Venituri și cheltuieli de închiriere în perioadele fiscale

Cheia pentru a stăpâni Programul IRS pentru proprietari - "Venituri și pierderi suplimentare" - este de a vă organiza veniturile și cheltuielile utilizând o foaie de calcul sau un program de finanțe personale. Proprietarii care păstrează rezumate detaliate ale cheltuielilor de închiriere a proprietății sunt cei care beneficiază cel mai mult la timpul de impozitare. Regulile IRS privind venitul din chirie sunt destul de generoase, astfel încât veți dori să profitați de ele.

Planificați sfaturile fiscale

Proprietarii trebuie să țină evidențe excelente privind baza costurilor, veniturile și cheltuielile, iar numărul unu cel mai bun mod de a urmări toate aceste lucruri este de a crea o foaie de calcul - contabilul dvs. fiscal poate avea chiar și un șablon pe care îl puteți utiliza. Iată lucrurile pe care doriți să le urmăriți:

• Prețul de achiziție al casei, condo-ului sau apartamentului pe care îl închiriați
• Deprecierea amortizată și deprecierea anuală curentă a proprietății
• Venit din închiriere
• Depozite de securitate pe care le-ați primit

De asemenea, veți dori să urmăriți diferitele cheltuieli asociate proprietății dvs. de închiriere, inclusiv:

• Comisioane sau comisioane de administrare a proprietății
• Costurile de publicitate
• Curățarea, întreținerea și repararea costurilor
• Asigurarea proprietarilor de locuințe și taxele HOA
• Impozitele pe proprietăți și cheltuielile cu dobânzile ipotecare
• Depozite de garanție rambursate chiriașului
• și diverse alte cheltuieli, cum ar fi utilitățile, amenajarea teritoriului și colectarea gunoiului

Dacă urmăriți aceste cheltuieli utilizând programe de finanțe personale sau o foaie de calcul, rapoartele dvs. lunare și de sfârșit de an vor fi la îndemână și le puteți imprima cu ușurință.

Limitări ale pierderii activității pasive

Iată regula generoasă IRS nr. 1: Dacă una dintre proprietățile dvs. de închiriere are o pierdere netă pentru anul, această pierdere poate fi compensată cu pierderile și profiturile tuturor celorlalte proprietăți de închiriere.

Acum, este probabil vestea cea mai bună: dacă suma totală pentru toate proprietățile tale este negativă - o pierdere netă - această pierdere ar putea fi integrală, parțială sau nu deductibilă, în comparație cu restul venitului tău pentru anul datorită pierderi de pierdere a activității pasive.

Închirierea de bunuri imobile este în general considerată o activitate pasivă, chiar dacă acordați o perioadă substanțială de timp pentru selectarea chiriașilor potriviți, repararea unității de închiriere și inspectarea proprietății pentru întreținerea de rutină. Pierderile din activități pasive se limitează la compensarea profiturilor pasive.

Dacă participați activ la activitățile de închiriere, eventualele pierderi de închiriere pot fi deduse cu până la 25.000 USD pe an în total pentru toate proprietățile dvs. de închiriere. Persoanele căsătorite care depun separat o limită a pierderilor închiriate de până la 12.500 USD, cu condiția ca persoana să fi trăit în mod separat de soțul sau soția în orice moment în cursul anului fiscal. Suma pierderii din chirie permise participanților activi la o proprietate de închiriere variază în funcție de venitul brut modificat modificat (MAGI):

• Pentru MAGI de 100.000 $ sau mai puțin (50.000 $ sau mai puțin dacă se înregistrează separat căsătoria), pierderile de chirie pot fi deduse integral, până la limita de 25.000 $ (12.500 $).
• Pentru MAGI între 100.000 $ și 150.000 $ (între 50.000 $ și 75.000 $ dacă se înregistrează separat), pierderile de chirie pot fi deduse până la o limită de 50% din diferența dintre 150.000 $ (75.000 $ dacă se înregistrează separat) și MAGI.
• Pentru MAGI de peste 150.000 USD (75.000 USD dacă se înregistrează separat), niciuna din pierderile din chirii nu poate fi dedusă în raport cu alte venituri.

Puteți pierde din greșeală înainte

Acest lucru ne duce la regulă generoasă IRS nr. 2: Pierderile de închiriere care sunt limitate de limitările pierderii de activitate pasivă pot fi reportate în anul fiscal ulterior, când pot compensa profiturile din chirii. Limitările pierderii de activitate pasivă se aplică în fiecare an, însă pierderile din chirii continuă să fie reportate an după an, până când pierderile sunt fie consumate prin compensarea profiturilor din chirii, fie prin deducerea altor venituri.

Formularul 8582 este utilizat pentru a calcula limitările pierderii de activitate pasivă și pentru a urmări pierderile din chirii care se acumulează în fiecare an pentru fiecare proprietate.

Planificarea fiscală pentru proprietari

Proprietarii ocazional fac un profit mic atunci când venitul din chirie este suficient pentru a plăti ipoteca, precum și impozitele pe proprietate, asigurări și reparații. Dar proprietarii ajung să deprecieze prețul de achiziție al proprietății de închiriere, ceea ce poate transforma adesea un profit economic mic într-o mică pierdere fiscală - cheltuielile depășesc veniturile după luarea în considerare a deprecierii.

Cu toate acestea, de multe ori, proprietarii se confruntă cu cheltuieli majore, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau evacuarea unui apartament după ce un chiriaș pe termen lung pleacă. În aceste condiții, este posibil ca proprietarul să aibă o pierdere mai mare de 25.000 de dolari, dar regulile de pierdere a activității pasive limitează pierderea la exact 25.000 $. Restul va fi reportat anul viitor, atunci când proprietarul va avea speranța că va avea mai mult profit și va putea absorbi pierderile fiscale excedentare.

Vânzarea proprietăților de închiriere

Pierderile de închiriere pentru o anumită proprietate sunt permise în întregime în anul în care o proprietate este vândută într-o dispoziție completă unui cumpărător neînrudit.

Vânzarea unei case, a unei clădiri de apartamente sau a altei proprietăți de închiriere nu este același lucru cu vânzarea locuinței dvs. primare. La fel ca atunci când calculați câștigurile de capital, formula pentru calcularea câștigului sau a pierderii proprietăților de închiriere implică scăderea bazei dvs. de cost din prețul dvs. de vânzare.

Costul bazei ajustate pentru proprietatea de închiriere

Formula pentru calculul bazei dvs. de cost pe proprietăți de închiriere este următoarea:

• Pretul de cumparare
• Plus costurile de achiziție (taxele de titlu și de escrow, comisioanele agenților imobiliari etc.)
• Îmbunătățiri suplimentare (înlocuirea acoperișului, cuptorului nou etc.)
• Plus costurile de vânzare (taxele de titlu și de escrow, comisioanele agenților imobiliari etc.)
• Plus deprecierea acumulată (așa cum este raportată la formularele dvs. fiscale)
• Este egal cu baza costurilor

Calculul profitului sau pierderii dvs. ar fi:

• Prețul de vânzare
• Minus baza costurilor tale
• Este egal cu câștigul sau pierderea

Dacă numărul rezultat este pozitiv, ați obținut un profit atunci când ați vândut proprietatea de închiriere. Dacă numărul rezultat este negativ, ați suferit o pierdere. Câștigurile pe proprietăți de închiriere pot fi impozitate parțial ca recuperarea deprecierii la o rată de impozitare maximă de 25% și parțial ca câștiguri de capital. Vânzările de proprietăți de închiriere sunt raportate pe formularul 4797, iar orice calcule privind câștigurile de capital sunt raportate în Planul D.

Proprietatea reală și răspunderea limitată

Mulți proprietari iau în considerare formarea corporațiilor, a societăților cu răspundere limitată sau a parteneriatelor pentru a-și deține proprietățile de închiriere. O corporație ar putea fi dezavantajoasă, deoarece societățile nu au o cotă de impozitare preferată pe câștigurile de capital pe termen lung.

O societate cu răspundere limitată ar putea transfera câștiguri pe termen lung către membrii săi, astfel încât câștigurile să fie în continuare eligibile pentru rata preferată de 15% pentru câștigurile pe termen lung. Proprietarii trebuie să discute acest aspect și alte aspecte juridice ale formării unei societăți de închiriere de proprietăți cu un avocat pentru a înțelege toate implicațiile juridice și financiare ale unei astfel de strategii.