Cum se face cu o apreciere scăzută

Asociația Națională a Agenții Imobiliari raportează în sondajul lunar REALTOR Confidence Index Survey pentru vânzări în perioada noiembrie 2016 - ianuarie 2017, 22% dintre respondenți se confruntă cu probleme de evaluare. În studiul ANR privind inițiatorii de credite ipotecare, 55% dintre respondenți pentru acea perioadă au raportat probleme de evaluare.

Există o serie de motive pentru care casele nu se apreciază la prețul de vânzare, iar aprecierile sunt scăzute. Iată câteva:

• Prețuri umflate artificial din ofertele multiple.
• Valori scăzute ale pieței datorită faptului că mai puțini cumpărători cumpără un inventar mai mare de case.
• Fallout de la o abundenta de blocare a pietei sau vanzari scurte in vecinatate, mai ales atunci cand nu exista alte vanzari comparabile exista.
• Evaluarea incorectă de către subscriptor.
• Costuri suplimentare de către vânzător.
• Examinator neexperimentat care nu înțelege influențele locale asupra valorii.
• Creșterea valorilor de piață din cauza stocurilor limitate și a câtorva compuși.
• Evaluatorul a ignorat datele de vânzare în așteptare, ceea ce ar putea reflecta vânzări comparabile mai mari atunci când a fost închis sau evaluatorul a selectat vânzări comparabile din cartierele greșite.

• Cumpărătorul primește numerar înapoi de la vânzător, determinând creditorul să creadă că prețul a fost umflat.

Un factor care nu intră în joc este dacă împrumutul dorește să facă împrumutul. Creditorii doresc să împrumute bani, iar creditorilor le este interzis să redescolate.

Soluții pentru evaluări slabe

Nu vă întrerupeți dacă aprecierea este scăzută. Este greu să rămâi calm atunci când se pare că vânzarea în așteptare se va prăbuși, dar ambele părți au opțiuni:

• Cumpărătorul poate face diferența în numerar. Creditorul are grijă de apreciere numai în măsura în care afectează raportul împrumut-valoare. O apreciere scăzută nu înseamnă că creditorul nu va împrumuta. Aceasta înseamnă că creditorul va face un împrumut pe baza raportului convenit în contract la valoarea evaluată. Uneori creditorul cumpărătorului nu va permite cumpărătorului să dea numerar pentru diferența și, în acest caz, cumpărătorul va plăti în schimb o parte din costurile de închidere ale vânzătorului.
• Vânzătorul poate reduce prețul. În cazul în care casa a fost supraevaluată sau valoarea a fost umflată, adesea aceasta este cea mai bună soluție. Face cumpărătorul fericit și creditorul este mulțumit. Nu există nicio garanție că, în cazul în care cumpărătorul pleacă, vânzătorul nu va primi o apreciere scăzută de la creditorul celui de-al doilea cumpărător, ca să nu mai vorbim de timpul și de necazurile necesare pentru a vinde din nou proprietatea. Uneori o pasăre în mână este cea mai bună.
• Vânzătorul poate oferi pentru a transporta oa doua ipotecă pentru diferența. Dacă cumpărătorul dorește cu adevărat casa, dar nu poate să vină cu diferența de numerar, efectuarea plăților sau plata unei sume forfetare la o dată ulterioară vânzătorului este o opțiune. După închiderea escrow, vânzătorii își păstrează adesea dreptul de a reduce cel de-al doilea credit ipotecar, vinde-l cu o valoare mai mică decât valoarea nominală unui investitor.
• Ordonați oa doua apreciere. În primul rând, dacă împrumutul dvs. este un împrumut FHA, cereți creditorului o listă de evaluatori aprobați. Fie vânzătorul, fie cumpărătorul pot plăti pentru cea de-a doua evaluare. Uneori, a doua apreciere va veni mai mare decât prima, mai ales dacă primul evaluator nu a avut experiență sau a făcut greșeli.Dacă împrumutul dvs. este un împrumut convențional, atunci acesta este supus regulilor din Codul de Conduită pentru Evaluarea Acasă (HVCC). Barb Torres, un evaluator superior acreditat, spune: "De îndată ce părțile găsesc un evaluator care iese care nu este familiarizat cu piața locală, are dreptul să contacteze creditorul (de preferință în scris) să CREȚI un evaluator local .“
• Oferiți o listă de vânzări comparabile. Cereți agenților implicați să creeze o listă a vânzărilor comparabile recente care să justifice prețul de vânzare convenit. Trimiteți această listă către subscriptor și cereți o examinare a evaluării. Încercați să utilizați comps mai aproape de proprietatea subiectului decât comps-ul folosit de evaluator.
• De asemenea, cereți agenții să cheme agenții de listare a vânzărilor în așteptare pentru a încerca să afle prețul real de vânzare al acestor proprietăți. Agenții de înregistrare nu trebuie să dezvăluie prețul de vânzare, dar mulți sunt bucuroși să-i ajute deoarece s-ar afla în aceeași situație. Puteți întreba întotdeauna dacă agentul crede că prețul dvs. va fi evaluat dacă agentul refuză să divulge prețul în așteptare.
• Compromise asupra valorii. Uneori, vânzătorii vor renunța puțin la cumpărător, plătindu-i întreaga diferență, și se vor stabili undeva între o contribuție completă în numerar și scăderea completă a prețului. În ceea ce privește o diferență, de exemplu, 10.000 de dolari, un vânzător ar putea accepta să accepte suma de 5.000 de dolari în numerar și să scadă prețul cu 5.000 de dolari.
• Cereți vânzătorului să plătească pentru o evaluare independentă. În cazul în care cumpărătorul scadea cu 20%, de exemplu, cumpărătorul ar putea trece la un program de împrumut de 10% în jos și să folosească acel numerar nou eliberat pentru a negocia vânzătorului o plată mai mare în numerar.
• Anulați tranzacția. Multe contracte de achiziție conțin o situație de împrumut. Dacă aprecierea este scăzută, cumpărătorul nu se califică să cumpere proprietatea la termenii conveniți în contract.O contingență de împrumut scrisă în mod corespunzător permite cumpărătorului să anuleze contractul și solicită vânzătorului să elibereze depozitul de bani serios al cumpărătorului.

De asemenea, vânzătorul ar putea vinde pentru mai mult prin plasarea casei înapoi pe piață și căutarea unui nou cumpărător. Atâta timp cât aprecierea scăzută nu era FHA, noua evaluare ar putea fi foarte diferită. Evaluările FHA primesc un număr de caz astfel încât, dacă primul cumpărător era FHA, iar cel de-al doilea cumpărător era FHA, se va folosi aceeași apreciere.