Este posibil să se termine piața imobiliară?

Este probabil ca magnații miliardari din domeniul imobiliar, cum ar fi Sam Zell din Chicago și Tom Barrack din Santa Barbara, să accepte în mod colectiv că nimeni nu poate petrece timpul pe piața imobiliară, nici măcar pe ei. Vă poate lăsa să vă întrebați: dacă profesioniștii nu pot petrece timpul pe piață, cum puteți?

Pentru început, poți folosi aceleași tehnici care au funcționat pentru mulți dintre cei care trăiesc după crez: Cumpărați scăzut și vindeți înalți. Primul pas este acela de a determina tipul de piață imobiliară care există în orașul dvs.

Tipuri de piețe imobiliare

Deși există multe variații și răsturnări, piețele imobiliare practic se încadrează în trei categorii:

• CumpărătorilorPiețele cumpărătorilor există atunci când există mai mult inventar, adică case de vânzare, decât cumpărători. Deoarece cumpărătorii au multe case de a alege, nu fiecare casa de vânzare va vinde. Majoritatea experților sunt de acord că, dacă pe piață se află șase luni sau mai mult de inventar, este o piață a cumpărătorului. Rețineți, de asemenea, că pe piețele cumpărătorului, un număr mai mic de cumpărători va avea ca rezultat vânzări mai puține, ceea ce poate afecta prețurile medii.
• Vânzările piețeiÎn schimb, pe piețele vânzătorului, există mai mulți cumpărători decât inventarul disponibil. Deoarece există mai puține case pentru cumpărători care să le aleagă, aproape fiecare locuință va vinde. În mod normal, există o perioadă de inventar de mult mai puțin de șase luni pe piața vânzătorului. În piețele vânzătorilor extrem, în rezervă se află mai puțin de două luni de inventar.

• Piețe neutrePiețele neutre sunt echilibrate. În mod tipic, ratele dobânzilor sunt accesibile, iar numărul de cumpărători și vânzători de pe piață este egalat. Cântarele nu sfârșesc în nici una din direcții, ceea ce înseamnă că piața este normală fără a se confrunta cu leagăne volatile. Inventarul este, în general, în jur de patru luni, dați sau luați. Rețineți că există cumpărături bune pe piețele neutre, dar nu există indicii generale care să favorizeze cumpărătorii față de vânzători sau invers.

Achiziționarea pe piața cumpărătorului

Dacă aveți de gând să cumpere o casă și își pot permite să aștepte pentru condiții primo, o piață a cumpărătorului este; nu există un moment mai bun. Iată câteva avantaje pentru cumpărarea pe piața cumpărătorului:

• Preț scăzut de vânzareVânzătorii sunt mai dispuși să roșească și să se ocupe de faptul că știu sau ar trebui să știe că, dacă refuză să accepte oferta de cumpărare, este posibil să nu primească altcineva. Când se vinde mai puține case, prețurile scad.
• Cumpărătorii pot comanda concesiiCumpărătorii pot cere vânzătorilor să plătească costurile de închidere, oferindu-le creditorului va permite creditul. Cumpărătorii se pot aștepta, de asemenea, vânzătorii vor plăti pentru rapoarte speciale, cum ar fi inspecții de dăunători sau certificări de acoperiș și o garanție la domiciliu.
• Ofertele contingente sunt mai acceptabileVânzătorii sunt, în general, mai acceptați să accepte o ofertă contingentă care depinde de cumpărătorul care vinde locuința existentă a cumpărătorului. O ofertă în mână este mai bună decât nici o ofertă deloc.
• Solicitarea de reparații ușor de negociereDacă locuința are nevoie de reparații sau de actualizarea sistemelor sale, vânzătorii vor credita adesea cumpărătorul pentru reparații sau vor repara problemele semnalate de un inspector de origine.
• Cumpărătorii controlează tranzacțiaCumpărătorii pot solicita perioade mai lungi de inspecție, pot prelungi termenele limită de închidere și pot solicita posesia anticipată - termeni care ar fi automat respinși pe piața vânzătorului.

Achiziționarea pe piața vânzătorilor

În cazul în care un cumpărător nu are nevoie urgentă de a cumpăra o locuință, piața vânzătorului nu este un moment ideal pentru cumpărare. Iată câteva dezavantaje pentru cumpărarea unei case pe piața vânzătorului:

• Prețul maximOfertele multiple sunt comune. Vânzătorii comandă prețul de listă și obțineți-l, uneori mai mult.
• Nu există concesiiVânzătorii sunt reticenți în plata oricăror costuri de închidere a cumpărătorului sau al plății pentru inspecții.
• Ofertele contingente se întâmplă foarte rarVânzătorul nu dorește să aștepte vânzarea unei locuințe a cumpărătorului.
• Solicitarea de reparații nu este onoratăVânzătorii vor spune, de obicei, cumpărătorilor să cumpere casa "așa cum este."
• Vânzătorii controlează tranzacțiaMajoritatea vânzătorilor nu se vor abate de la contractul original, indiferent de circumstanțe, deoarece există încă trei cumpărători de la colț.

Vânzarea pe piața cumpărătorilor

Dacă un vânzător nu are nevoie să vândă, ar putea exista un dezavantaj pentru a pune o casă pe piață pe o piață a cumpărătorului. Iată dezavantajele vânzării pe piața cumpărătorului:

• Lowball oferăVânzătorii pe piețele moi își pierd proprietatea. Cererea redusă de case aduce presiuni asupra prețurilor de vânzare, determinând cumpărătorii să facă oferte de lowball.
• Cumpărătorii așteaptă concesiiCumpărătorii vor solicita vânzătorilor să plătească costurile de închidere, reducând astfel veniturile nete ale vânzătorului.
• Ofertele contingente sunt mai riscanteDacă casa unui cumpărător nu vinde, nici vânzătorul nu va veni și, până la acel moment, numărul cumpărătorilor scade de obicei și mai mult.
• Cumparatorii cer reparațiiToti acei vanzatori care au dezactivat reparatiile vor aparea in inspectia la domiciliu, iar cumparatorii se asteapta ca vanzatorii sa le repare.
• Vânzătorii nu controlează tranzacțiaCumpărătorii tind să solicite clauze "out" care le-ar permite să plece de la tranzacție până la închidere.

Vânzarea pe o piață a vânzătorului

Este cel mai bun moment pentru a fi un vânzător de case. Iată câteva avantaje pentru vânzarea pe piața vânzătorului:

• Preț de vânzare mai mareRatele de vânzare-prețuri sunt mai mici pe piețele vânzătorului, adică vânzătorii comandă prețuri mai mari, uneori depășind lista.
• Concesionarea refuzurilorVânzătorii refuză să plătească costurile de închidere ale cumpărătorului și, deseori, resping ofertele solicitând inspecții plătite de vânzător.
• Ofertele contingente sunt rareCumpărătorii consideră că este mai ușor să-și vândă casele și să realizeze că vânzătorii nu vor accepta o ofertă contingentă cu 10 cumpărători din aripi.
• Cumpărătorii cer rareori reparațiiCumpărătorii obțin încă inspecții la domiciliu, dar renunță la o cerere de reparații, acceptând proprietatea "ca atare".
• Vânzătorii controlează tranzacțiaEste obișnuit ca vânzătorii să negocieze perioade de inspecție mai scurte și să aștepte cumpărătorii să renunțe la anumite eventuale situații de urgență, cum ar fi situații de apreciere sau împrumuturi.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}