Ce este un împrumut convențional pentru cumpărători de case?

Brokerii de brokeri poartă o gamă largă de produse, inclusiv împrumuturile obișnuite obișnuite și plictisitoare. O bancă poate face și un împrumut convențional, însă linia de produse a unei bănci este, în general, limitată și în special numai acea bancă. Un broker de credite ipotecare poate împrumuta împrumuturi prin orice număr de bănci.

Multe dintre tipurile exotice de împrumuturi au dispărut după falimentul ipotecilor din 2007, dar împrumuturile convenționale erau încă acolo și, de fapt, și-au redobândit o poziție proeminentă pe piețele imobiliare. Împrumuturile convenționale se bucură de o reputație pentru că sunt în siguranță și există o varietate de a alege.

Cum sunt diferite împrumuturi convenționale?

Principala diferență dintre un împrumut convențional și alte tipuri de credite ipotecare este că un împrumut convențional nu este efectuat de către o entitate guvernamentală sau asigurată de aceasta. De asemenea, uneori sunt denumite și împrumuturi non-GSE - nu o entitate sponsorizată de stat.

Împrumuturile convenționale nu sunt deosebit de generoase sau creative atunci când vine vorba de defectele la scorul de credit, de raportul împrumut-valoare sau de plățile în avans. În general, nu există o mulțime de cameră de bâzâit atunci când vine vorba de calificare. Ele sunt ceea ce sunt.

Împrumuturile guvernamentale includ împrumuturi FHA și VA. Un împrumut FHA este asigurat de guvern și un împrumut VA este susținut de guvern. Condițiile de plată în avans sunt mult mai potrivite pentru cumpărători. Plata minimă pentru un împrumut FHA este de 3,5%. Plata minimă în avans poate fi zero pentru creditele VA acordate veteranilor calificați.

Portofoliu de împrumut convențional

Acestea sunt un subset de credite convenționale care sunt deținute direct de creditorii ipotecari. Acestea nu sunt vândute investitorilor, deoarece alte împrumuturi convenționale sunt. Creditorii pot, prin urmare, să-și stabilească propriile linii directoare pentru aceste credite ipotecare și acest lucru poate face uneori mai ușor împrumutătorilor să se califice.

Sub-Prime împrumuturi convenționale

Ca și în alte industrii, creditorii ipotecari au știut să ofere o clasă specială de împrumuturi debitorilor cu credite ipotecare sau chiar sărace. Guvernul stabilește orientări pentru comercializarea acestor împrumuturi "sub-prime", dar acesta este începutul și sfârșitul oricărei implicări guvernamentale.

Acestea sunt, de asemenea, împrumuturi convenționale, iar ratele dobânzilor și comisioanele asociate sunt adesea destul de ridicate.

Amortizate împrumuturi convenționale

Cumpărătorii de locuințe pot încheia un împrumut convențional amortizat de la o bancă, o economie și un împrumut, o uniune de credit sau chiar printr-un broker de credite ipotecare care își finanțează împrumuturile sau le împrumută. Doi factori importanți sunt termenul împrumutului și raportul împrumut-valoare:

97% LTV cu un termen comun de 30 de ani (sau 20, 15 sau 10)
95% LTV cu un termen comun de 30 de ani (sau 20, 15 sau 10)
90% LTV cu un termen comun de 30 de ani (sau 20, 15 sau 10)
85% LTV cu un termen comun de 30 de ani (sau 20, 15 sau 10)
80% LTV cu un termen comun de 30 de ani (sau 20, 15 sau 10)

Raportul împrumut-valoare indică cât de mult reprezintă împrumutul din valoarea proprietății. Un credit ipotecar de 200.000 de dolari pe o proprietate care apreciază pentru 250.000 de dolari are ca rezultat un LTV de 80%: ipoteca de 200.000 de dolari împărțită la valoarea de 250.000 $.

LTV poate fi mai mică de 80%, însă creditorii solicită împrumutătorilor să plătească pentru asigurarea ipotecară privată atunci când LTV este mai mare de 80%. Unele produse de împrumut convenționale permit creditorului să plătească pentru asigurarea ipotecară privată, dar acest lucru este rar.

Durata împrumutului poate fi mai lungă sau mai scurtă, în funcție de calificările împrumutatului. De exemplu, un împrumutat ar putea beneficia de un termen de 40 de ani, ceea ce ar reduce semnificativ plățile. Un împrumut de 20 de ani ar ridica plățile.

De exemplu, acel împrumut de 200.000 de dolari, care se plătește de peste 20 de ani, ar avea ca rezultat plăți de 1.432,86 $ pe lună, în timp ce un împrumut de 200.000 de dolari, cu 6%, plătibil peste 30 de ani, ar duce la o plată de 1.199,10 dolari pe lună. Un împrumut de 200.000 de dolari, la 6%, plătibil peste 40 de ani, ar duce la o plată de 1.100,43 $ pe lună.

Un împrumut convențional complet amortizat este o ipotecă în care aceeași sumă de capital și dobândă este plătită în fiecare lună de la începutul împrumutului până la sfârșit. Ultima plată plătește integral împrumutul. Nu există nicio plată cu balon.

Împrumuturile conforme - cele care se conformează orientărilor GSE - sunt limitate la 453.100 $ începând cu 2018. Acest număr poate fi ajustat anual. Un scor minim de credit pentru o rată bună a dobânzii este de obicei mai mare decât cel necesar pentru împrumuturile FHA.

Limitele împrumuturilor de peste 453.100 de dolari sunt considerate împrumuturi de agenție și uneori sunt denumite împrumuturi neconforme. Unele sunt împrumuturi jumbo, iar ratele dobânzilor sunt de obicei mai mari aici.

Împrumuturi convenționale ajustabile

Plățile pe o rată ajustabilă a ratei împrumutului convențional pot fluctua, deoarece rata dobânzii este ajustată periodic pentru a ține pasul cu economia.

Unele credite sunt fixate pentru o anumită perioadă de timp, apoi se transformă în împrumuturi cu rată ajustabilă. De exemplu, un ARM de 3 ani de 30 de ani este fixat timp de trei ani, apoi începe să se ajusteze pentru ceilalți 27 de ani. Un ARM 5/1 este fixat pentru primii cinci ani. Un ARM 7/1 este fixat timp de șapte ani înainte de a începe să se ajusteze.

Caracteristicile unui împrumut convențional reglabil

Mulți debitorii timid departe de împrumuturi convenționale rate convenționale. Ei preferă să rămână cu împrumuturile amortizate tradiționale, astfel încât nu există surprize în ceea ce privește plățile ipotecare care vor veni din cauza drumului. Dar o ipotecă cu rată de ajustare ar putea fi doar biletul pentru a ajuta la primii ani de plată a debitorilor ale căror venituri se așteaptă să crească.

Rata inițială a dobânzii este în mod obișnuit mai mică decât rata pentru un împrumut cu rată fixă și, de obicei, există un maxim, cunoscut ca o rată a dobânzii, pentru cât de mult se poate ajusta împrumutul pe durata vieții. Rata dobânzii este determinată prin adăugarea unei rate de marjă la rata indicelui.

Perioadele de ajustare pot fi lunare, trimestriale, la fiecare șase luni sau în fiecare an.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.