Cum să costurile de închidere a factorilor pentru prorări

Multe contracte de cumpărare utilizate în domeniul imobiliar conțin prevederi pentru procurări între vânzători și cumpărători. Înainte de a semna un contract de cumpărare, ar trebui să îl citiți pentru a afla cum sunt tratate probațiile, pentru că ați putea dori să propuneți o schimbare în verbiajul despre prorări.

În cele mai multe cazuri, dar nu toate, cumpărătorii sunt taxați pentru prorări. Taxele se prezintă ca debit pe declarația de închidere a cumpărătorului și ca un credit pe declarația finală a vânzătorului. Creditele măresc profiturile vânzătorului și rambursează vânzătorului articolele pe care vânzătorul le-a plătit anticipat pentru perioada în care vânzătorul nu va deține proprietatea.

Previziunile de interes ipotecar

Spre deosebire de chiria, care este plătită în avans, dobânda ipotecară se plătește în arierate. Când plătiți o plată ipotecară pe 1 ianuarie, de exemplu, acesta plătește dobânda pentru luna decembrie.

Pe un nou credit ipotecar, creditorii doresc să colecteze dobânzi cu până la 30 de zile înainte de plata primei ipoteci. Aceasta înseamnă că, dacă vă închideți, să zicem, 15 noiembrie, prima dvs. ipotecă va fi plătită pe 1 ianuarie. Plata ipotecară din 1 ianuarie va plăti dobânda pentru luna decembrie.

În calitate de debitor, vi se va percepe 15 zile de dobândă la declarația dvs. de închidere, de la 15 noiembrie până la 1 decembrie. Pentru a afla propria dvs. preocupare în acest scenariu, iată formula:

• Suma împrumutului x Rata dobânzii = Dobânda anuală.
• Dobânda anuală împărțită la 12 luni = Dobânda lunară.
• Dobânda lunară împărțită la 30 de zile = Dobândă zilnică.
• Dobânda zilnică x 15 zile (pentru a plăti dobânda până la 1 decembrie) = Procurarea cu dobândă.

Același principiu se aplică vânzătorilor care trebuie să plătească dobânzi împreună cu o remunerație a împrumutului, în funcție de cererea beneficiarului creditorului.

Procurațiile fiscale privind proprietățile imobiliare

Fiecare stat își bazează anul calendaristic impozitul pe proprietate în mod diferit. În California, de exemplu, anul calendaristic este de la 1 iulie până pe 30 iunie. În primul rând, aflați modul în care județul dvs. colectează impozite. Unele state colectează impozitele pe proprietate în avans, unele colectează în restanțe, iar unele colecții depind de perioada din an.

Impozitele sunt plătite cel mai adesea în două rate. Următorul lucru este să dai seama dacă perioada în care închizi implică impozite anticipate. Dacă taxele sunt plătite în avans și sunteți vânzătorul, veți primi un credit. Dacă taxele sunt plătite în avans și sunteți cumpărătorul, veți fi taxat. Opusul este adevărat dacă taxele nu sunt încă datorate și plătibile - vânzătorii vor primi o precaritate de debit, iar cumpărătorii vor primi un credit.

În anumite situații, chiar dacă taxele nu sunt încă datorate și de plătit, dacă data de închidere este apropiată de data la care se vor datora impozitele, vă va fi mai aproape de plata impozitelor din venitul vânzătorului, de creditarea porțiunii neutilizate vânzătorului și de taxare cumpărător în consecință.

Unii cumpărători care calculează nu vor solicita nicio deducere fiscală în contractul de cumpărare dacă este evident că se așteaptă ca cumpărătorul să ramburseze vânzătorului o parte din impozitele plătite anticipat. Dacă sunteți un vânzător în această situație, și nu înțelegeți importanța "fără prorociri" veți plăti taxe pentru o perioadă în care nu ați ocupat proprietatea.

Asociația proprietarilor de case de apartamente

Deoarece majoritatea asociațiilor proprietarilor de case colectează taxe lunare în avans (unele facturi HOA trimestrial sau anuale), în cazul în care un vânzător nu a plătit încă taxele, taxele vor fi plătite din veniturile vânzătorului. Vânzătorul va primi un credit pentru partea neutilizată a taxelor.

De exemplu, dacă taxele sunt de 300 USD pe lună, pretura zilnică este de 10 USD. Atunci când o tranzacție se închide la data de 10 a lunii, vânzătorului i se va percepe 10 zile de taxe HOA sau 100 $. Cumpărătorul va plăti 200 de dolari pentru taxe HOA de 20 de zile.

Închirierea de prorociri

Chiria este, în general, plătită în avans. Cumpărătorii care achiziționează o investiție imobiliară se așteaptă să primească un credit pentru acea parte a chiriei care acoperă perioada de timp în care cumpărătorul va deține proprietatea.

O vânzare care se încheie pe 15 noiembrie, care implică o proprietate deținută de chiriași, care închiriază pentru 1.000 de dolari pe lună, ar duce la obținerea unui credit pentru 15 zile de chirie preplătită sau 500 de dolari. Vânzătorul ar primi un debit de 500 USD. Depozitele la depozit deținute de vânzător sunt, de asemenea, transferate cumpărătorului ca un credit către cumpărător și un debit către vânzător.

Asigurări

Primele de asigurare sunt plătite în avans. Cumpărătorii de obicei iau o nouă poliță de asigurare a riscurilor / incendiilor atunci când cumpără o casă. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul își asumă împrumutul existent sau cumpără vânzătorul unui contract de teren, un cumpărător ar putea cere vânzătorului să transfere polița de asigurare existentă.

Polițele de asigurare împotriva incendiilor sunt transferate cu sau fără reținere. Având în vedere că vânzătorul va fi rambursat pentru perioada respectivă, vânzătorul nu va deține proprietatea. Fără înŃelegere înseamnă că nu vor exista prorări. Majoritatea cumpărătorilor obțin o nouă politică.

Proratiile de utilitate

Nu este adesea faptul că utilitățile sunt proporționate la închidere, însă procurările se aplică anumitor municipalități. În Sacramento County, de exemplu, în cazul în care un vânzător nu plătește utilitățile județene sau locale (apă, canal, gunoi), atunci utilitățile revin la evaluările fiscale.

Utilitățile sunt apoi deduse din factura fiscală pentru procurări, iar cumpărătorul este creditat contra facturilor fiscale viitoare. Veți vedea această situație să se întâmple în vânzări și vânzări în lipsă, deoarece, în cazul în care vânzătorul nu face plățile ipotecare, vânzătorul nu plătește probabil facturile de utilități.

La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.