Cum de a cere unui vânzător de la domiciliu să plătească un credit de închidere

Contraintuitiv, după cum se pare, vânzătorii de case plătesc adesea o parte sau chiar toate costurile de închidere ale cumpărătorului. Să analizăm circumstanțele în care au loc aceste credite de cost de închidere și cum să oblige un vânzător să fie de acord cu ele.

Ce tip de cumparatori cumpara un credit de inchidere?

Cumpărătorii care solicită un credit pentru închiderea costurilor sunt adesea cumpărători pentru prima dată. S-ar putea să obțină un împrumut al unei autorități federale pentru locuințe (FHA) sau un împrumut al Departamentului de afaceri al veteranilor (VA), programe ale căror clauze generoase permit oamenilor cu puțin în calea rezervelor inițiale să devină proprietari de case. FHA cere cumpărătorilor să efectueze o plată în avans de doar 3,5% din prețul de achiziție al casei; VA nu necesită nicio plată în avans.

Multe dintre aceste tipuri de cumpărători nu dispun de numerar gata să plătească costurile de închidere, care, deși variază foarte mult în funcție de municipiu, variază de obicei între 2 și 5 procente din prețul de achiziție al casei. Cu toate acestea, cumpărătorii cu toc mai bine ar putea lipsi de lichiditatea de a plăti costuri de închidere care pot rula în zeci de mii de dolari, mai ales după ce au făcut plata de 20% în jos pe care ipotecile convenționale le cer. Astfel, și acei cumpărători ar putea să solicite vânzătorului asistență pentru închiderea costurilor.

Cât de mult poate fi un credit pentru închiderea costurilor?

Deși vânzătorul trebuie să fie receptiv la această idee, firește, chestiunea plății costurilor de închidere nu este totală pentru el. Creditorul ipotecar al cumpărătorului stabilește, de obicei, restricții cu privire la cât de mare poate fi creditul. Unii creditori o limitează la 3% din prețul de cumpărare, de exemplu. Creditorii nu cred ca creditul să depășească suma reală a costurilor de închidere.

Spuneți că prețul de achiziție al unei case este de 300.000 de dolari, iar creditul maxim pe care creditorul îl permite este de 3% sau 9000 $ - dar costurile de închidere se ridică la 2% sau 8000 $. 8.000 de dolari pe care le-ar permite în mod oficial creditorul, deși acel credit de neutilizat ar putea fi aplicat în cazul în care agentul și creditorul cumpărătorului au folosit o mică ingeniozitate - cumpărarea ratei dobânzii dacă nu altceva.

Negocierea unui credit: un preț mai mare de cumpărare

Modul principal în care mulți cumpărători primesc vânzătorii să plătească un credit de închidere a costurilor este de a accepta un preț de achiziție mai mare. De exemplu, să presupunem că o casă este listată la 300.000 de dolari, iar cumpărătorii se gândesc la 3% în închiderea costurilor. Dacă ați diviza prețul de vânzare cu .97, aceasta ar fi egală cu 309.278 $. Astfel, un cumpărător ar oferi această sumă (poate rotunjind-o până la 310.000 dolari), în funcție de primirea unui credit de 9.278 USD. Chiar și cu plata acelui credit, vânzătorul încă plasează 300.000 de dolari.

Dezavantajul acestei abordări este dacă creditorul cumpărătorului nu apreciază casa la 310.000 $. Dacă nu există nicio prevedere în contractul de cumpărare, vânzătorul ar putea fi blocat să plătească un credit pe baza prețului de vânzare mai mare și a compensării mai puțin decât era anticipat.

Negocierea unui credit: o închidere rapidă

O altă abordare populară pentru a obține vânzătorul să plătească costurile de închidere se referă la perioada escrow - acea perioadă tensionată între semnarea contractului și încheierea efectivă a tranzacției. Vânzătorii doresc cumpărători calificați care nu vor provoca probleme în timpul perioadei de escrow, ca și cum ar face-o poftă de mâncare cu privire la problemele descoperite de inspecția la domiciliu. În cazul în care un cumpărător oferă să accepte casa în starea în care se află și nu solicită reparații majore, ar putea încuraja vânzătorul să accepte anumite credite: un preț mic în schimbul garanției de garanție se va încheia fără complicații.

Negocierea unui credit: alte schimburi comerciale

În cazul în care vânzătorul pare reticent să ofere un credit, un cumpărător ar putea solicita un alt fel de pauză - cum ar fi reducerea la jumătate a plății în avans sau a fondurilor de retragere a banilor pentru costurile de închidere. În mod alternativ, cumpărătorul ar putea cere o mică reducere la prețul casei (vânzătorii lucrează, de obicei, o mică flexibilitate în preț), ceea ce va reduce costurile de închidere. În cele din urmă, dacă vânzătorul nu dorește să plătească întreaga sumă a costurilor de închidere, întrebați dacă va plăti un procent mai mic din acestea.

La urma urmei, ceva este mai bun decât nimic.