Aflați cum împrumută-la-valoare afectează ipoteca ta

Raportul împrumut-valoare (LTV) este un termen financiar folosit de creditori pentru a exprima raportul dintre un împrumut și valoarea activului. Raportul LTV este unul dintre factorii cheie de risc pe care creditorii îl evaluează atunci când îi califică pe debitori pentru un credit ipotecar. Riscul de nerambursare este întotdeauna adevăratul motiv al subscrierii și, în cele din urmă, decizia de acordare a împrumutului și probabilitatea ca un creditor să absoarbă o pierdere crește odată cu scăderea valorii capitalului propriu.

Prin urmare, deoarece raportul LTV al creșterii creditului, orientările privind calificarea pentru anumite programe ipotecare devin mult mai stricte. Creditorii pot solicita debitorilor de împrumuturi LTV mari să obțină o asigurare ipotecară privată pentru a proteja de implicarea cumpărătorului.

Calculul raportului împrumut-valoare

Evaluarea unei proprietăți este de obicei determinată de un evaluator. În mod tipic, băncile vor utiliza cea mai mică valoare evaluată și prețul de achiziție. Să aruncăm mai întâi câteva cifre, apoi să discutăm despre modul în care aceste împrumuturi-valori se încadrează în peisajul creditării ipotecare.

Scenariul de achiziție # 1 - evaluarea este bună (mai mult decât prețul de achiziție)

• Preț de achiziție: 100.000 $
• Valoarea evaluată: 110.000 $
• Plata în avans: 20 000 $
• Suma împrumutului: $ 80,000
• Împrumut-valoare (LTV) = 80%

Scenariul de achiziție # 2 - Evaluarea este scăzută (mai mică decât prețul de achiziție)

• Preț de achiziție: 100.000 $
• Valoarea evaluată: 90 000 USD
• Plata în avans: 20 000 $
• Suma împrumutului: $ 80,000
• Împrumut-valoare (LTV) = 89%

Refinanța Scenariul # 1 (standard, fără ipotecă 2)

• Valoarea de origine: 100.000 $
• Soldul împrumutului: 80.000 de dolari
• Echitate: 20.000 $
• Împrumut-la-valoare sau LTV = 80%

Refinanța Scenariul # 2 (multiple ipoteci, inclusiv ipoteca a doua)

• Valoarea de origine: 100.000 $
• Soldul împrumutului: 80.000 de dolari
• Al doilea sold de împrumut: 10.000 $
• Echitate: 10.000 $
• Împrumut-la-valoare sau LTV = 90%

Indiferent dacă cumpărați sau refinanțați, împrumutul dvs.-valoare este important deoarece vă ajută să stabiliți rata ipotecilor și eligibilitatea pentru împrumut.

Tipuri de împrumut de tip LTV

Împrumutul-la-valoare este un factor cheie în capacitatea dvs. de a obține aprobat pentru un credit ipotecar. În general, creditorii preferă împrumuturi cu LTV scăzute deoarece împrumuturile cu LTV scăzut reprezintă un risc mai mic pentru bancă. Acestea fiind spuse, există o serie de programe de împrumut special orientate către proprietarii de locuințe cu niveluri ridicate de locuințe. Există chiar și unele programe care ignoră împrumutul-la-valoare cu totul. Iată o scurtă trecere în revistă a celor mai frecvente tipuri de împrumuturi de tip high-LTV.

VA împrumut: 100% împrumut-la-valoare

Creditele VA sunt împrumuturi garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor din S.U.A. VA ghidul de împrumut permite 100% LTV, ceea ce înseamnă că nici o plată în avans nu este necesară pentru cei mai mulți debitori VA. Verificați întotdeauna cu creditorul dvs. mai întâi pentru a vă asigura că eligibilitatea VA este încă în vigoare pentru finanțare de 100%. VA sunt disponibile credite ipotecare anumitor soldați activi, veterani, soți militari, membri ai Rezervelor selectate și Garda Națională, cadetari militari și angajați ai Departamentului Apărării.

USDA împrumut: 100% împrumut-la-valoare

Împrumuturile USDA sunt împrumuturi asigurate de Departamentul Agriculturii din S.U.A. USDA împrumuturi permit 100% LTV - nu există nici o plată în avans necesar. Împrumuturile USDA sunt uneori cunoscute sub denumirea de împrumuturi pentru locuințe rurale, însă unele suburbanite din comunitățile mai mici sau din periferia metroului se pot califica, de asemenea. Verificați-vă cu creditorul dvs.

Creditele ipotecare FHA: împrumut-la-valoare 96,5%

Regulile FHA privind ipotecile necesită o plată în avans de cel puțin 3,5%. Spre deosebire de împrumuturile VA și USDA, împrumuturile FHA nu sunt limitate din punct de vedere militar sau locație - nu există cerințe speciale de eligibilitate și NU trebuie să fii un homebuyer pentru prima dată. Dacă aveți credit mediu, active limitate sau sunteți doar începutul pe calea carierei tale, o ipotecă FHA ar putea fi cea mai bună cale pentru tine.

Fannie Mae & Freddie Mac Credite: 95% Credit-to-value (97% posibil)

Împrumuturile convenționale sunt împrumuturi garantate de Fannie Mae sau Freddie Mac. Ambele grupuri oferă 97% ipoteci de achiziție LTV, ceea ce înseamnă că va trebui să faceți o plată în avans de 3% pentru a vă califica. Cu toate acestea, 95% sau mai puțin împrumut-la-valori sunt mult mai frecvente. În comparație cu un împrumut FHA, se recomandă finanțarea convențională pentru proprietarii de case cu scoruri solide, stabilite de credit.

Programe de refinanțare "fără evaluare"

Proprietarii de case care caută să economisească bani pe ipoteca lor trebuie să înțeleagă cum intră în joc creditul-valoare. Un împrumut mai mare la valoare de la o evaluare mai mică decât cea preconizată vă poate afecta rapid economiile.

Acestea fiind spuse, mai multe programe de refinanțare "fără evaluare" sunt disponibile pentru a selecta proprietarii de case. Nu numai că lipsa evaluării accelerează procesul de subscriere, ci și împrumutul-valoare este irelevant pentru acei debitori. Câteva dintre aceste programe sunt evidențiate mai jos.

FHA Streamline Refinance

FHA Streamline Refinance este un program special de refinanțare pus la dispoziția proprietarilor cu ipoteci existente FHA. Regulile oficiale pentru FHA Streamline Refinance renunță la cerințele de evaluare, ceea ce înseamnă că sunt permise împrumuturi cu LTV nelimitat.

VA Streamline Refinance

VA Streamline Refinance este un program special de refinanțare pentru proprietarii de case cu împrumuturi de acasă VA existente. Numele oficial al VA Streamline Refinance este împrumutul de reducere a ratei dobânzii (IRRRL). Similar cu FHA Streamline, VA Streamline Refinance nu necesită o apreciere și nici nu necesită verificarea veniturilor, a locurilor de muncă sau a creditului pentru majoritatea debitorilor.

USDA Streamline Refinance

USDA Streamline Refinance este disponibilă proprietarilor de locuințe cu ipoteci existente în USDA. La fel ca programele FHA și VA de raționalizare, refinanța USDA renunță la necesitatea unei evaluări la domiciliu. Programul este în prezent în fază pilot și este disponibil în 19 state.