. O bancă poate utiliza valoarea BPO drept îndrumare, dar ar putea folosi alte dovezi pentru a susține un preț de vânzare mai mare pentru a încerca să-și compenseze pierderea. Atunci când o bancă solicită un preț mai mare pentru o casă, aceasta nu înseamnă neapărat că valoarea BPO a venit la acel preț. Unii agenți fac această greșeală, de a învinovăți agentul BPO pentru o valoare prea mare atunci când banca a decis să solicite un preț mai mare.

Singurele persoane care speră că valoarea BPO va veni la un nivel scăzut sunt, în general, cumpărătorii unei vânzări în lipsă. O bancă nu este obligată să efectueze o vânzare în lipsă, astfel încât o evaluare redusă nu înseamnă că banca va vinde automat la acel preț, pe care mulți agenți și cumpărători în viitor nu le înțeleg.

Băncile utilizează adesea BPO numai ca informații suplimentare. Multe sisteme software de evaluare automată sunt disponibile, iar un BPO ar putea fi folosit ca un singur raport suplimentar pentru a testa sau susține concluziile software-ului.