De ce bancile nu ar putea vinde repo proprietate

Cumpărătorii care urmăresc repo-urile bancare descoperă cu tristețe că unii creditori REO nu vor vinde un repo pentru ei și nu știu de ce. Adevărul este că băncile pot denumi termenii și condițiile în care vor vinde o casă deținută de bancă. Dacă cumpărătorii nu se încadrează în aceste calificări, nu au noroc.

Nu băncile vor să scape de blocările lor? Nu sunt bucuroși să primească o ofertă, în special o ofertă de preț integral la o casă deținută de bancă? Realitatea este că nu este întotdeauna cazul.

Cumpărători care prezintă oferte multiple

Băncile au aflat că nu fiecare cumpărător de blocare a pieței este angajat. Unii cumpărători fac mai multe oferte fără intenția de a le cumpăra pe toate. Ei doresc să aleagă și să aleagă cea mai bună afacere și, făcând acest lucru, s-ar putea afla în instanță scriind oferte false.

Problema apare atunci când cumpărătorul nu dispune de mijloace financiare pentru a achiziționa toate proprietățile. Unele legi de stat ar putea să dețină cumpărătorul răspunzător pentru încălcarea contractului prin anulare deoarece cumpărătorul ar fi putut încălca un legământ contractual implicit de "bună-credință".

În plus, să recunoaștem, băncile doresc cumpărătorul să se angajeze la cumpărare și să urmeze până la închidere. Dacă banca are motive să creadă că cumpărătorul joacă jocuri, banca va respinge oferta de cumpărare.

Unele case nu se califică pentru finanțare convențională

Întreprinzătorii ipotecare pot împrumuta un împrumut de la un cumpărător altfel calificat dacă proprietatea necesită prea multă muncă pentru a respecta codurile de sănătate și siguranță. O ofertă convențională a cumpărătorului cu o reducere de 20% va afecta însă în mod obișnuit oferta unui cumpărător care obține un împrumut de la Administrația Federală pentru Locuințe (FHA).

Condiții de evaluare FHA

Cumpărătorii FHA s-ar putea abate de la cumpărarea repo-ului băncii dacă evaluarea solicită condiții. Deși este adevărat că liniile directoare ale evaluatorilor FHA s-au relaxat începând cu anul 2006, blocarea locuințelor care sunt mai vechi poate necesita prea multe reparații. Evaluatorii vor observa toaletele și chiuvetele lipsă din baie, peelingul pe vopseaua din casele de dinainte de 1978, aparatele de bucătărie inoperabile sau lipsă, cum ar fi o sobă.

FHA necesită satisfacerea condițiilor de evaluare înainte de închidere. Totuși, băncile REO nu vor autoriza reparații înainte de închidere. Apoi, aruncați în amestec pe care cumpărătorii băncilor repo rareori doresc să plătească pentru reparații înainte ca ei să dețină locuința. Îmbunătățirea împrumuturilor K complică procesul și necesită mai mult timp pentru a se închide, dar ele reprezintă o alternativă viabilă atunci când cumperi un fixer-superior.

Cumpărători de numerar preferați

Cumpărătorii cu toate numerarul sunt cumpărătorii preferați ai împrumutătorilor REO. O ofertă de preț la toate ofertele de prețuri va depăși o ofertă convențională, chiar dacă oferta convențională este mai mare decât prețul de listă. În cazul în care condițiile din listare sunt "numai cumpărători de numerar", este puțin probabil ca banca să ia în considerare o ofertă de la orice cumpărător care se bazează pe finanțare. Cumpărătorii ar trebui să fie pregătiți să prezinte dovezi de fonduri în cazul în care banca o cere, ceea ce exclude obținerea unei refinanțări. Numerarul este rege pe această piață din mai multe motive:

• Nicio evaluare de urgență:Cumpărătorii de numerar nu fac ofertele în funcție de o evaluare. În cazul în care repo banca nu apreciază prețul de cumpărare și cumpărătorul obține un împrumut care necesită o reducere de 20% sau mai puțin, creditorul cumpărătorului nu va finanța decât dacă cumpărătorul tuse mai mult în numerar sau împrumutul REO reduce prețul.
• Nu Împrumut de finanțare: REO creditorii cu cumpărători de numerar nu trebuie să vă faceți griji cu privire la închiderea tranzacției. Creditorii refuză adesea împrumuturile pentru cumpărătorii calificați, deoarece calificările cumpărătorilor se schimbă uneori după o analiză suplimentară. Poate că cumpărătorul nu a fost angajat pe deplin în aceeași ocupație pentru ultimii doi ani, probabil că situațiile financiare au fost modificate înainte de închidere cum ar fi cumpărătorul cumpărând o mașină nouă sau chiar mai rău, poate că cumpărătorul a fost victima furtului de identitate.
• Închidere mai rapidă:Un cumpărător nu are nevoie de 30 sau 45 de zile pentru a închide dacă cumpărătorul nu obține un împrumut. Odată ce inspecția la domiciliu și celelalte situații neprevăzute au fost îndeplinite sau eliberate, închiderea poate avea loc în numai trei până la șapte zile, oferind cumpărătorului posibilitatea de a semna renunțarea la vopsea pe bază de plumb. Închiderea mai rapidă a pus mai repede bani în buzunarul creditorului REO și mai puține lucruri care pot merge prost într-o perioadă scurtă de escrow.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}