Reducerea creditelor ipotecare de la vânzător

Vânzătorii care dau credite ipotecare sunt de acord să facă un împrumut pentru a ajuta un cumpărător de acasă să cumpere o locuință. Vânzătorii care acceptă să finanțeze integral sau parțial prețul de achiziție primesc documente care dovedesc termenii și condițiile împrumutului. Instrumentele de returnare a vânzătorului sunt de obicei înregistrate în înregistrările publice. Vânzătorul poate fi prezentat sub formă de ipotecă, faptă de încredere, contract de teren sau chiar o achiziție de leasing. Majoritatea retransmiterilor sunt asigurate printr-o notă la ordin.

Motivele vânzătorilor ipotecare de credit ipotecar

Atunci când ratele dobânzilor sunt ridicate sau liniile directoare de credit sunt înăsprite, cumpărătorii solicită vânzătorilor să acționeze în locul băncii și să efectueze finanțarea pentru aceștia. Dacă locuința este liberă și clară fără împrumuturi existente, vânzătorul ar putea să transporte toată finanțarea sau cumpărătorul ar putea primi un împrumut convențional cu rată fixă ​​pentru o parte din prețul de cumpărare și să ceară vânzătorului să finanțeze soldul.

Dacă există un împrumut existent la domiciliu, vânzătorii ar putea lăsa cumpărătorii să preia plățile existente la împrumut, deși împrumutul va rămâne în numele vânzătorului. Diferența dintre prețul de vânzare, minus avansul și împrumutul existent este capitalul propriu al vânzătorului ca împrumut.

Vânzătorii sunt de acord să transfere o parte sau toată finanțarea din mai multe motive, dintre care unele sunt:

• Este o piață moale sau în jos pe piața imobiliară. Finanțarea efectuată de proprietari va atrage un grup mai mare de cumpărători.
• Cumpărătorii nu pot beneficia de un împrumut convențional.
• Vânzătorul se confruntă cu câștiguri de capital din vânzarea proprietății și poate amâna partea care este finanțată.
• Finanțarea oferă vânzătorului o rată de rentabilitate mai bună decât un cont de pe piața monetară.
• Vânzătorii doresc uneori un venit lunar.
• Proprietatea nu este conformă și niciun împrumut nu va împrumuta.
• De multe ori vânzătorii pot primi un preț de vânzare mai mare în schimbul ofertei de finanțare a proprietarilor.

• Este o proprietate ciudată care atrage un număr limitat de potențiali cumpărători.

Dezavantaje ale creditelor ipotecare oferite de vânzător

• Cumpărătorul ar putea să nu primească plăți, cauzând vânzătorului să inițieze proceduri de blocare a pieței.
• După blocarea pieței, efectuarea de plăți înapoi către creditorul existent, în cazul în care există un împrumut existent, plătirea costurilor de închidere și a comisioanelor imobiliare, vânzătorul ar putea să nu rămână cu capitaluri proprii.
• Vânzătorii care transferă creditele ipotecare au legat numerar, asigurându-l în proprietate.
• Vânzătorii sunt încă implicați în proprietate și nu pot pleca.

Transformarea vânzătorului înapoi în numerar

Există un mare grup de investitori privați pe piață, care cumpără în mod regulat instrumente de raportare a vânzătorilor. Cu toate acestea, ele nu plătesc valoarea nominală. Investitorii se uită la randamentul pe care îl vor primi pe durata investiției și acest randament poate fi majorat dacă investitorul plătește mai puțin decât soldul datorat.

Reducerile variază de la bord, însă vânzătorii se pot aștepta să piardă 10-30% din soldul neplătit, în funcție de următoarele:

• Asezonare. Aceasta înseamnă cât timp vânzătorul primește plăți cu privire la finanțarea de raportare. Un vânzător care a primit plăți în timp util pe o perioadă de 12 luni va primi mai mulți bani decât un vânzător care deține un nou credit ipotecar.
• Rata dobânzii. Cu cât este mai mare rata dobânzii, cu atât este mai mică discountul. O rată a dobânzii mai mică va atrage investitorii care doresc o reducere mai mare.
• Termen ipotecar. Creditele ipotecare pe termen lung, cum ar fi o ipotecă de 30 de ani, nu sunt la fel de atractive pentru un investitor ca pe o ipotecă pe termen scurt; prin urmare, ipotecile pe termen lung sunt de obicei vândute la reduceri mai mari decât pe termen scurt.
• Plăți anticipate și taxe cu întârziere. Creditele ipotecare care conțin o penalitate de plată anticipată și o taxă cu întârziere sunt, de asemenea, mai atractive pentru investitori, ceea ce afectează rata de actualizare aplicată.
• Raportul împrumut-valoare. Datorită ratei scăzute a împrumutului-valoare, beneficiază de reduceri mai favorabile. Rapoartele mai mari sunt considerate un risc mai mare, iar reducerile sunt mai abrupte.

Investitorii consideră, de asemenea, tipul de securitate, valoarea evaluată, locația, dotările, condiția și gradul de creditare al cumpărătorilor, dacă este cunoscut.

Taxe de vânzare pentru un credit ipotecar

Investitorul poate solicita vânzătorului unei ipoteci de retur să ridice toate costurile asociate vânzării notei și a ipotecii. S-ar putea să vi se solicite să plătiți astfel de taxe ca:

• Politica titlurilor
• Taxa de escrow
• Pregătirea documentelor
• Evaluare
• Declarația Beneficiarului
• Transferuri curier / sârmă
• Înregistrare
• Comisia, dacă există

Găsirea de investitori pentru a cumpăra credite ipotecare

Există investitori privați și investitori comerciali. Unele sunt reprezentate de brokeri ipotecare, unele nu sunt:

• Abonați-vă la newsletter-urile de investiții.
• Caută pe internet.
• Uită-te în anunțurile de investiții.
• Sunați agenți imobiliari care se ocupă de proprietăți de investiții.
• Lăsați-vă degetele să facă mersul în Paginile Aurii.
• Adresați-vă prietenilor și membrilor familiei.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, licență # 00697006, este un broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.