Triple Net Lease în domeniul imobiliar comercial

Un contract net de leasing triplă - denumit uneori un contract de închiriere NNN, un contract net-net-net sau un leasing net absolut - este un termen de leasing comercial care se referă la o situație în care chiriașul plătește practic toate cheltuielile de exploatare asociate întreținerii proprietatea pe care o închiriază.

Acest tip de structură de leasing este utilizat în mod extensiv în domeniul imobiliar comercial. Este foarte obișnuit cu proprietățile unice ale chiriașilor, însă în locurile de vânzare cu amănuntul se folosesc, de asemenea, închirieri triple nete.

Contracte brute față de net

Un contract de leasing brut este unul în care proprietarul își asumă întreaga responsabilitate pentru cele mai multe cheltuieli asociate cu o proprietate, cu excepția utilităților personale ale locatarului și a asigurărilor. Majoritatea contractelor de leasing rezidențial sunt contracte de închiriere, iar unele includ chiar căldură și apă caldă în chirie.

Închirierea netă poate fi împărțită în trei categorii: net unică, net dublu și net triplu.

Cheltuielile nete de închiriere plătite de chiriaș sunt în mod obișnuit împărțite în trei categorii: impozitele pe proprietate, asigurarea și întreținerea zonelor comune. Chiriașul ar plăti unul dintre aceste costuri într-un singur contract de închiriere și două dintre aceștia într-un contract de închiriere dublu net. Chiriașul își asumă responsabilitatea pentru toate cele trei într-un contract de închiriere net triplă.

Ce e într-un nume?

Majoritatea contractelor de leasing net sunt nu închirieri triple net în actualitate. Un leasing absolut net, în general, trece pe toate cheltuielile imaginabile chiriașilor, inclusiv pe cele pentru reparații majore sau probleme de întreținere care ar putea fi pur și simplu rezultatul unei clădiri vechi. Un contract de închiriere net triplu impune câteva limite cu privire la ceea ce trebuie să plătească chiriașul.

Un chiriaș într-un contract de închiriere net absolut s-ar putea să se considere că plătește chiria chiar și după ce clădirea a fost distrusă sau făcută nelocuită după un incendiu sau un dezastru natural. Dar chiar și un contract de închiriere net bona fide nu acoperă toate cheltuielile imaginabile. Contabilitatea și cheltuielile juridice care beneficiază numai de proprietarul nu sunt, în mod obișnuit, transmise chiriașului.

Cheltuieli triple de leasing nete

Chiriașul într-un contract de închiriere triplă plătește pentru toate cele trei categorii de cheltuieli pe lângă chiria sa de bază, precum și pentru primele sale de asigurare personale, utilități și pentru serviciile de tip janitorial.

Întreținerea zonei comune include cheltuielile de funcționare și utilitățile asociate acestor zone. În cazul spațiilor comerciale în care există mai mulți chiriași NNN, costurile pentru aceste zone sunt, în mod obișnuit, proporționate în funcție de procentajul clădirii generale pe care o ocupă. De exemplu, un chiriaș care închiriază doar 500 de metri pătrați dintr-o clădire cu o suprafață de 10.000 de metri pătrați ar fi responsabil de doar 0,05 la sută din aceste costuri.

Proprietarul poate să estimeze sau să medieze aceste cheltuieli și să le perceapă în avans lunar, sau pot fi plătibile în momentul în care sunt suportate. Uneori este o combinație a celor două. Impozitele pe proprietate și asigurarea pot fi anticipate în mod obișnuit, în timp ce spikes în cheltuielile de întreținere sau costul de reparații ar putea fi o surpriză. În consecință, contractele de leasing triple pot să fluctueze de la o lună la alta.

Căt costă chiria?

Închirierea fixă ​​este de obicei mai mică cu un contract de închiriere net triplă. De fapt, dacă clădirea este una mai nouă, chiriașii ar putea găsi că un aranjament net triplu este preferabil față de alte alegeri. Chiriașul triplă, care își stabilește afacerea într-o clădire nouă, se poate bucura de chirie mai mică și de cheltuieli în primii câțiva ani.

Ce este în ea pentru proprietar?

Un contract de închiriere triplă oferă proprietarului avantajul de a nu fi obligat să plătească factura pentru chiriașii care sunt risipiți de utilități sau greu în spațiile lor, ceea ce necesită mai mult decât media în ceea ce privește costurile de întreținere și reparare. Chiriașii trebuie să fie mai atenți și să-și supravegheze cheltuielile în acest tip de arendă. Proprietarul nu are agravarea și cheltuielile de a face față reparațiilor care pot fi afectate de neglijența sau folosirea incorectă a locatarului.

Aceste contracte de leasing au tendința de a fi pe termen lung, de până la 10 ani sau chiar mai mult, astfel încât proprietarul nu va fi nevoit să renegocieze contractul de închiriere sau să găsească un nou chirias.

Riscurile pentru chiriasi

Partea inversă este aceea că chiriașul poate ajunge la cheltuieli continue care sunt mai mari atunci când o structură mai veche și mai puțin eficientă nu a fost renovată pentru o vreme și are nevoie de ceva lucru.

Chiriasii au tendința de a fi rezistent la contractele de leasing triple net, deoarece nu au control asupra creșterii cheltuielilor. Aceasta face ca bugetarea costurilor lor să fie mai dificilă. Acest lucru este valabil mai ales atunci când vine vorba de reparații și întreținere.