Fonduri din operațiuni: definiție, calcul, REIT

Fondurile din operațiuni (FFO) reprezintă un termen contabil care se referă la fluxurile de numerar generate de operațiunile unei întreprinderi. În comunitatea de investiții, FFO este utilizat în mod obișnuit cu referire la fluxurile de numerar de la un trust de investiții imobiliare (REIT). Calculul fondurilor din operațiunile unui REIT poate ajuta un investitor să decidă dacă ar trebui să investească în acesta sau nu.

Formula pentru calcularea fondurilor din operațiuni

Societățile imobiliare utilizează fonduri din operațiuni (FFO) ca punct de referință pentru performanță, motiv pentru care investitorii pot utiliza FFO în același scop atunci când consideră REIT drept investiție.

Toți factorii din formula FOF pot fi găsiți în declarația de venit a companiei. Acești factori includ venitul net, deprecierea, amortizarea și câștigurile din vânzările de bunuri.

Iată formula pentru fondurile din operațiuni:

FFO = venitul net + amortizarea - câștigurile din vânzările de bunuri

Normele din contabilitatea principiilor contabile general acceptate (GAAP) impun ca REIT-urile să-și amortizeze proprietățile de investiții de-a lungul timpului utilizând una dintre metodele standard de depreciere. Deoarece proprietățile de investiții imobiliare cresc de obicei în valoare în timp, deprecierea poate distorsiona valoarea reală. Prin urmare, deprecierea și amortizarea trebuie adăugate înapoi la venitul net pentru a reconcilia această diferență.

Cum să alegeți cele mai bune REIT-uri cu fonduri din operațiuni

În timp ce investitorii în capitaluri proprii se pot uita la câștigurile pe acțiune (EPS) sau la câștigurile pe acțiune (P / E) atunci când analizează stocurile, investitorii REIT se uită la fondurile din operațiuni (FFO).

În orice caz, nu există nici un număr magic pe care îl căutați, dar doriți să vedeți o istorie a creșterii FFO pentru REIT-uri, la fel cum ați dori să vedeți creșterea EPS pentru acțiuni, trimestrial. De asemenea, doriți să căutați REIT-uri care au un FFO care să bată estimări ale veniturilor de la analiști.

Analiștii și investitorii din cadrul REIT se uită din ce în ce mai mult la fondurile ajustate din operațiuni (AFFO), care este, probabil, un punct de date mai bun pentru estimarea stării de sănătate a unui REIT, mai precis ca măsură pentru capacitatea REIT de a genera numerar și de a plăti dividende.

Calculul pentru AFFO scade de la FFO toate cheltuielile recurente care au fost capitalizate, cum ar fi proiectele pentru îmbunătățirea clădirilor.

Din fericire, nu este necesar să fii expert analist în REIT sau să te uiți la declarațiile de venit pentru a obține FFO sau AFFO pentru REIT-urile care sunt tranzacționate public. Puteți permite experților să lucreze pentru dvs. și pur și simplu să vă uitați la calculele dvs. online. Deci, dacă ați dori să găsiți detalii despre un REIT mare, cum ar fi Prologis (PLD) sau Simon Realty Group (SPG), puteți face o căutare Google pentru "prologis FFO" sau "simon realty AFFO" și obțineți toate numerele de care aveți nevoie .

Privind dincolo de fonduri din operațiuni

Înainte de a cumpăra acțiuni ale unei REIT bazate exclusiv pe FFO sau AFFO, asigurați-vă că acordați atenție prețului. Deși FFO, AFFO și randamentul sunt cifre-cheie pentru investitorii REIT, nu doriți să sari într-un REIT cu randament ridicat care arată bine pe suprafață, atunci vedeți o scădere importantă a prețului deoarece prea mulți investitori au cumpărat acțiuni, ceea ce a împins preț prea mare, doar pentru a preceda o mare corecție.

Cu aceasta, raportul preț-câștig (raport P / E) al unei REIT ar trebui considerat o a doua metrică îndepărtată în evaluarea unui REIT. Venitul pe acțiune (EPS) pentru o REIT va fi în mod natural scăzut sau chiar negativ în comparație cu acțiunile convenționale.

De exemplu, o cotație mare poate începe să arate scumpă cu un P / E de 17, în timp ce un REIT ar putea să nu pară costisitor până când nu depășește 40 sau 50.

Linia de fund a REIT-urilor și a fondurilor din operațiuni

În primul rând, nu investiți niciodată în ceva pe care nu-l înțelegeți. Evaluarea REIT-urilor poate fi ușor de înțeles odată ce aflați valorile matematice și de evaluare. Cu toate acestea, există multe tipuri diferite de REIT-uri, cum ar fi REIT-urile ipotecare, REIT-urile de proprietăți comerciale și REIT-urile imobiliare rezidențiale, și fiecare are propriile calități unice care se diferențiază de celelalte.

O modalitate buna pentru multi investitori de a avea acces la piata REIT este achizitionarea de fonduri tranzactionate prin schimburi (ETF), cum ar fi iShares Cohen & Steers REIT (ICF) si Vanguard REIT (VNQ). Aceste ETF oferă o expunere diversificată la REIT-uri și oferă venitul și creșterea pe care le căutați, eliminând în același timp nevoia de cercetare și analiză.

Disclaimer: Informațiile de pe acest site sunt furnizate numai în scop de discuții și nu ar trebui să fie interpretate greșit drept sfaturi de investiții. În niciun caz aceste informații nu reprezintă o recomandare pentru cumpărarea sau vânzarea titlurilor de valoare.