Revizuirea ipotecară vs. Refinanța: Care este cea mai bună soluție?

Dacă doriți să economisiți bani pe ipotecă, aveți mai multe opțiuni. Refinanțarea și reformarea unui credit ipotecar vor aduce economii, inclusiv o plată lunară mai mică și posibilitatea de a plăti mai puțin în costurile cu dobânzile. Dar mecanicii sunt diferiți și există argumente pro și contra cu fiecare alegere, deci este esențial să alegeți cea potrivită.

Dacă fluxul de numerar nu este o problemă - și nu aveți nicio problemă cu plata lunară - alegerea ar putea fi ușoară: este, de obicei, mai bine să reformați sau pur și simplu să plătiți anticipat creditul ipotecar dacă doriți doar să minimalizați dobânzile.

Reformarea vs. Refinanțarea

Care este diferența dintre reformarea și refinanțarea împrumutului dvs. pentru locuință? Să comparăm și să contrastăm.

reformare se întâmplă atunci când vă schimbați împrumutul existent după ce plătiți o sumă substanțială din soldul împrumutului. De exemplu, ați putea efectua o plată sumă forfetară considerabilă, sau ați adăugat în plus plăți ipotecare lunare - ceea ce vă va face mult mai bine înainte de termenul de rambursare a datoriilor. Creditorul dvs. vă poate recalcula plățile lunare pe baza soldului scăzut al împrumutului dvs., rezultând o plată lunară necesară. Deoarece soldul împrumutului este mai mic, veți plăti și mai puțin dobânzi pentru durata rămasă a împrumutului.

Refinantarea se întâmplă atunci când solicitați un împrumut nou și îl utilizați pentru a înlocui o ipotecă existentă. Noul dvs. creditor face o plată direct la vechiul dvs. creditor, și vă plătiți creditorul dvs. noi înainte. Împrumutul dvs. ar trebui să fie mai mic decât atunci când ați fost inițial împrumutat, astfel încât să vă bucurați de o plată lunară mai mică. În cele mai multe cazuri, are sens doar refinanțarea dacă obțineți o rată a dobânzii mai mică, astfel încât să puteți cheltui mai puțin asupra dobânzii (dar s-ar putea să ajungeți să cheltuiți mai mult - Vezi mai jos).

Pro și Contra de reformare

Principalul avantaj al reformării este simplitatea. Creditorul dvs. are probabil un program care face ca reformarea să fie mai ușoară decât aplicarea pentru un nou împrumut. Creditorii percep o taxă modestă pentru serviciu, pe care ar trebui să o recuperați mai mult după câteva luni de fluxuri de numerar îmbunătățite.

Aprobare: Calificarea pentru o reformare este diferită de calificarea pentru o nou împrumut și ați putea fi aprobat pentru o reformare chiar și atunci când refinanțarea este imposibilă pentru dvs. Aveți deja creditul - solicitați doar o recalculare a programului de amortizare.

• Nu aveți nevoie să furnizați dovada venitului, să vă documentați activele (și de unde au provenit) sau să vă asigurați că scorurile de credit nu prezintă probleme.
• Creditorii pot solicita să plătiți o sumă minimă înainte de a vă califica pentru reformare.
• Programele guvernamentale precum împrumuturile FHA și VA nu se califică în general pentru reformare.
• Reformarea împrumuturilor jumbo nu este disponibilă de la toți creditorii.

Rata dobânzii și plata: Când reformați un împrumut, rata dobânzii nu se modifică (dar de obicei se modifică atunci când refinanțați). Mai multe intrări vă determină plata lunară: numărul de plăți rămase, soldul creditelor și rata dobânzii. Dar când reformați, creditorul dvs. modifică doar soldul dvs. de împrumut.

Rețineți că reformarea unui împrumut nu este aceeași cu modificarea împrumutului. Dacă sunteți sub apă și vă confruntați cu dificultăți financiare, ar putea exista și alte modalități de a schimba termenii împrumutului dvs. sau refinanța.

Pro și Contra Refinanțării

Ca și reformarea, refinanțarea scade și plata dvs. (de obicei), dar asta pentru că reîncepi ceasul din împrumutul tău.

Functii noi: Motivele principale de refinanțare sunt să vă asigurați o plată lunară mai mică, să schimbați caracteristicile împrumutului dvs. și, eventual, să obțineți o rată a dobânzii mai mică (dar ratele mai mici ar putea să nu fie disponibile, în funcție de momentul în care împrumutați). Dacă obțineți un împrumut nou, puteți alege cât timp este structurat împrumutul: va fi o ipotecă de 30 de ani, un împrumut cu rată fixă ​​de 15 ani sau o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM)?

Costuri mai mari: Un credit nou de obicei costă mai mult decât o reformare.

• Trebuie să plătiți costurile de închidere, inclusiv taxele de apreciere, taxele de origine și multe altele.
• Un cost mai semnificativ ar putea fi interesul suplimentar pe care îl plătiți. Dacă vă întindeți împrumutul pe o perioadă lungă de timp - obțineți un alt împrumut de 30 de ani după ce ați plătit imprumutul existent de mai mulți ani - trebuie să începeți de la zero. Cu cele mai multe împrumuturi, plătiți mai mult dobânzi în primii ani și plătiți majoritatea principalului în anii următori. Un nou împrumut pe termen lung vă va aduce înapoi în acei ani premiați, cu dobânzi mari.

Pentru a vedea un exemplu despre modul în care plătiți principalul și dobânda, executați niște numere cu un calculator de amortizare a împrumutului.

Alternativă: Nu faceți nici unul

Dacă într-adevăr doriți să economisiți bani, cea mai bună alegere ar putea fi trecerea la reformare și refinanțare. În schimb, plătiți-vă în avans ipoteca (fie într-o sumă forfetară sau în timp) și continuați să efectuați și plățile mari necesare.

Dacă reformați, câștigați capacitatea de a efectua plăți mai mici, care ar putea să vă simțiți bine, dar nu veți plăti mai repede datoriile. Dacă refinanțezi, ai putea să-ți plătești împrumutul mai târziu decât aveai de gând să faci inițial și vei continua să plătești dobânzi de-a lungul drumului. Dar dacă plătiți anticipat și continuați să efectuați plata inițială lunară, economisiți bani pe dobândă și achitați anticipat ipoteca.