Cum functioneaza fapta in loc de inchidere

Fapta în loc de blocare (DIL) este o opțiune pentru evitarea blocării și eliberarea de plăți mari pentru locuințe. În loc să aștepți ca un creditor să blocheze o casă, puteți transfera în mod voluntar dreptul de proprietate asupra creditorului. În esență, semnezi fapta și împrumutul tău te eliberează de obligația de a plăti.

De ce DIL?

Atunci când nu puteți să vă permiteți plățile ipotecare, în imposibilitatea de a obține o modificare a împrumutului și în imposibilitatea de a vă vinde casa, o tranzacție DIL este o modalitate de a scăpa de casa dvs.

Rapoartele de credit: DIL arată puțin diferit pe rapoartele dvs. de credit decât o blocare standard, însă rezultatul poate fi același. Banca dvs. ia proprietatea și o vinde pentru a achita împrumutul și, în multe cazuri, scorurile dvs. de credit vor scădea ca și cum ați fi trecut prin blocare. Dar este posibil să puteți împrumuta din nou mai devreme, iar un om care caută prin rapoartele dvs. de credit (spre deosebire de un model computerizat de notare) ar putea vedea DIL mai favorabil decât blocarea. Dacă nu puteți face altceva (cum ar fi vânzarea în lipsă, modificarea împrumutului sau vânzarea pe piață), veți ieși să vă arătați mai bine cu DIL.

Deficienta: Când creditorul îți vinde casa, casa ar putea vinde mai puțin decât dorești. Ce se întâmplă cu banii pe care îi mai datorezi? Creditorul dvs. poate încerca să colecteze acea deficiență, ceea ce înseamnă că împrumutul dvs. nu este încă în întregime în spatele tău. Dar, în unele cazuri, puteți avea deficiențe șterse într-o tranzacție DIL, sau puteți negocia pentru o deficiență mai mică. Examinați-vă cu atenție acordurile cu un avocat local și adresați-vă unui formator de impozite orice răspundere pe care ați putea-o avea pentru datoria iertată (sau alte aspecte ale afacerii).

Viteză: DIL poate fi mai rapid decât alte opțiuni, astfel încât să puteți opri plățile lunare (și să treceți la locuințe mai accesibile). Dacă ați întrerupt deja efectuarea plăților și sunteți în așteptare pentru blocarea pieței, este posibil ca diferența financiară să nu conteze. Dar DIL face lucruri în mișcare pentru a vă putea cumpăra din nou sau pentru a vă reconstrui mai repede creditul. Este înțelept să vă așteptați în jur de 90 de zile pentru timpul de procesare.

Asistență financiară: Unele programe DIL vă ajută să vă întoarceți pe picioare. Poate fi posibil să locuiți în casă timp de trei luni fără chirie sau să primiți asistență de relocare (de obicei, până la 3000 USD) pentru a ușura tranziția.

Confidențialitate: S-ar putea să nu vă pasă cine știe despre tranzacțiile dvs., dar DIL este mai puțin public decât blocarea pieței. DIL este un acord între dvs. și banca dvs., nu o procedură legală autorizată de statul dvs., care se termină în evidențele publice.

Apel la creditori: Băncile beneficiază, de asemenea, atunci când utilizați DIL. Împuternicirea este costisitoare, consumatoare de timp și riscantă pentru creditori. Mai degrabă ar pune capăt lucrurilor repede. Acestea fiind spuse, băncile nu sunt întotdeauna de acord să vă lase să vă eliberați casa în acest fel. Dacă aveți alte garanții la domiciliu (inclusiv oa doua ipotecă), este posibil ca DIL să nu fie o opțiune.

Dezavantaje și alternative

Scorurile de credit: Fapta în loc de blocare a pieței prejudiciază creditul. Dar este posibil să nu aveți alte opțiuni și dacă veți pierde oricum plățile lunare și eventual implicit, este posibil să nu conteze.

Locuințe noi: Cu DIL, trebuie să vă mutați de acasă. Încetezi să mai plătești și banca va deține proprietatea, așa că va trebui să găsești o locuință alternativă.

Reducere redusă: DIL este doar un acord între dvs. și creditorul dvs. ipotecar primar. Dacă datorați bani altora (pentru oa doua ipotecă, cheltuieli HOA, impozite și așa mai departe), veți mai datora acești bani.

alternative: În unele cazuri, o vânzare în lipsă este o opțiune mai bună decât DIL. Cu o vânzare scurtă, totuși ați putea renunța la orice deficiență (din nou, citiți prin acordurile cu un avocat local) și faceți mai puțină daună creditului. De asemenea, modificările împrumuturilor ar putea oferi o soluție mai puțin drastică și să vedem dacă refinanțarea este încă o opțiune.

Procesul DIL

Pentru a obține o eliberare de ipotecă, trebuie să lucrați cu creditorul. Fiecare creditor are cerințe diferite, așa că sunați și întrebați despre acest proces. Lăsați-i să știe că nu puteți să efectuați plățile și asigurați-vă că discutați toate din alternative (cum ar fi modificarea împrumutului, vânzarea în lipsă, programe guvernamentale, cum ar fi HARP 2.0 și așa mai departe).

1. Contactați creditorul dvs., explicați-vă situația și cereți-i să înceapă procesul DIL. Va trebui să completați o aplicație și să arătați că nu sunteți în măsură să efectuați plățile din cauza dificultăților.
2. Furnizați documente care vă prezintă veniturile, cheltuielile lunare și soldurile conturilor bancare. Creditorul dvs. trebuie să înțeleagă că vă confruntați cu o dificultate imposibilă și că nu veți putea să plătiți nimic.
3. Răspundeți la solicitările de detalii suplimentare și permiteți creditorului să vă proceseze cererea. Așteptați să așteptați 30 de zile sau mai mult înainte de a auzi un răspuns, dar nu râde niciodată să sunați și să cereți o actualizare a statutului. Nimic nu se va întâmpla rapid, dar ar trebui să fie mai rapid decât blocarea pieței (sau chiar o vânzare pe piață deschisă).
4. Dacă sunteți aprobat, obțineți sfaturi. Înainte de a semna orice documentație finală (și pe parcursul întregului proces), consultați un avocat local. Acest lucru va costa câteva sute de dolari, dar orice "neînțelegere" ar putea costa cu ușurință de zece ori mai mult - sau mult mai mult. Acordați o atenție deosebită modului în care orice deficiență va fi tratată.
5. Când este momentul să vă mutați, lăsați proprietatea curată și în stare bună.Îndepărtați toate bunurile personale și resturile, astfel încât proprietatea să fie gata să intre pe piață.