Cât de flexibilă este prețul pe o vânzare scurtă de vânzare?

Întrebare: 'Soțul meu și cu mine vrem să cumpărăm prima noastră casă, dar ne confruntăm cu greu. Se pare că aproape fiecare casă de care suntem interesați este o vânzare în lipsă. Am auzit lucruri îngrozitoare despre vânzări scurte - cum te înșală să faci o ofertă și apoi să te întorci și să ceri mai mulți bani. Există o singură casă în special pe care am dori să o oferim, dar suntem speriate. Nu știm cât de mult să oferim. Doar cât de flexibil este prețul de vânzare scurt? "

Răspuns: Într-o vânzare în lipsă, prețul de listă înseamnă cel mai adesea ghilimele. "Cum poate fi asta?" S-ar putea să te întrebi. Cum poate un agent și vânzătorul să pună un preț pe o vânzare în lipsă, care nu este reală? Se face în fiecare zi în orașe din America.

Cumpărători, la fel ca și cum ați întreba aceeași întrebare: Cât de flexibil este prețul de vânzare scurt? Sau, întreabă: Cât de scăzut va merge vânzătorul? Dacă oferă prețul de listă, banca trebuie să accepte acest preț, nu? Raspunsul este nu.

"Cum poate un vânzător și agentul său să inducă în eroare o întreagă piscină de cumpărători de genul asta?" Te poți gândi. Este modul în care prețurile de vânzări sunt reduse. Unele prețuri sunt corecte, iar altele nu sunt.

Prețul redus de vânzare anticipat

Mai întâi, dați seama că o vânzare scurtă este un privilegiu, nu un drept. Băncile nu trebuie să aprobe vânzările în lipsă. Nu există o lege care să spună că o bancă trebuie să acorde o vânzare în lipsă pentru o casă subacvatică. Băncile efectuează vânzări în lipsă pe baza a cinci principii:

• Vânzătorul este sub apă într-o casă.
• Vânzătorul are o greutate sau este în pericol iminent de blocare a pieței.
• Cumpărătorul este calificat să cumpere locuința.
• Este mai profitabilă vânzarea în lipsă decât închiderea.
• Prețul este adecvat sau la valoarea de piață.

Este ultimul punct pe care băncile îl interesează când decid să preaprobească o vânzare în lipsă. Ei doresc să fie în controlul prețurilor și nu vor pierde timpul lucrand la o vânzare în lipsă, care este prea scăzută. Dar, de asemenea, înseamnă că nu ar putea obține nici o ofertă, pentru că au ales prețul greșit.

Din acest motiv, îmi displace vânzările în lipsă anticipate. Ar fi mai important ca băncile să permită pieței să determine prețul de vânzare, dar nu toată lumea joacă echitabil și nu fiecare vânzare în lipsă este prețată în funcție de piață.

În plus, cumpărătorii ar trebui să înțeleagă că doar pentru că banca a aprobat un preț de vânzare, nu înseamnă neapărat că un cumpărător trebuie să ofere acest preț. Un cumpărător poate oferi mai puțin, dar banca ar putea să nu o accepte. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul oferă prețul aprobat în prealabil, vânzarea în lipsă va fi aprobată, cu condiția ca cumpărătorul să se califice.

Cum determină banca prețul scurt de vânzare?

M-am dus în jur și în jur cu băncile la preț mai mult decât orice alt aspect într-o vânzare în lipsă. De exemplu, am enumerat o locuință de vânzare scurtă pentru suma de 599.000 de dolari și am primit o ofertă pentru suma de 599.000 de dolari. Banca a decis că dorește 635.000 de dolari, astfel încât cumpărătorii au convenit să crească prețul la 635.000 $. Apoi, creditorul cumpărătorului la apreciat la 599.000 dolari, determinând banca să accepte să vândă la 599.000 dolari.

Majoritatea băncilor se bazează pe o opinie BPO sau pe un preț de broker. Ei angajează un agent care se ocupă de efectuarea rapidă a mini-evaluărilor la un preț ieftin. Agentul respectiv caută locuințe într-o anumită rază de la proprietatea subiectului. Casele sunt materiale similare, vârsta și starea.

Acest sistem funcționează bine atâta timp cât există vânzări comparabile în ultimele trei luni și atâta timp cât cartierul este același. Dar, de multe ori, un agent BPO poate avea nevoie să ajusteze valoarea prin deducerea sau adăugarea la prețul de vânzare pentru casele necomparabile - ceva nu fiecare agent știe să facă. Alternativ, agentul ar putea trece linii de graniță din vecinătate și să nu realizeze că o altă cartieră comandă un preț diferit.

BPO-urile, ca o apreciere, reprezintă o combinație de artă și știință. Înainte de a cumpăra o vânzare în lipsă, trebuie să întrebați agentul dvs. pentru a rula vânzările comparabile, așa cum ar face un agent BPO. Apoi, veți avea o idee destul de bună dacă banca va accepta oferta dvs. Dacă vânzătorul consideră că banca va accepta oferta dvs., vânzătorul va accepta, de asemenea, oferta dvs. Acesta este secretul.

_{La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.}