Pot să vând o proprietate de investiții pe scurt?

Întrebare: Pot să îmi vând proprietatea de investiții pe scurt?

Un cititor întreabă: "Mă simt de parcă am făcut toate lucrurile greșite, am cumpărat această proprietate de închiriere la înălțimea pieței, am refinantat-o ​​doi ani mai târziu și am adăugat o cameră suplimentară, gândindu-mă că soția mea și cu mine ne vom retrage acolo într-o zi. a venit o zi și acum este o casă subacvatică. Îi datorez mai mult decât merită.

Răspuns: Unii oameni cred că opțiunea de vânzare pe scurt este limitată doar la o reședință personală. Probabil presupun acest lucru pentru că există o mulțime de hoopla de la anumite tipuri de creditori pentru a afla dacă o persoană ocupă locuința sau nu ocupă casa, însă aceasta nu are prea multe de-a face cu cele mai multe vânzări în lipsă. Chiar și liniile directoare pentru vânzarea rapidă HAFA din februarie 2011 au permis o reședință personală vacantă să fie considerată ca o perioadă în care casa nu a mai rămas gol timp de 12 luni sau mai mult.

În California, am vândut recent o unitate de locuințe cu mai multe unități pentru un vânzător fără o judecată privind deficiențele și o eliberare completă a răspunderii. O mare parte din calificări vor depinde de următoarele:

• Tipul dvs. de împrumut
• Creditorul tău
• Legile statului
• Tip de proprietate
• Hardship motiv

Nu este întotdeauna necesar să existe o dificultate - financiară sau altfel - pentru a face o vânzare în lipsă. Unele instituții de creditare, cum ar fi Bank of America, de exemplu, au fost foarte pro-vânzare. Bank of America a avut mai multe programe de vânzare pe termen scurt care implică puțin sau deloc greutăți. Au plecat de atunci. Unele dintre aceste programe v-au plătit să faceți vânzarea în lipsă, dar, în general, nu în ceea ce privește o investiție imobiliară.

Pregătirea pentru o vânzare scurtă pe o proprietate de investiții

Primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să scrieți o scrisoare de greutate. Îmi dau seama că tocmai am spus că nu trebuie întotdeauna să dai dovadă de greutăți, și asta este adevărat. Dar s-ar putea să mai aveți nevoie de o scrisoare de greutăți. Este posibil să aveți nevoie să solicitați vânzarea în lipsă și aspectul logic de ce aveți nevoie de ea.

Iată alte documente pe care creditorul le poate solicita:

• Analiza comparativă a pieței. Agentul dvs. poate pregăti un CMA pentru livrarea la bancă pentru a justifica valoarea. Banca va ordona cel mai probabil propriul BPO. Cu toate acestea, CMA va da credibilitate cererii dumneavoastră.
• Declarația fiscală federală. Toate programele și paginile. Dacă dețineți alte proprietăți de investiții care se reflectă în declarațiile dvs. fiscale, ar fi un moment bun să luați în considerare vânzarea în lipsă a tuturor acestora la un moment dat. Doar luați lovitura acum. Nu-l împrăștia.
• W2, 1099 sau altă dovadă a venitului. Acestea sunt documente care însoțesc și justifică venitul din declarația dvs. fiscală.
• Salarii de salarizare. Banca scurtă de vânzare dorește de multe ori să vadă dovada venitului dvs. actual și a numerelor sale anuale.
• extrase de cont. Pagini complete pentru ultimele două luni din fiecare cont bancar, inclusiv fonduri de pensii. Este foarte neobișnuit ca o bancă să solicite o contribuție a vânzătorului din fondurile de pensii.
• Acord de înregistrare. Acesta este acordul dintre dvs. și agentul dvs. imobiliar de a vă vinde proprietatea.
• Contract de achiziție. Contractul de achiziție va conține toți termenii și condițiile aplicabile vânzării proprietății dvs., inclusiv tipul de finanțare, dacă este cazul, a plății în avans și a prețului de vânzare.
• Cumpărătorul dovedește fonduri și / sau scrisoare de pre-aprobare. Creditorul dvs. va dori să vadă că cumpărătorul este calificat și capabil să finalizeze tranzacția.
• Estimată declarație de închidere.Linia de fund este cea mai importantă. Cheltuielile nespecifice vor fi, cel mai probabil, nepermise.

Beneficii pentru vânzarea în lipsă a unei investiții imobiliare

Am observat că uneori creditorii sunt mai atenți la vânzătorii unei investiții de proprietate decât atunci când se ocupă de vânzătorii unei reședințe personale. V-ați gândi că ar fi invers, dar nu este. Cred că asta se datorează faptului că cele mai multe investiții sunt deținute pentru fluxul de numerar sau aprecierea potențială. Deci, dacă o proprietate este cu susul în jos, probabil că nu este vorba de lichidități și nu este considerată o investiție în ochii investitorului.

În cazul în care o reședință personală este, totuși, cu susul în jos, aceasta este încă casa ta. Mulți oameni nu cumpără o casă pentru o investiție atunci când sunt cumpărați ca loc de domiciliu principal. Prin urmare, băncile iau în considerare alți factori atunci când vinde în lipsă o reședință. De obicei, a fi sub apă nu este suficient de un motiv pentru vânzarea pe scurt a unei reședințe principale.

Vânzătorii par să fie mai dornici să vândă o locuință subacvatică atunci când nu mai sunt fluxuri de numerar și sunt cu capul în jos. În cazul în care banca solicită o contribuție a vânzătorului, investitorii sunt adesea mult mai probabil să aibă o poziție să o plătească deoarece înțeleg să plătească fluxul de numerar negativ.

Făcând o vânzare în lipsă pentru o investiție imobiliară este adesea mai rapidă și mai ușoară. Lovitura la un raport de credit fără o judecată deficiență este, în general, oarecum mai mică decât ding-ul de creditare cu o blocare a pieței.

Pauză la vânzarea unui bun de investiții ca o vânzare în lipsă

Ca și în cazul oricărei vânzări pe scurt, solicitați consultanță juridică și fiscală înainte de a vă de acord cu vânzarea în lipsă. Deoarece locuința nu este reședința dvs., care poate beneficia de un tratament preferențial, s-ar putea să fiți supus impozitării la diferența dintre baza dvs. și prețul de vânzare.

S-ar putea să fiți, de asemenea, subiectul unei deficiențe a împrumutului, care este diferența dintre suma pe care o datorați și suma pe care banca a primit-o. Majoritatea vânzătorilor din California pe care i-am întâlnit și care au angajat reprezentanți fiscali și legali competenți găsesc adesea modalități de a rezolva aceste două probleme, dar vânzătorii din alte state ar putea să nu fie atât de norocoși.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, Licență # 00697006, este Broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California .