Procesul complet de vânzare scurtă

Procesul de vânzare scurt este încă un mister pentru mulți oameni, chiar și după toți acești ani. Cumpărătorii nedumerit sunt în căutarea de direcție, dar chiar și agenții cumpărătorului sunt uneori confuz. Pe deasupra, nu orice agent de listare de vânzare scurtă știe cum să facă o vânzare în lipsă.

Ce este o vânzare scurtă?

Atunci când un creditor aprobă o vânzare în lipsă, este de acord să vândă proprietatea pentru mai puțin decât soldul ipotecar restante împotriva sa.

Există ceva în acest lucru pentru creditor atunci când blocarea pieței pare inevitabilă. Nu trebuie să preia proprietatea înapoi și să treacă prin cheltuiala și să înlăture greutatea de întreținere a acesteia până când poate fi vândută din nou - și nu există nicio garanție în ce măsură va vinde în cele din urmă.

Valoarea dolarului dintr-o ofertă de vânzare scurtă este chiar acolo pe masă și este adesea mai mult decât creditorul este de natură să obțină pentru proprietate într-o licitație de blocare. Acestea fiind spuse, băncile nu sunt în afacere pentru a elibera obligații ipotecare la prețuri de la bază, fie.

Bazele unei vânzări scurte pentru vânzător

Băncile acordă vânzări în lipsă pentru două motive de bază. Vânzătorul se confruntă cu dificultăți și nu există suficiente capitaluri proprii pentru a plăti creditul ipotecar după plata costurilor de vânzare.

Câteva exemple de greutăți includ șomajul sau veniturile reduse, divorțul, urgența medicală, transferul de locuri de muncă în afara orașului, falimentul sau moartea.

Vânzătorul trebuie să pregătească un pachet financiar pentru depunerea la banca de vânzare scurt. Fiecare bancă are propriile orientări, dar procedura de bază este similară de la bancă la bancă.

Pachetul de vânzare scurt

Un pachet de vânzare scurt al vânzătorului va consta cel mai probabil din:

• O scrisoare de autorizare care permite agentului dvs. să vorbească cu banca
• O declarație preliminară de închidere
• O situație financiară completă sau o RMA
• O scrisoare de greutate de la vânzător
• Două ani de declarație fiscală
• Doi ani W-2
• 30 de zile de salarizare
• Două luni de declarații bancare
• O analiză comparativă a pieței sau o listă a vânzărilor recente comparabile din zonă

Scrierea unei oferte scurte de vânzare și transmiterea acesteia către bancă

Ca cumpărător, adresați-vă agentului dvs. o listă a vânzărilor comparabile înainte de a scrie o ofertă de vânzare în scurt timp. Banca va dori să primească ceva cel puțin aproape de valoarea de piață.

Rețineți că prețul de vânzare scurt la vânzare poate să nu reflecte valoarea de piață. De fapt, proprietatea ar putea fi prețată sub vânzări comparabile într-un efort de a încuraja mai multe oferte. Unele vânzări în lipsă pot începe înainte de o ofertă, dar băncile vor începe cel mai adesea procedura de la primirea unei oferte de cumpărare acceptate.

După ce vânzătorul acceptă oferta, agentul de listare va trimite contractul de listare, oferta de cumpărare executată, scrisoarea de preaprovizionare a cumpărătorului, o copie a cecului bancar serios și dovada de fonduri către bancă. De asemenea, va trimite pachetul de vânzare scurt al vânzătorului.

Procesul de vânzare scurt va fi întârziat dacă pachetul este incomplet. Banca ar putea chiar să distrugă pachetul.

Procesul scurt de vânzare la bancă

Cumpărătorii pot aștepta foarte mult timp pentru a obține un răspuns scurt de la o bancă. Este important ca agenții de listare să apeleze banca în mod regulat și să păstreze note cu atenție despre progres.

Cumpărătorii se pot plictisi să aștepte o aprobare de vânzare scurtă pe care ar putea să o anuleze dacă nu primesc un răspuns într-o anumită perioadă de timp, dar asta se învârte în mod automat. Nu va accelera procesul de vânzare scurt. Este posibil ca o vânzare scurtă să nu fie cea mai bună opțiune pentru cumpărători cu puțină răbdare.

Un agent al cumpărătorului nu are voie să vorbească cu creditorul fără autorizație, astfel încât să nu întrebați agentul dvs. pentru a apela la bancă. Nu va funcționa.

Procesul tipic

Acesta este procesul tipic de vânzare scurt de la sfârșitul băncii de lucruri:

• Aceasta confirmă primirea dosarului. Acest lucru poate dura de la 10 zile până la o lună.
• Este desemnat un negociator. Aceasta poate dura două până la trei zile sau poate dura 30 de zile.
• Este comandată o opțiune de preț pentru broker. Banca, probabil, va refuza să împărtășească rezultatele BPO.
• Un al doilea negociator ar putea fi atribuit. Aceasta poate dura încă 30 de zile.
• Fișierul este trimis spre examinare pe baza acordului de punere în comun și a serviciilor. Acest lucru poate dura de la două săptămâni la 30 de zile.
• Banca ar putea apoi să solicite ca toate părțile să semneze o declarație de avere.
• Banca va emite o scrisoare de aprobare de vânzare scurtă.

Uneori, cumpărătorii renunță după toate astea. Ei devin furioși și supărați, deoarece procesul de vânzare scurt este atât de lung și cred că pot să renunțe la totul fără să spună nimănui, chiar și agenților.

Unele vânzări rapide sunt aprobate în două-opt săptămâni. Altele pot dura între 90 și 120 de zile. Un agent de vânzări de scurtă durată poate contribui la accelerarea procesului puțin, rămânând în partea de sus a dosarului și ținând banca responsabilă.

Verificarea cu banca cel puțin o dată sau de două ori pe săptămână este imperativă. Recunoașterea comportamentului negociatorilor incompetenți și solicitarea unei înlocuiri este de multe ori necesară, de asemenea. Nu vă fie frică să vă escaladeze. Transmite-ți degetele că negociatorul vrea să încheie fișierul la fel de mult ca și tine.

Trimiterea completă a pachetelor în avans poate contribui adesea la accelerarea procesului.

Un sfat final

Un agent de listare va avea adesea o idee despre momentul în care aprobarea va veni în cele din urmă după ce fișierul va fi trimis pentru o examinare finală. În acel moment, cumpărătorii ar putea dori să înceapă procesul de împrumut, așa că au un început în cazul în care banca permite doar două săptămâni pentru a închide. Acest lucru se întâmplă uneori.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.