Care sunt vânzările comparabile pentru cumpărarea sau vânzarea unei case?

Când vine vorba de piața de cumpărături, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să aibă un nivel de importanță mai mare pe vânzările comparabile. Cunoscută în toată industria imobiliară ca "comps", vânzările comparabile sunt prețurile de vânzare ale unor case similare care au fost vândute.

O strategie bună ar fi ca agentul dvs. să vă arate cel puțin 10 vânzări comparabile pe piață. Atunci când un homebuyer călătorește în case, acel cumpărător compară casele de vânzare pe întreaga piață.

De ce ar trebui un cumpărător să aibă grijă de vânzările comparabile?

Un vânzător poate utiliza vânzări comparabile pentru a justifica un preț solicitat cumpărătorului. Cu toate acestea, cumpărătorii vor plăti în cele din urmă o sumă pe care o consideră un preț corect. Probabil că nu ați auzit niciodată un cumpărător spunând: "Ar fi trebuit să plătesc mai mult pentru acea casă." În general, cumpărătorii vor să plătească mai puțin.

Dimpotrivă, cumpărătorii se tem uneori că vor plăti prea mult pentru o casă, mai ales atunci când cumpără pe o piață imobiliară în jos. Niciun cumpărător nu vrea să afle că casa pe care tocmai a cumpărat-o merită mai puțin decât prețul inițial.

O apreciere este o modalitate bună de a determina și de a justifica valoarea. Cu toate acestea, aprecierile sunt doar o opinie de valoare. O apreciere este la fel de bună ca experiența și cunoștința celui care la pregătit.

Dacă evaluatorul cumpărătorului prezintă o apreciere scăzută, vânzătorul are opțiunea de a reduce prețul de vânzare. Dacă vânzătorul refuză, atunci un cumpărător poate contesta evaluarea. Cumpărătorii pot contesta evaluarea prin prezentarea de vânzări comparabile.

În timp ce este posibil să se ajusteze o evaluare pentru factorii excepționali atunci când vânzările comparabile sunt puține și foarte apropiate, cele mai bune vor fi întotdeauna cele care se potrivesc cel mai bine cu criteriile proprietății subiectului.

Ce face o vânzare comparabilă?

Vânzările comparabile nu sunt listări active și nici vânzări în așteptare. Aceste valori nu au aceeași greutate ca o casă care a vândut deja. Vânzările comparabile sunt folosite ca exemplu pentru a justifica motivul pentru care un cumpărător nu dorește să plătească mai mult decât ultimul ocupant pentru o locuință similară.

Mai jos sunt componentele principale ale unei vânzări comparabile:

• Cadrul de vânzare recent. În anii trecuți, evaluatorii ar analiza înregistrările publice din ultimele șase luni pentru a obține vânzări comparabile. De la colapsul ipotecilor subprime din 2007, acest interval de timp sa întărit considerabil. În prezent, evaluatorii folosesc în general numai ultimele trei luni de vânzări comparabile.
• Imediata apropiere. În mod ideal, un cercetător ar considera statisticile vândute într-o anumită rază, de obicei în intervalul de la un sfert la jumătate de kilometru al proprietății subiectului. Cu cât mai bine cu atât mai bine. O casă care se află pe o stradă aglomerată ar fi mai puțin valoroasă decât o casă cu care se confruntă un lac.
• Înregistrări pătrate similare. Nu puteți lua prețul unei case de 1.000 de metri pătrați și o puteți dubla pentru a determina valoarea unei locuințe de 2.000 de metri pătrați. Acest lucru se datorează faptului că costul per-pătrat-picior al casei mai mici este mai mare decât costul pe pătrat-picior al unei case mai mari. În mod ideal, doriți să comparați casele în termen de 10% din materialul dvs. de proprietate pătrat.
• Vârsta și construcția similare. Veți auzi oamenii spunând: "Ei nu construiesc case ca de obicei." Asta nu înseamnă neapărat că casele mai vechi sunt mai bune decât cele mai noi. Valorile sunt însă diferite din cauza caracterului și a recursului. Un acoperiș de țigle, de exemplu, se poate bucura de o viață de 50 de ani în decursul vieții de 25- 30 de ani a unei șindrilă de compoziție standard.
• Dimensiunea similară a lotului. În unele domenii mai noi de origine, puteți găsi o combinație de dimensiuni lot. De exemplu, o linie zero-linie înseamnă că casa nu are într-adevăr o curte. Partea sau curtea din spate pot fi foarte mici, fără iarbă sau vegetație, care de obicei nu fac apel la familiile cu copii. Multe domenii calculează lotul bazat pe imagini efective pătrate, împărțite în un acru. Un sfert de hectar (25 hectare) este de 10.890 de metri pătrați.
• Condiție similară. Dacă nu lucrați cu un specialist de cartier care are cunoștințe intime despre starea majorității locuințelor dintr-o anumită zonă, poate fi dificil să se determine condiția unei vânzări comparabile. O casa de inchidere dezbrăcat deținută de bancă, care îi lipsește aparatele și instalațiile de cupru, merită mult mai puțin decât o locuință la cheie, actualizată cu aparate noi, covoare și vopsea. Dacă sunteți cu adevărat norocoși și comparați casele într-o subdiviziune, s-ar putea să găsiți duplicate de model exact pentru a le utiliza ca vânzări comparabile.