Contribuția vânzătorului pentru vânzare în lipsă

În California, este împotriva legii pentru un vânzător de vânzare scurt să facă o contribuție vânzător la o vânzare în scurt, dar nu și așa în alte state. Înainte ca această lege să treacă, Shari a aflat că este greu să scadă banca ei. Atât ea, cât și soțul ei și-au pierdut locul de muncă. Ei au fost forțați să se mute la o distanță de 100 de kilometri, astfel încât soțul ei să poată să-și ia un loc de muncă nou la plata redusă, în timp ce locuia într-un apartament cu un dormitor înghesuit. Coborând un nou-născut în brațe, Shari a fost în lacrimi când a auzit cererea inițială a băncii sale înainte de a emite o aprobare de vânzare.

Banca a spus că Shari sa bucurat de un rating de credit excelent, cu FICO în cele mai mari 800 de ani, și a văzut că Shari are o linie de credit în numerar neatinsă. VISA sa avut o limită de avans în numerar disponibilă de 10.000 $. Banca ia cerut lui Shari să-și atingă cartea de credit și să-i dea 10.000 de dolari băncii. Dacă Shari nu și-a putut permite să ramburseze VISA, banca nu-i păsa. Nu a eliberat-o VISA.

Cu alte cuvinte, mesajul băncii a fost dublu: Shari ar trebui să-și împrăștie ratingul de credit și să înșele o instituție de creditare. Poveste adevarata. Am reprezentat acel vânzător.

De ce băncile solicită o contribuție a vânzătorului

Băncile îl consumă deja în pantaloni scurți pe o vânzare în lipsă. O bancă poate să fi făcut un împrumut pentru, să zicem, 500.000 de dolari și, în unele părți din Sacramento în 2008, de exemplu, valorile au scăzut cu mai mult de 50%. În cazul în care banca a luat această casă prin blocare, ar pierde cel puțin 250.000 dolari din investiția inițială. Ditto pe o vânzare scurtă.

Vânzătorul are un stimulent să efectueze o vânzare în lipsă, deoarece există beneficii pentru a face o vânzare în lipsă și o blocare a pieței. Prin urmare, vânzătorul este entitatea pe care banca o poate încerca să o stoarcă. Pentru că poate.

Iată alte motive pentru care băncile ar putea solicita o contribuție a vânzătorului:

• Vânzătorul are venitul disponibil. Majoritatea băncilor examinează situația financiară a vânzătorului pentru a determina cât de mulți bani vin în gospodărie și cât de mulți bani ies. Băncile permit anumite alocări pentru cheltuieli. Dacă vânzătorul are bani rămași la sfârșitul lunii, banca ar putea cere acest lucru.
• Vânzătorul a refinantat și a scos bani din casă. Este un lucru dacă vânzătorul a refinantat să plătească o rată ridicată a dobânzii sau a finalizat un proiect de îmbunătățire a locuinței. Este cu totul altceva dacă vânzătorul a cumpărat o barcă mare-honkin. Dacă eșecul vânzătorului este temporar, banca ar putea cere vânzătorului să contribuie. Banca va comanda un BPO. Ei nu vor reduce abrupt proprietatea. Ei doresc să reducă cât mai mult pierderile. În cazul în care prețul de vânzare nu este suficient de mare pentru a da bancă netul său necesar, banca poate cere vânzătorului să pătrundă diferența.
• Regulile PSA necesită o contribuție a vânzătorului. Investitorii doresc o rentabilitate a investițiilor lor, iar orientările PSA sunt în general stabilite pentru a oferi un profit. Aceste linii directoare pot preciza că toți creditorii ipotecari din acel pool trebuie să facă o contribuție a vânzătorului pentru a facilita vânzarea în lipsă.
• Vânzătorul nu are probleme financiare. Multe bănci vor fi de acord să efectueze o vânzare în lipsă dacă vânzătorul suferă de diferite tipuri de dificultăți care nu sunt neapărat de natură financiară. Cu toate acestea, dacă vânzătorul se bucură de un flux de numerar puternic, banca ar putea dori o parte din acesta.
• Legile statului pot permite o judecată deficienței. Atunci când o bancă are dreptul să urmărească personal vânzătorul pentru diferența dintre valoarea ipotecii și câștigul de scurtă durată, o bancă poate prefera să negocieze cu vânzătorul înainte de aprobarea vânzării în lipsă. Această negociere poate implica o contribuție a vânzătorului.

Tipul de contribuție al vânzătorului poate fi acceptat de o bancă scurtă de vânzare

În cele mai bune lumi, banca ar dori ca vânzătorul să ramburseze întreaga datorie, însă băncile știu că cei mai mulți vânzători rezonabili nu vor fi de acord să facă o vânzare în lipsă în aceste circumstanțe. Întrucât un vânzător poate avea alte opțiuni, cum ar fi modificarea împrumutului, blocarea pieței sau faliment. Deci, băncile solicită de obicei una din cele 2 lucruri sau ambele:

• Bani lichizi. Deși banca are dreptul să ceară întreaga diferență, majoritatea băncilor își dau seama că vânzătorii nu au acel tip de bani sau că nu ar face o vânzare în lipsă. Nu este neobișnuit să vezi cererile care variază de la 2 la 10% din deficit.
• Bilet la ordin bilet nesecurizat. Discuțiile de numerar, dar și biletele la ordin sunt, de asemenea, o soluție. În general, cererile de bancnote sunt mai mari decât cererile de numerar. Dar băncile vor admite adesea termenii fără dobândă și o amortizare a principalului de la 3 la 15 ani.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.