Data de ședere pentru cumpărători de case

Data deținerii cumpărătorului este adesea o problemă. Unele dintre ele au de-a face cu momentul în care vânzătorul este vacant, dar nu întotdeauna. Fara esec, este cea mai mare durere de cap in majoritatea tranzactiilor imobiliare si problema numarul unu care isi incepe adesea capul la jumatatea timpului cand nevoile sau circumstantele se schimba. Uneori, din păcate, data de posesie a cumpărătorului nu a fost niciodată clară în primul rând. Atunci când fiecare dintre părți, cumpărători și vânzători poate dezvolta o așteptare contradictorie a posesiei.

Data deținerii cumpărătorului la închidere

Rețineți că închiderea nu înseamnă întotdeauna înregistrarea faptei deoarece, în unele părți ale țării, județele au câteva săptămâni în urmă în înregistrarea faptelor. În aceste situații, închiderea se întâmplă atunci când banii își schimbă mâinile, fapta este trasă și toate condițiile contractului au fost îndeplinite. În cazul în care lucrez în Sacramento, cumpărătorii nu primesc cheile până când compania de titlu nu a confirmat că fapta a fost înregistrată și a transmis această confirmare.

Perioadele de posesie a cumpărătorilor obișnuiți

Obiceiul local va dicta cum cumpărătorul cere posesia, dar posesia este de obicei o problemă convenită la acceptarea contractului de cumpărare. Nu este neobișnuit ca un cumpărător să primească chei în ziua închiderii tranzacției. În unele părți ale țării, cumpărătorii oferă vânzătorilor o zi sau două după închidere pentru a se deplasa. Uneori vânzătorii închiriate înapoi de la cumpărători. Indiferent de ce sunteți de acord, asigurați-vă că este scris.

Cum condițiile de piață pot influența datele de posesie ale cumpărătorului

• În piețele vânzătorului, cumpărătorii vor da adesea vânzătorilor câteva zile să se deplaseze fără a lua în considerare cumpărătorul. Acest lucru este de a obține un avantaj în cazul în care vânzătorul primește mai multe oferte.
• Pe piețele cumpărătorilor, cumpărătorii vor insista, în general, asupra ocupării la închidere și că sunt cunoscuți că refuză închiderea dacă proprietatea nu va fi vacantă la închidere.
• În piețele neutre, posesia este în mod obișnuit la închidere.

Proprietarul deținătorului timpuriu

Ca regulă generală, acordarea de posesie timpurie a cumpărătorilor este încruntată, deoarece prea multe lucruri pot merge prost în ultimul moment. Evacuarea nu este întotdeauna ușoară sau ieftină. Din acest motiv, profesioniștii recomandă vânzătorilor și cumpărătorilor să execute anumite tipuri de contracte de închiriere.

Vinzarea chiriilor din vânzări

Cumpărătorii doresc vânzătorii să plătească o sumă egală cu plata ipotecii lor, plus asigurare și impozite. Această sumă este adesea mult mai mare decât plata inițială a ipotecilor de către vânzător. Orice sumă este convenită, puneți-o în scris și executați un contract de închiriere pentru a proteja toate părțile. Suma este negociabilă și nu există nici un motiv real care trebuie să se bazeze pe PITI al cumpărătorului. Există un argument potrivit căruia suma de închiriere ar trebui să se bazeze pe sumele medii de închiriere pentru zonă.

Posesia întârzierilor din cauza condițiilor de finanțare a împrumutului

Chiar și cele mai bine planificate planuri se întâmplă de multe ori. Contractul dvs. poate preciza tocmai când este permisă ocuparea, dar tranzacția s-ar putea să nu se închidă la timp. Motivele obișnuite implică împrumutul. În momentul în care documentele de împrumut sunt semnate și creditorul le revizuiește, subscriitorul ar putea solicita ca o condiție de împrumut să fie îndeplinită înainte de finanțare. Satisfacția acestei condiții poate întârzia ușor împrumutul.

Un vânzător recent de la Carmichael, CA, a constatat că nu a putut găsi alte persoane care să lucreze în vacanță, în ziua în care ar fi trebuit să-și elibereze casa de 40 de ani. Cumpărătorii au refuzat să dea vânzătorului o zi suplimentară pentru a se retrage, pretinzând că vânzătorul ar fi trebuit să facă aranjamente cu mult înaintea zilei de ieșire. Cu răbdare și pe cheltuială suplimentară, vânzătorul și-a schimbat ziua în mișcare pentru a satisface cerințele cumpărătorilor.

În ultimul moment, creditorul a solicitat o condiție de împrumut și a refuzat să finanțeze împrumutul până la îndeplinirea condiției. Întâlnirea cu condiția a întârziat închiderea cu 2 zile, dar cumpărătorii doreau cheile la domiciliu în ziua în care era inițial programată să se închidă. Nu vroiau să se mute fizic. Vroiau să șamponeze covorul. Dacă ați fi fost vânzătorul care sa mutat și a părăsit casa vacantă, în aceste condiții, ați fi dat cheile acestor cumpărători?

Vânzătorul, atunci când este informat că cheile nu ar trebui să fie înmânate unui cumpărător până când o tranzacție se închide, a decis să rețină cheile. Ea era în dreptul ei. De ce risti o problema?

Sfat: în loc să specificați posesia la o anumită dată, este mai inteligent să scrieți contracte care se pun în posesie fie la închidere, fie la X zile înainte sau X zile după, nu la o anumită dată.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.