Controlul utilizării terenurilor fără coduri și autorizații de zonare

Trei elemente de bază sunt implicate în controlul utilizării terenurilor. Municipalitățile dezvoltă planuri generale pentru utilizarea terenurilor, traficului, zonelor comerciale și rezidențiale, școli comunitare și parcuri. Codurile de zonare, legile sau ordonanțele sunt apoi elaborate pentru a specifica ce tipuri de utilizări și tipuri de clădiri vor fi permise în anumite zone.

În cele din urmă, autorizațiile de zonare sunt folosite ca un instrument de punere în aplicare a acestor ordonanțe, iar permisele trebuie să fie acordate pentru toate utilizările și structurile.

Houston - orașul fără cuvântul "Z"

Houston este singurul oraș important din S.U.A., fără ordonanțe de zonare. Nu a avut niciodată ordonanțe de zonare. S-ar putea să presupuiți că situația ar fi destul de oribilă ca rezultat. V-ați aștepta să găsiți o creștere înaltă într-un cartier mic de case de o singură familie, înălțându-le peste ele și ștergând soarele. Sau ar putea exista o gamă de fotografiere acoperită între o casă de îngrijire medicală și un centru de zi.

Dar niciuna din aceste situații nu se găsește în Houston. Pare mult ca majoritatea orașelor pe care le-ați vizitat vreodată.

Nu înseamnă că există control zero asupra dezvoltării. Doar controlul nu se realizează în Houston în aceleași moduri de zonare geografice ale altor orașe. Restricțiile privind restricțiile sunt utilizate ca o metodă de control. Codurile de construcție care limitează gradul de utilizare a anumitor structuri pentru zonele rezidențiale au ajutat la menținerea unor utilizări comerciale din zonele rezidențiale.

Este greu de argumentat că nici o zonare nu dăunează dezvoltării, deoarece Houston tinde să se dovedească exact opusul. Dezvoltatorii au mult mai multă libertate în Houston, deși nu sunt dați liberi prin nici un mijloc. Cu restricții de fapte, coduri de construcție și restricții de utilizare legate de proprietățile din jur, Houston are cele mai bune din ambele lumi.

Dezvoltatorii pot construi noi sau pot transforma structurile sau facilitățile existente, adesea cu doar variante de coduri minore. Un exemplu ar fi transformarea unui centru comercial de benzi închise într-un centru de activitate al persoanelor în vârstă sau invers. Zoning ar face acest lucru practic imposibil, dar Houston ar dori pur și simplu ca noua utilizare să respecte ordonanțele de siguranță și utilizare.

O mică istorie

De ce se află Houston singur în orașele mari, fără a avea zonare? Carta orașului impune ca problema instituirii zonării să fie supusă unui vot popular. Nu poate fi pur și simplu rezultatul unei decizii a consiliului municipal.

Sustinatorii au reusit sa ajunga la zonare la vot in 1948 dar nu au reusit. Același lucru sa întâmplat din nou în anii 1962 și 1993. Oamenii pur și simplu nu l-au vrut sau credeau că era necesar, pentru că Houston se plimba fără probleme.

Acest lucru nu înseamnă că există nu probleme. Din când în când, dezvoltatorii comerciali și de înaltă dezvoltare au un pic prea dens în plasarea structurilor. Clădirile mai târziu au fost prea apropiate împreună pentru a lărgi drumurile sau pentru a face față cerințelor de utilitate.

Ca răspuns, restricțiile de retrogradare, spațiul de parcare și tampoanele din jurul clădirilor mari au fost adoptate în loc de zonare. Diferența este că aceste restricții nu sunt legate de geografie. Toate sunt legate de proximitatea clădirilor unul față de celălalt și de utilizarea lor.

Houston cu siguranță nu a suferit de abordarea diferită pe care o ia, deoarece dezvoltarea a fost întotdeauna robustă. Orașul menține o rată de creștere ușor de gestionat, dar agresivă. Nu este întotdeauna o problemă să fii diferit.